第1篇 某某房地產(chǎn)公司工作例會控制管理指引性文件
某房地產(chǎn)公司《工作例會》控制與管理指引性文件
根據(jù)公司目前《工作例會》效率的實(shí)際情況,為了提高會議效率,規(guī)范公司的內(nèi)部管理,形成在管理上有章可循、定義清楚、工作思路明確、保障工作流暢、加強(qiáng)執(zhí)行力、規(guī)避推諉現(xiàn)象,確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
在'有會有議、有議有決、有決有果'會議管理理念的指導(dǎo)下,制定'《工作例會》的控制與管理'指導(dǎo)性文件。
第一條 參會成員:(根據(jù)《工作例會》主題確定)
副經(jīng)理以上員工、關(guān)鍵員工、重要崗位員工;
第二條 語言:《工作例會》語言普通話;
第三條 時間:每周五晚上19:30,控制在晚上10點(diǎn)之前結(jié)束;
第四條《工作例會》記錄人 行政部資料員莫艷艷;
第五條 會議紀(jì)律:
5.1參會人員須到《會議紀(jì)要》記錄員莫艷艷處簽到;
5.2參會人員須帶好正規(guī)的筆記本,詳細(xì)記錄與自已有關(guān)的工作,以便任務(wù)完成的準(zhǔn)確性,保證執(zhí)行力;
5.3手機(jī)調(diào)為震動,接聽電話須到會議室外,以便保證會議的質(zhì)量;
5.4會議室禁止吸煙,以便保證會議環(huán)境,總部參會人員自帶飲水杯;
5.5因故不能參加會議者,提前報(bào)總經(jīng)辦總經(jīng)理助理請假, 該項(xiàng)紀(jì)律納入員工考核評估;
5.6除特殊情況,經(jīng)批準(zhǔn)除外,任何人不準(zhǔn)遲到,無故缺席,負(fù)激勵如下:(工資體現(xiàn),表現(xiàn)納入員工考核;)
5.6.1《工作例會》正式開始以后,10分鐘以內(nèi)到會者視為遲到,遲到者每次樂捐50元;
5.6.2《工作例會》正式開始10分鐘以后到會或未經(jīng)批準(zhǔn)缺席視為無故缺席,無故缺席者每次樂捐100元或曠工處理;
5.7 《工作例會》工作部門負(fù)責(zé)人不按《工作例會》會前、會中、會后等工作要求執(zhí)行到位,負(fù)勵激勵如下:
5.7.1以部門為單位,部門第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),第一次樂捐100元,第二次樂捐200元,第三次樂捐300元,第四次以上視為沒有合格的工作技能和管理能力,轉(zhuǎn)為試用期員工或者辭退處理;
5.7.2以參會人員為單位:第一次樂捐50元,第二次樂捐100元,第三次樂捐200元,第四次轉(zhuǎn)入試用期員工或辭退處理;
5.8在《工作例會》會中接聽電話,每次樂捐30元;
第六條 《會議紀(jì)錄》要求:
6.1《會議紀(jì)錄》記錄要求:
6.1.1采用本號文件提供的《會議紀(jì)錄》表格,準(zhǔn)確表現(xiàn)工作狀態(tài);
6.1.2《會議紀(jì)錄》記錄內(nèi)容:《工作例會》前準(zhǔn)備工作要求提交部分,《工作例會》中各部發(fā)言的主要內(nèi)容,部門負(fù)責(zé)或相關(guān)責(zé)任人人相互討論工作對問題解決的方案和建議
第2篇 房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
4.2接管驗(yàn)收
4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。
4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。
4.2.3接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見,辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費(fèi)通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
第3篇 房地產(chǎn)公司信息管理工作程序
房地產(chǎn)公司信息管理程序
1目的和范圍:通過對市場、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)內(nèi)部信息的集成和處理,為公司戰(zhàn)略管理服務(wù),為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行提供服務(wù);并通過對信息技術(shù)的應(yīng)用與管理,使信息技術(shù)成為企業(yè)管理水平逐步提升的重要工具。企業(yè)發(fā)展中心將逐步實(shí)現(xiàn)上述信息管理的功能。
2職責(zé):
2.1各部門、各分支機(jī)構(gòu)負(fù)有指定專人定時提供企業(yè)發(fā)展中心要求提供信息的職責(zé),并保證信息的準(zhǔn)確性、及時性、統(tǒng)一性。企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的收集和發(fā)布,并及時地把信息傳送給相應(yīng)的部門,使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。
2.2企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團(tuán)進(jìn)行信息管理的工作機(jī)構(gòu)。
2.3企業(yè)發(fā)展中心每年向總經(jīng)理提出信息管理的工作計(jì)劃。
2.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織外部和內(nèi)部的信息收集和處理,統(tǒng)一集團(tuán)的信息管理,并進(jìn)行相應(yīng)的信息資源傳播。
2.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織信息資源的保密、歸檔、儲存。
2.6企業(yè)發(fā)展中心為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺,負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。
2.7企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機(jī)構(gòu)今后開發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一認(rèn)可,以避免出現(xiàn)各信息系統(tǒng)不兼容問題。
3工作程序
3.1信息管理工作計(jì)劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計(jì)劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)際需求和自身?xiàng)l件編制,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由信息管理專員具體組織實(shí)施。
3.2信息資源收集
3.2.1集團(tuán)各部門、各分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任按照信息管理的規(guī)律和信息管理部門的要求,及時、準(zhǔn)確、統(tǒng)一地提交相應(yīng)的信息。
3.2.2企業(yè)發(fā)展中心對各部門提交的信息進(jìn)行評估,未達(dá)到要求的信息,企業(yè)發(fā)展中心要求作進(jìn)一步補(bǔ)充或修正,各部門和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)于指定的時間內(nèi)再次提交相關(guān)信息;
3.2.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量及時完成信息的收集和處理;
3.2.4企業(yè)發(fā)展中心對外包給外部組織承擔(dān)的信息收集工作進(jìn)行監(jiān)管。
3.3信息資源分析
3.3.1企業(yè)發(fā)展中心牽頭組織企業(yè)內(nèi)外部的力量,定期或不定期地召開信息分析會,以逐步提升企業(yè)對信息的利用水平;
3.3.2企業(yè)發(fā)展中心可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要、部門和分支機(jī)構(gòu)的需要,根據(jù)總經(jīng)理的指令,對某類信息進(jìn)行專項(xiàng)分析,讓信息管理充分發(fā)揮服務(wù)于企業(yè)業(yè)務(wù)的作用。
3.4信息資源傳播
3.4.1企業(yè)發(fā)展中心將根據(jù)信息的用途,選擇信息資源的傳播方式,決定信息傳播范圍、傳播時效。
3.4.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的發(fā)布,并及時地把信息傳送給相應(yīng)的部門,使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。
3.4.3信息的傳播方式主要有:編輯印發(fā)紙質(zhì)《決策內(nèi)參》、對重要專題制作專題報(bào)告、召開信息通報(bào)會、利用專用軟件在局域網(wǎng)上發(fā)布等。
3.5信息使用反饋:信息使用者可以對信息作出批示或反饋,填寫《信息反饋單》,企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)該對《信息反饋單》答復(fù)。
3.6信息資源的保密、歸檔、儲存執(zhí)行《文件管理程序》和《檔案管理程序》。
3.7信息技術(shù)應(yīng)用管理及促進(jìn)
3.7.1企業(yè)發(fā)展中心視企業(yè)實(shí)際需要,為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺,負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。
3.7.2企業(yè)發(fā)展中心協(xié)調(diào)各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門、各分支機(jī)構(gòu)開發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一管理。
3.7.3按需引進(jìn)并促進(jìn)企業(yè)辦公自動化。實(shí)現(xiàn)以業(yè)務(wù)信息、請示單信息、決策信息、部門周記信息、計(jì)劃執(zhí)行信息、工作聯(lián)系函、工作報(bào)表、會議紀(jì)要為主的信息資源的自動化管理及流轉(zhuǎn)。
編制:
日期:20**年4月24日審核:**
日期:20**年4月29日批準(zhǔn):
日期:
第4篇 房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設(shè)管理工作程序
房地產(chǎn)公司企業(yè)文化建設(shè)管理程序
1目的和范圍:通過對公司文化資源的整合、提煉、組織、傳播,形成具有自己特色的企業(yè)文化,為集團(tuán)日常運(yùn)作和長遠(yuǎn)發(fā)展培育良好的基因;通過對企業(yè)文化資源的整合、建設(shè),以及對先進(jìn)文化理念的傳播出等規(guī)劃管理,使企業(yè)文化建設(shè)管理成為提升企業(yè)核心競爭力的重要工具。本程序適用于《融僑家園》雜志的編輯發(fā)行,適用于企業(yè)文化建設(shè)管理過程。
2職責(zé):
2.1企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團(tuán)進(jìn)行文化建設(shè)管理的工作機(jī)構(gòu)。
2.2企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)的需要和條件,每年向總經(jīng)理提出文化建設(shè)管理的工作規(guī)劃,該規(guī)劃是集團(tuán)文化建設(shè)的指導(dǎo)性文件。
2.3企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)了解國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)的文化發(fā)展動向,根據(jù)環(huán)境的變化,持續(xù)改進(jìn)企業(yè)文化。
2.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)進(jìn)行系統(tǒng)性企業(yè)文化組織建設(shè)工作,逐步形成企業(yè)的良性文化,使企業(yè)文化能夠?yàn)槠髽I(yè)建立先進(jìn)的經(jīng)營理念和良好的經(jīng)營管理體制提供基礎(chǔ)。
2.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)企業(yè)文化資源的整合、管理。
2.6企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)《融僑家園》的編輯工作,并從文化建設(shè)角度指導(dǎo)各種傳播手段。
2.7企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)進(jìn)行公司文化形象營銷,逐步統(tǒng)籌公司的傳播工作。
2.8公司各部門和分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任配合企業(yè)文化管理工作。
3工作程序
3.1文化建設(shè)管理工作計(jì)劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計(jì)劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心編制,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由文化建設(shè)管理專員和《融僑家園》編輯中心組織實(shí)施。
3.2企業(yè)發(fā)展中心每年制定企業(yè)文化建設(shè)管理計(jì)劃,并按計(jì)劃進(jìn)行工作。
3.3定期編輯、發(fā)行《**家園》?！?*家園》暫定為季刊,每年1月、4月、7月、10月的10-15日定出版,并根據(jù)需要進(jìn)行合適增刊。
3.4企業(yè)發(fā)展中心組織公司企業(yè)文化活動,推進(jìn)文化建設(shè)、傳播工作。
3.5文化建設(shè)管理工作規(guī)劃
3.5.1企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)集團(tuán)核心層的整體戰(zhàn)略和理念,并給合企業(yè)已形成的優(yōu)良傳統(tǒng),進(jìn)行企業(yè)文化的整合、建設(shè)和管理。
3.5.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)企業(yè)文化發(fā)生作用的規(guī)律,結(jié)合各分支機(jī)構(gòu)、各部室的實(shí)際情況,進(jìn)行企業(yè)文化的推廣、普及。
3.5.3《**家園》編輯中心是公司進(jìn)行對內(nèi)對外宣傳的文化平臺,通過在集團(tuán)各分支機(jī)構(gòu)、各部室、各中心等設(shè)立'通訊編輯員'的方式,達(dá)到公司整體文化資源的整合和宣傳。
3.5.4各部室的'通訊編輯員'必須在每月的20日~25日間,綜合所在部門發(fā)生的信息,發(fā)送到《融僑家園》編輯中心。
3.6文化建設(shè)管理工作開展
3.6.1由集團(tuán)核心層指示,企業(yè)發(fā)展中心制定出企業(yè)文化建設(shè)管理所需的理念、綱要。
3.6.2企業(yè)發(fā)展中心依據(jù)文化建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn),對各部門貫徹企業(yè)文化進(jìn)行評估。各部門和分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任按照集團(tuán)要求,向每位員工傳達(dá),并持續(xù)宣傳灌輸公司的先進(jìn)文化理念;
3.6.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量完成由企業(yè)發(fā)展中心承擔(dān)的文化建設(shè)、管理、宣傳任務(wù);
3.6.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)集團(tuán)對外的文化宣傳和相關(guān)活動。
3.6.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)《**家園》刊物的編輯、出版。
3.6.6企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織相應(yīng)企業(yè)文化活動,進(jìn)行企業(yè)文化的推進(jìn)工作。
3.6.7發(fā)展中心依據(jù)核心層意見,對企業(yè)文化進(jìn)行有序化、有計(jì)劃的提煉、更新。
3.7企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)當(dāng)做好文化資源的合理整合、提煉、宣傳,并做好文化資源的存檔、保密、儲存等工作
3.8企業(yè)文化建設(shè)管理的提升和促進(jìn)
3.8.1企業(yè)發(fā)展中心要保持積極開放的心態(tài)和視野,了解和學(xué)習(xí)全國、全球先進(jìn)公司的文化建設(shè)管理的經(jīng)驗(yàn)。
編制:
日期:20**年4月24日審核:
日期:20**年4月29日批準(zhǔn):
日期:
第5篇 房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理工作程序
房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理程序
1.目的和范圍:加強(qiáng)本公司設(shè)計(jì)、施工、廣告合同的招標(biāo)管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。
2.職責(zé)
2.1總經(jīng)理室組織各相關(guān)部門參與設(shè)計(jì)、施工、廣告招標(biāo)工作。
2.2設(shè)計(jì)招標(biāo)
2.2.1副總經(jīng)理主持設(shè)計(jì)招標(biāo)的全過程。
2.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體工作。
2.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間的合同保管、監(jiān)督和傳遞工作。
2.2.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、工程材料部資料員負(fù)責(zé)傳遞到本部門的合同的保管。
2.3施工招標(biāo)
2.3.1副總經(jīng)理主持施工招標(biāo)的全過程。
2.3.2工程材料部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工招標(biāo)的具體工作。
2.3.3工程材料部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工期間的合同保管、傳遞工作。
2.3.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部資料員負(fù)責(zé)保管傳遞到本部門的合同。
2.4廣告招標(biāo)
2.4.1經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)挑選參與競標(biāo)的廣告公司。
2.4.2經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作。
2.4.3經(jīng)營銷售部組織人員與中標(biāo)廣告公司進(jìn)行合同談判。
2.4.4經(jīng)營銷售部匯總談判結(jié)果,修訂合同文本,向總經(jīng)理匯報(bào)。
2.4.5總經(jīng)理確定與廣告公司的合同文本。
2.5總經(jīng)理簽署合同。
2.6公司圖書檔案室管理員負(fù)責(zé)合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1設(shè)計(jì)招標(biāo)管理:
3.1.1設(shè)計(jì)招標(biāo)程序:
3.1.1.1總經(jīng)理發(fā)布招標(biāo)指令,確定招標(biāo)方式。
3.1.1.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理跟據(jù)總經(jīng)理確定的要求,組織編寫招標(biāo)文件或者設(shè)計(jì)任務(wù)書,內(nèi)容包括:
a.經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及有關(guān)文件的復(fù)印件。
b.項(xiàng)目說明書,包括對工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、圖紙內(nèi)容、
張數(shù)和圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度等的要求。
c.合同的主要要求和內(nèi)容。
d.設(shè)計(jì)資料提供內(nèi)容、方式和時間,設(shè)計(jì)文件的審查時間。
e.組織現(xiàn)場踏勘和進(jìn)行招標(biāo)文件說明的時間和地點(diǎn)。
f.招標(biāo)起止日期。
3.1.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司發(fā)布設(shè)計(jì)招標(biāo)通告或向選擇的設(shè)計(jì)單位發(fā)邀請招標(biāo)函,選擇設(shè)計(jì)單位的依據(jù)為:
a.設(shè)計(jì)資歷和設(shè)計(jì)信譽(yù)。
b.設(shè)計(jì)進(jìn)度和收費(fèi)。
c.近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和社會評價(jià)。
3.1.1.4總經(jīng)理室牽頭,副總經(jīng)理主持,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織建立評標(biāo)小組,根據(jù)具體項(xiàng)目制定評標(biāo)、定標(biāo)方法和依據(jù)。
3.1.1.5設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織投標(biāo)單位踏勘工程現(xiàn)場,解答投標(biāo)單位的問題。
3.1.1.6設(shè)計(jì)研發(fā)部收到投標(biāo)單位的投標(biāo)文件后,組織評標(biāo)小組評標(biāo),確定中標(biāo)單位,發(fā)出中標(biāo)通知書,并通知未中標(biāo)的單位。確定中標(biāo)的依據(jù):
a.設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣。
b.建設(shè)造價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益的好壞。
c.設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢。
d.單位綜合保障實(shí)力及施工現(xiàn)場服務(wù)能力。
3.1.1.7設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司擬定合同,合同條款的內(nèi)容包括:
a.合同簽定的依據(jù)。
b.設(shè)計(jì)人應(yīng)提交的資料文件及設(shè)計(jì)進(jìn)度要求。
c.設(shè)計(jì)費(fèi)支付的要求。
d.雙方的責(zé)任要求和違約要求。
3.1.1.8總經(jīng)理與中標(biāo)單位簽定合同。
3.1.2針對具體項(xiàng)目,可由設(shè)計(jì)研發(fā)部跟據(jù)設(shè)計(jì)難度對多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行考查,并編寫考查報(bào)告,選擇合格的設(shè)計(jì)單位經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司對合格的設(shè)計(jì)單位采用直接委托設(shè)計(jì)的方式。
3.1.3特殊項(xiàng)目由總經(jīng)理直接指定設(shè)計(jì)單位。
3.1.4合同存檔和合同執(zhí)行評價(jià)
3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.1.4.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織各相關(guān)部門對設(shè)計(jì)單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評價(jià),以報(bào)告的形式上報(bào)總經(jīng)理室審閱。設(shè)計(jì)研發(fā)部將評價(jià)報(bào)告存檔,并建立合格設(shè)計(jì)單位名錄,供公司設(shè)計(jì)招標(biāo)使用。
3.2施工招標(biāo)管理
3.2.1建立原始合格承包商名錄
由工程材料部收集建筑承包商市場承包企業(yè)的有關(guān)信息,根據(jù)下列條件建立合格承包商原始名錄,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
a.企業(yè)注冊證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡況;
c.施工機(jī)械設(shè)備簡況,正在施工的承建項(xiàng)目;
d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);
3.2.2具有可預(yù)見性的或合同金額10萬元以上的施工合同,由總經(jīng)理室牽頭,工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參加進(jìn)行招標(biāo)。
施工招標(biāo)程序:
3.2.2.1總經(jīng)理確定招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布招標(biāo)指令。
3.2.2.2工程材料部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理確定的要求,執(zhí)行公司向合格承包商名錄上適合所招標(biāo)項(xiàng)目的承包商發(fā)布施工招標(biāo)通知或邀請招標(biāo)函的工作。
3.2.2.3總經(jīng)理室牽頭,由工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部組成評標(biāo)小組。
3.2.2.4評標(biāo)小組編制招標(biāo)文件,制定評標(biāo)和定標(biāo)方法。
3.2.2.5總經(jīng)理室審核招標(biāo)文件、評標(biāo)和定標(biāo)方法。
3.2.2.6評標(biāo)小組審查參加招標(biāo)的承包商的資質(zhì)文件:
a.企業(yè)注冊證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績;
b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡況;
c.施工機(jī)械設(shè)備簡況,正在施工的承建項(xiàng)目;
d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);
e.準(zhǔn)備在招標(biāo)工程上使用的施工機(jī)械設(shè)備,以及采用的施工方法和施工進(jìn)度安排。
3.2.2.7工程材料部經(jīng)理根據(jù)評審結(jié)果,向合格的承包商發(fā)送招標(biāo)文件、圖紙、技術(shù)資料。
3.2.2.8工程材料部經(jīng)理組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場踏勘,解釋招標(biāo)文件,解答投標(biāo)單位提出的問題。
3.2.2.9副總經(jīng)理接受投標(biāo)單位的標(biāo)書,并組織會議,由投標(biāo)單位介紹投標(biāo)文件,回答評標(biāo)小組提出的問題。
3.2.2.10工程材料部經(jīng)理組織評標(biāo)
,編寫評標(biāo)報(bào)告,報(bào)告內(nèi)容包括:工程報(bào)價(jià)、施工工期、企業(yè)信譽(yù)、施工業(yè)績。
3.2.2.11副總經(jīng)理組織決標(biāo)談判,編寫報(bào)告,各部門會簽,送呈總經(jīng)理。
3.2.2.12由總經(jīng)理確定中標(biāo)單位。
3.2.2.13工程材料部經(jīng)理代表公司向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書,并通知未中標(biāo)單位。
3.2.2.14副總經(jīng)理組織施工合同談判,談判成功后由總經(jīng)理簽署施工合同。
a.項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督施工合同的實(shí)施、合同管理。
b.各相關(guān)部門的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。
3.2.3針對工地發(fā)生的不可預(yù)見的施工項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)理可以應(yīng)急確定隊(duì)伍,立即進(jìn)場施工,并及時通知公司各相關(guān)部門。
3.2.3.1項(xiàng)目經(jīng)理確定應(yīng)急施工隊(duì)伍的范圍:
a.無備選施工隊(duì)伍的情況,可與符合工程要求資質(zhì)的施工隊(duì)伍簽署5萬元以下的項(xiàng)目施工合同;
b.有備選施工隊(duì)伍的情況,可簽署10萬元以下的項(xiàng)目施工合同;
c.備選施工隊(duì)伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。
3.2.3.2項(xiàng)目經(jīng)理可與施工隊(duì)伍簽定臨時合同,并以工作請示單附件形式上報(bào)工程材料部。
3.2.3.3工程材料部經(jīng)理組織公司相關(guān)部門對施工隊(duì)伍進(jìn)行評審,會簽意見。
3.2.3.4工程材料部經(jīng)理將合同上呈總經(jīng)理室,總經(jīng)理批復(fù)并簽署合同。
3.2.3.5工程材料部將合同文件分發(fā)總經(jīng)理室、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部。
3.2.3.6項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督合同的實(shí)施、合同管理。
3.2.3.7各相關(guān)部門的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。
3.2.4公司對設(shè)計(jì)與施工為一體的工程實(shí)行限額造價(jià)管理,由總經(jīng)理確定高級裝修工程、景園工程最高投資限額,招標(biāo)程序同3.2.2條。
3.2.5特殊情況下由總經(jīng)理確定承包商。
3.2.6合同存檔及合同執(zhí)行評價(jià):
3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.2.6.2工程材料部組織項(xiàng)目部并會同各部門對施工單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評價(jià),評價(jià)報(bào)告上報(bào)總經(jīng)理室審閱。
3.2.6.3工程材料部將評價(jià)報(bào)告存檔,并調(diào)整合格承包商名錄,供公司招標(biāo)使用。
3.3廣告招標(biāo)控制
3.3.1招標(biāo)流程(見下圖所示)
3.3.2特殊情況下,總經(jīng)理指定廣告公司。
籌備階段發(fā)標(biāo) 評標(biāo)
4.相關(guān)文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名錄》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1招標(biāo)文件領(lǐng)取登記表
5.2招標(biāo)通知書
5.3開標(biāo)報(bào)告
5.4招投標(biāo)記錄
5.5評標(biāo)報(bào)告
5.6中標(biāo)通知書
5.7合同執(zhí)行情況評價(jià)報(bào)告
過程
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
設(shè)計(jì)招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30
施工招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28
廣告招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28
第6篇 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過程管理工作程序
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過程管理程序
1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計(jì)劃明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容,對設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行控制,確保產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能滿足公司策劃案和合同要求。(產(chǎn)品設(shè)計(jì)包括:規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì))
2.職責(zé)
2.0總則
在設(shè)計(jì)過程管理中,設(shè)計(jì)研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展委托限額設(shè)計(jì)工作,有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)、建筑效果和產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明方面,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)把控,其他部門的意見起參考作用,以設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見為主;有關(guān)建造成本控制方面,由審計(jì)核算部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,有關(guān)部門配合;設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)以及設(shè)計(jì)與策劃和計(jì)劃的一致性審查和評價(jià)等方面,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,相關(guān)部門參與。當(dāng)上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時,如果沒有突破成本控制指標(biāo),則堅(jiān)持設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見;如突破成本控制指標(biāo),各責(zé)任部門必須將意見充分披露,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)匯總后向總經(jīng)理匯報(bào),由總經(jīng)理根進(jìn)行決策。
總經(jīng)理在設(shè)計(jì)過程中負(fù)責(zé)根據(jù)各部門提供的信息和意見批準(zhǔn)設(shè)計(jì)合同、批準(zhǔn)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批準(zhǔn)經(jīng)過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準(zhǔn)根據(jù)《問責(zé)制度》的關(guān)于設(shè)計(jì)問題的問責(zé)意見的執(zhí)行。
2.1總經(jīng)理室
2.1.1參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過程的評審與確認(rèn)。
2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部下達(dá)開始委托設(shè)計(jì)的指令,明確開始委托設(shè)計(jì)的時間。
2.1.3項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部提供開始委托設(shè)計(jì)所需的資料,對整個設(shè)計(jì)過程進(jìn)行跟蹤,在擴(kuò)初設(shè)計(jì)之后組織有關(guān)部門開展經(jīng)濟(jì)評價(jià),對與策劃案不符的設(shè)計(jì)提出異議。
2.1.4法律事務(wù)中心負(fù)責(zé)審查合同的合法性。
2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部
2.2.1負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案開展后續(xù)的委托設(shè)計(jì)工作,編寫不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書、邀請?jiān)O(shè)計(jì)單位參與招投標(biāo)、負(fù)責(zé)制定設(shè)計(jì)合同;
2.2.2負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)在方案、擴(kuò)初、施工圖階段的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控
制與審查;
2.2.3負(fù)責(zé)在擴(kuò)初階段對產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細(xì)的說明,在召集總經(jīng)室、審計(jì)部、經(jīng)營部、物業(yè)公司等相關(guān)部門進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)初步確定產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件,并提交總經(jīng)理批準(zhǔn),然后提交設(shè)計(jì)單位。待設(shè)計(jì)成果出來后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)組織審查,并將有關(guān)產(chǎn)成品的交付標(biāo)準(zhǔn)信息傳遞給經(jīng)營部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。
2.2.3負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系,并督促設(shè)計(jì)單位完成有關(guān)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容,盡可能減少后期的設(shè)計(jì)變更;
2.2.4協(xié)助經(jīng)營銷售部組織樣板房、銷售中心的設(shè)計(jì)及銷售中有關(guān)的設(shè)計(jì)回復(fù);
2.2.5負(fù)責(zé)及時向工程材料部、審計(jì)核算部、經(jīng)營銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設(shè)計(jì)變更通知單'和'圖紙作廢通知單';
2.2.6負(fù)責(zé)及時將各階段報(bào)建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡(luò)部;
2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;
2.2.8參與項(xiàng)目策劃中心組織的對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià);
2.2.9設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫的建立和管理。
2.3經(jīng)營銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司
2.3.1經(jīng)營銷售部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。
2.3.2客戶服務(wù)部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設(shè)計(jì)提出建議。
2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
2.4工程材料部
2.4.2負(fù)責(zé)本部門范圍內(nèi)的圖紙分發(fā);
2.4.3參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場施工實(shí)際需要的角度出發(fā)提出審核意見;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià);
2.4.4負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行施工圖會審。
2.5審計(jì)核算部
2.5.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評審過程,負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定提出審核意見;
2.5.2提供待開發(fā)項(xiàng)目投資的成本控制指標(biāo)。
2.5.2對擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行評價(jià),看設(shè)計(jì)成果是否控制在建造成本投資限額內(nèi),并根據(jù)評價(jià)結(jié)果向設(shè)計(jì)研發(fā)部提出調(diào)整設(shè)計(jì)建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。
2.6對外聯(lián)絡(luò)部
2.6.1負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的報(bào)建工作;
2.6.2負(fù)責(zé)將報(bào)建結(jié)果及時傳遞回設(shè)計(jì)研發(fā)部;
2.7財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部
2.7.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評審過程,負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)費(fèi)的付款方式的確定提出審核意見;
2.7.2審核并撥付與設(shè)計(jì)有關(guān)的款項(xiàng)。
2.7.3參與項(xiàng)目策劃中心組織的對擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià);
3.設(shè)計(jì)過程管理
3.1建立設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫,內(nèi)容包括:
a.建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內(nèi)部通用的設(shè)計(jì)規(guī)范匯編。
b.各項(xiàng)目的全套設(shè)計(jì)圖紙,包括'設(shè)計(jì)變更通知單'。
c.設(shè)計(jì)單位的有關(guān)資料,包括單位名稱、地址、負(fù)責(zé)人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質(zhì)及近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和技術(shù)力量等。
d.建筑新材料、新技術(shù)的收集。
e.特色樓盤的資料,優(yōu)秀戶型的收集。
3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)公司的項(xiàng)目策劃案和年度計(jì)劃編制設(shè)計(jì)過程計(jì)劃,內(nèi)容包括指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、招標(biāo)安排、各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度的安排、各階段各部門的配合要求。
3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書或招標(biāo)文件,將擬邀標(biāo)設(shè)計(jì)單位名錄及相關(guān)背景資料和評標(biāo)意見提交招標(biāo)委員會審議批準(zhǔn)、組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)活動。(具體見《招標(biāo)管理程序》)
3.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擬定設(shè)計(jì)合同,并送審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)室法律事務(wù)中心審核,最后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
3.5特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),可由設(shè)計(jì)研發(fā)部直接委托設(shè)計(jì)單位開展限額設(shè)計(jì)。
3.6設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制
3.6.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案中關(guān)于產(chǎn)品定位和成本定位等內(nèi)容編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書,內(nèi)容必須包括:產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制、。
3.6.2必要時,設(shè)計(jì)研發(fā)部必須根據(jù)不同的設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書。
3.7設(shè)計(jì)過程中的圖紙審查
3.7.1方案設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設(shè)計(jì)周期方案提交時間:
3.7.1.1由設(shè)計(jì)研發(fā)部按設(shè)計(jì)合同中的要求對圖紙進(jìn)行自審。
3.7.1.2由設(shè)計(jì)研發(fā)部按照計(jì)劃的安排召集項(xiàng)目策劃中心、經(jīng)營銷售部對方案進(jìn)行審查,從項(xiàng)目定位、密度、綠化、道路、配套等各項(xiàng)指標(biāo)是否與策劃相符合的角度提出審查意見。
3.7.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門圖紙審核的結(jié)果形成'會議紀(jì)要',并根據(jù)會議紀(jì)要的精神與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系;要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)'會議紀(jì)要'的內(nèi)容對方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。
3.7.1.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)方案交對外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。
3.7.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查:
3.7.2.1擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位以及各項(xiàng)指標(biāo)相符。擴(kuò)初設(shè)計(jì)周期和出圖時間
3.7.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。
3.7.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目策劃中心、工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部、經(jīng)營銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司對擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。如:經(jīng)營銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進(jìn)度和銷售單價(jià)和總價(jià)的影響、是否滿足策劃案和計(jì)劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術(shù)的可行性等提出建議;客戶服務(wù)部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設(shè)計(jì)提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
3.7.2.4審計(jì)核算部負(fù)責(zé)在20個工作日內(nèi)完成對擴(kuò)初圖紙的評價(jià),看工程造價(jià)是否在建造成本指標(biāo)限額內(nèi),如超出指標(biāo),審計(jì)核算部必須與設(shè)計(jì)研發(fā)部溝通并要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整;如設(shè)計(jì)單位無法通過優(yōu)化調(diào)整工程造價(jià)而且預(yù)計(jì)工程造價(jià)將超出策劃案中的成本指標(biāo)時,審計(jì)部必須及時發(fā)出預(yù)警信息,并與項(xiàng)目策劃中心溝通,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)信息,向各有關(guān)部門發(fā)函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計(jì)劃委員會提出提高成本限額指標(biāo)的建議,經(jīng)計(jì)劃委員會審議和和總經(jīng)理批準(zhǔn)后,追加投資。
3.7.2.5策劃中心牽頭組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、經(jīng)營銷售部等比照原項(xiàng)目策劃案的主要指標(biāo)對擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合性的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。如發(fā)現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)與原項(xiàng)目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時提出異議,并通過設(shè)計(jì)研發(fā)部要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,以保證擴(kuò)初設(shè)計(jì)在公司項(xiàng)目策劃案的指標(biāo)框架內(nèi)進(jìn)行。
3.7.2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將各部門審查意見匯總,編寫關(guān)于產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說明文件(內(nèi)容必須進(jìn)一步明確),經(jīng)計(jì)劃委員會審議,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改工作。
3.7.2.7設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將擴(kuò)初設(shè)計(jì)交對外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門,如審計(jì)核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批意見所進(jìn)行的修改工作。
3.7.3施工圖審查
3.7.3.1施工圖的設(shè)計(jì)周期和出圖時間
3.7.3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。
3.7.3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部對施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。工程材料部主要審查施工圖的技術(shù)可行性,審計(jì)核算部主要審查施工圖與擴(kuò)初圖有無大的偏離建造成本控制是否在限額指標(biāo)內(nèi)并提供必要的造價(jià)咨詢。如審計(jì)部認(rèn)為施工圖對原來的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)。
3.7.3.4必要時由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理委托專家評審組對施工圖進(jìn)行審查。
3.7.3.5設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門的'圖紙?jiān)u審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)施工圖修改工作。
3.7.3.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將施工圖設(shè)計(jì)交對外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門,如審計(jì)核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)施工圖初設(shè)計(jì)報(bào)批意見所進(jìn)行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評價(jià)。
3.8設(shè)計(jì)交底與圖紙會審
3.8.1在施工圖出圖后,設(shè)計(jì)研發(fā)部的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理,其工作中心將轉(zhuǎn)到后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程管理工作。
3.8.2在設(shè)計(jì)交底前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設(shè)計(jì)文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織并跟蹤落實(shí)設(shè)計(jì)院修改結(jié)果。對施工圖中存在的問題盡早預(yù)控,最大限度地減少后期的設(shè)計(jì)變更。
3.8.3由工程材料部項(xiàng)目經(jīng)理組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會審及交底,設(shè)計(jì)研發(fā)部參與。(具體內(nèi)容參見《施工管理程序》)
3.8.4在階段性施工前7天內(nèi),該項(xiàng)目部經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.9設(shè)計(jì)變更
3.9.1設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結(jié)構(gòu)、使用功能、造價(jià)、外觀、工期的),設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的,由提出部門填寫申請單,經(jīng)部門經(jīng)理認(rèn)可后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對外聯(lián)絡(luò)部、工程材料部(材料、設(shè)備、項(xiàng)目部)、經(jīng)營銷售部、審計(jì)核算部及其他相關(guān)部門召開專題討論會,并提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知單'后,送工程材料部和項(xiàng)目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計(jì)核算部,并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.9.2設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)不完善的(不涉及3.6.1內(nèi)容的)
由項(xiàng)目部組織聯(lián)系并落實(shí)修改,并將設(shè)計(jì)單位的變更函定期送設(shè)計(jì)研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承
諾不一致時,由設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時用'工作聯(lián)系函'的方式通知經(jīng)營銷售部。并由項(xiàng)目經(jīng)理簽字蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.9.3客戶要求修改的(不影響結(jié)構(gòu)安全、外觀的),由提出部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請,與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系,設(shè)計(jì)研發(fā)部針對具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關(guān)人員討論,同時綜合設(shè)計(jì)單位的意見,提出處理方案,反饋給經(jīng)營銷售部,由經(jīng)營銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認(rèn)后,將有客戶反饋的修改申請交設(shè)計(jì)研發(fā)部,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知'后,送交工程材料部和項(xiàng)目部,同時抄送經(jīng)營銷售部、審計(jì)核算部。并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.10項(xiàng)目評價(jià)
3.10.1階段性評價(jià):在各項(xiàng)目施工階段,各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)單位的現(xiàn)場服務(wù)、施工圖質(zhì)量等方面存在的問題反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理必要時應(yīng)要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部開展階段性的評價(jià),對各業(yè)務(wù)部門反饋問題的處理意見和處理結(jié)果予以反饋,并編寫評價(jià)報(bào)告。
3.10.2竣工項(xiàng)目綜合評價(jià):在竣工項(xiàng)目交付客戶使用6個月內(nèi),由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織本部門、經(jīng)營銷售部、工程材料部、對外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司等開展竣工項(xiàng)目設(shè)計(jì)專項(xiàng)綜合評價(jià),向總經(jīng)理提交專項(xiàng)報(bào)告,并為今后改進(jìn)設(shè)計(jì)控制工作積累經(jīng)驗(yàn)和為選擇設(shè)計(jì)單位提供參考依據(jù)
3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和使用、維護(hù)活動中形成的各類圖紙、設(shè)計(jì)變更洽商函等。
3.11.1圖紙發(fā)放流程:
3.11.2相關(guān)部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時進(jìn)行清點(diǎn),逐套登記在《收圖登記表》上,并按首頁設(shè)計(jì)研發(fā)部編制的分發(fā)號,逐頁加蓋受控分發(fā)號;接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。
3.12設(shè)計(jì)過程流程圖:
設(shè)計(jì)過程控制流程圖
3.13問責(zé)
對設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量、建造成本控制等不能滿足公司項(xiàng)目策劃和計(jì)劃要求的,根據(jù)公司的《問責(zé)制度》追問責(zé)任人和責(zé)任部門。
4.相關(guān)文件
4.1《項(xiàng)目開發(fā)總策劃程序》
4.2《施工管理程序》
4.3《銷售過程管理程序》
4.4《招標(biāo)管理程序》
4.5《市場調(diào)研程序》
4.5《項(xiàng)目報(bào)建、審批管理程序》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1設(shè)計(jì)變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)
5.2圖紙?jiān)u審意見單
5.3圖紙作廢通知單
5.4圖紙收發(fā)登記表
5.5圖紙借閱登記表
編制:
日期:審核:
日期:批準(zhǔn):
第7篇 房地產(chǎn)公司施工管理工作程序怎么寫
房地產(chǎn)公司施工管理程序(修改版)
1.目的和范圍:規(guī)范公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理,確保施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本達(dá)到公司預(yù)期的目標(biāo),符合國家和行業(yè)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。
2. 職責(zé):
2.1 工程材料部和設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的前期工作。
2.2 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)協(xié)同設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部、監(jiān)理公司等有關(guān)部門對施工組織設(shè)計(jì)(方案)進(jìn)行審查、優(yōu)化、確認(rèn)。
2.3 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況配合設(shè)計(jì)研發(fā)部和對外聯(lián)絡(luò)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度,以及各專業(yè)施工隊(duì)伍的合同簽署、進(jìn)場時間等,保證現(xiàn)場項(xiàng)目施工順利有序地進(jìn)行。
2.4 項(xiàng)目經(jīng)理部是公司派駐現(xiàn)場的機(jī)構(gòu),履行項(xiàng)目業(yè)主代表的職責(zé),在項(xiàng)目開發(fā)全過程中起上下溝通、內(nèi)外協(xié)調(diào)的作用;項(xiàng)目(部)經(jīng)理作為工程材料部管理成員派駐施工現(xiàn)場,履行合同中規(guī)定的駐地工程師代表職責(zé),負(fù)責(zé)監(jiān)督施工合同和監(jiān)理合同的履行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員不按監(jiān)理合同履行監(jiān)理職責(zé),或與承包人串通給業(yè)主或工程造成損失的,項(xiàng)目經(jīng)理有責(zé)任要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員。
2.5 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見及時反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部;協(xié)調(diào)完成項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作和施工階段工作;協(xié)助審計(jì)核算部進(jìn)行項(xiàng)目投資控制;代表工程材料部組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,配合對外聯(lián)絡(luò)部進(jìn)行綜合驗(yàn)收;負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位做好工程質(zhì)量保修期內(nèi)的監(jiān)理工作;配合客戶服務(wù)部做好售后服務(wù)工作。
2.6 工程材料部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工出現(xiàn)的重大問題的解決以及施工過程中外部協(xié)調(diào)工作,為監(jiān)理與施工工作的順利開展創(chuàng)造條件,負(fù)責(zé)主要設(shè)備以及部分材料的選定與采購。
2.7 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對項(xiàng)目參建各方的合同執(zhí)行情況進(jìn)行綜合評價(jià),并向總經(jīng)理室提交專項(xiàng)評價(jià)報(bào)告。
2.8 項(xiàng)目經(jīng)理與監(jiān)理單位存在較大的意見分歧而雙方無法協(xié)調(diào)解決時,可以提交集團(tuán)公司總經(jīng)室組織專題會議討論解決。需及時處理的可以通過向總經(jīng)理室遞交專題報(bào)告、請求召開專題會議的形式解決。
2.9 總經(jīng)理室總工程師參加各項(xiàng)目工地會議,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部與監(jiān)理公司之間的工作。
3．項(xiàng)目施工管理:
3.1 施工前準(zhǔn)備工作:
3.1.1 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)總平面方案負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位安排場地'三通一平'的管理工作。將該項(xiàng)目的勘察、試樁委托監(jiān)理單位實(shí)施監(jiān)理。項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)通過監(jiān)理單位向施工單位移交場地和原始的水準(zhǔn)點(diǎn)、坐標(biāo)點(diǎn),并辦理交接手續(xù)。
3.1.2 項(xiàng)目經(jīng)理配合對外聯(lián)絡(luò)部向有關(guān)部門辦理項(xiàng)目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請等手續(xù)。
3.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工管理計(jì)劃,確定項(xiàng)目工程的質(zhì)量目標(biāo)、管理計(jì)劃、管理手段、項(xiàng)目部人員配置與分工等,上報(bào)工程材料部經(jīng)理審批,并傳遞到總經(jīng)理室。
3.1.4 在召開第一次工地會議前要求監(jiān)理單位上報(bào)《監(jiān)理規(guī)劃》(設(shè)備監(jiān)造規(guī)劃),項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對監(jiān)理單位的組織形式、人員構(gòu)成、總監(jiān)的任命以及相應(yīng)資質(zhì)等進(jìn)行審查,并予以確認(rèn)。
3.1.5 負(fù)責(zé)督促監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見反饋研發(fā)部。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工圖會審,并通知公司工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位、勘察單位、政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加會審,會簽項(xiàng)目監(jiān)理單位整編的會審紀(jì)要,由項(xiàng)目部發(fā)放給相關(guān)部門和相關(guān)單位。
3.1.6 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)召開第一次工地會議,組織項(xiàng)目監(jiān)理部與施工單位見面,落實(shí)各方職責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對總監(jiān)理工程師的授權(quán)。
3.1.7 工程項(xiàng)目開工前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求項(xiàng)目總監(jiān)報(bào)送經(jīng)總監(jiān)審核、簽認(rèn)后的施工組織設(shè)計(jì)(方案)(設(shè)備采購方案及計(jì)劃、設(shè)備制造生產(chǎn)計(jì)劃和工藝方案)、施工總進(jìn)度計(jì)劃、物資采購計(jì)劃,再上報(bào)工程材料部、審計(jì)核算部,從質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度等角度出發(fā),對施工組織設(shè)計(jì)(方案)等進(jìn)行優(yōu)化。
3.1.8 項(xiàng)目經(jīng)理督促總監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同約定及時書面通知施工單位具備開工條件的具體時間,并審查、確認(rèn)由總監(jiān)理工程師審核后上報(bào)的開工報(bào)審表及相關(guān)資料。
3.2 項(xiàng)目施工過程:項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目施工過程中的主要工作是監(jiān)督施工和監(jiān)理合同的履行。
3.2.1 施工質(zhì)量控制:
3.2 .
1.1 項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目工程施工過程中,主要履行甲方代表職責(zé)。掌握現(xiàn)場施工的動態(tài)信息,并將監(jiān)理例會、施工協(xié)調(diào)專題會議等信息及時匯報(bào)給工程材料部。a.監(jiān)理工作的監(jiān)督:--項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該定期(至少每月一次)全面檢查施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作和監(jiān)理記錄,并作好日記。項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理月報(bào),作為項(xiàng)目經(jīng)理月報(bào)附件并上報(bào)工程材料部。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)定期主持召開的工地例會,會簽會議紀(jì)要。并將紀(jì)要傳遞給工程材料部、總經(jīng)理室。為加大協(xié)調(diào)力度,工程部經(jīng)理和總經(jīng)理室的總工程師應(yīng)定期參加各項(xiàng)目工地例會,原則上每兩周參加一次。--必要時,項(xiàng)目經(jīng)理在工程開工前可明確需參加工程質(zhì)量驗(yàn)評工作的具體分部、分項(xiàng),要求監(jiān)理單位通知項(xiàng)目經(jīng)理參加此類分部、分項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)評及現(xiàn)場的核查工作,符合要求后在驗(yàn)評資料上予以簽認(rèn)。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)組織的對承包單位報(bào)送的分部工程和單位工程質(zhì)量驗(yàn)評進(jìn)行審核和現(xiàn)場檢查,符合要求后予以簽認(rèn)。b.由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督工程質(zhì)量問題的解決:--對于一般的工程質(zhì)量問題,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)通過監(jiān)理單位督促施工單位整改。--對于重大的工程質(zhì)量問題(影響結(jié)構(gòu)安全或使用功能)由項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)工程材料部,必要時召集設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理事業(yè)部及設(shè)計(jì)研發(fā)部等有關(guān)人員專題研究解決。當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量事故時,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)及時提交質(zhì)量事故書面報(bào)告。
3.2 .
1.2 甲供材料、設(shè)備到場管理:a.項(xiàng)目經(jīng)理對項(xiàng)目監(jiān)理單位審核過的,由施工單位提供的甲供材料、設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃(比進(jìn)場的計(jì)劃時間提前半年提供),進(jìn)行核實(shí)會簽后,報(bào)送工程材料部。b.工程材料部在甲供設(shè)備進(jìn)場之前向項(xiàng)目經(jīng)理部提供甲供材料、設(shè)備合同和相關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)資料由項(xiàng)目經(jīng)理部傳遞給監(jiān)理,由監(jiān)理傳遞給施工單位。c.工程材料部在甲供材料、設(shè)備到場前5個工作日,以工作聯(lián)系函或電話通知項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理除負(fù)責(zé)在兩個工作日內(nèi)反饋接收意見外,符合進(jìn)場條件應(yīng)通知監(jiān)理,由監(jiān)理單位會同施工單位,做好接收準(zhǔn)備工作。d.如現(xiàn)場情況不具備甲供材料、設(shè)備的進(jìn)場條件,項(xiàng)目經(jīng)理部通過監(jiān)理單位要求施工單位比計(jì)劃時間提前一個月提交第志:由項(xiàng)目經(jīng)理記錄,主要內(nèi)容:記錄當(dāng)日發(fā)生的工程概況、現(xiàn)場施工管理情況。存在的影響質(zhì)量進(jìn)度問題以及原因,當(dāng)日召開的例會專題會議等主要內(nèi)容,現(xiàn)場安全文明情況等。
4. 相關(guān)文件:編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:
第8篇 房地產(chǎn)公司管理評審控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:管理評審控制程序
1.目的
通過管理評審,定期對公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行有效的評審,確保持續(xù)有效地滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。
2.范圍
本程序適用于公司管理評審。
3.職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評審會議,并對評審結(jié)果做出決定性意見;
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,組織編制管理評審報(bào)告,檢查落實(shí)管理評審意見;
3.3工程部負(fù)責(zé)管理評審的組織準(zhǔn)備工作,收集管理評審所需的資料,編制管理評審報(bào)告,組織實(shí)施和驗(yàn)證評審中提出的糾正和預(yù)防措施;
3.4各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供所分管的評審所需資料,實(shí)施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。
4.控制程序
4.1公司每年(間隔不超過12個月)組織進(jìn)行一次管理評審,由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時,由公司總經(jīng)理決定,增加管理評審的頻次。
4.2管理評審會議準(zhǔn)備工作
4.2.1公司總經(jīng)理決定會議的召開時間,由管理者代表負(fù)責(zé)安排有關(guān)部門,進(jìn)行會議資料的準(zhǔn)備工作:
a.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析;
b.策劃營銷中心負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供顧客意見調(diào)查分析報(bào)告和對顧客投訴處理情況的匯總分析;
c.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;
d.財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度公司經(jīng)濟(jì)活動分析報(bào)告;
e.管理者代表負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供質(zhì)量體系運(yùn)行情況報(bào)告;
f.以往管理評審跟蹤措施的實(shí)施情況;
g.質(zhì)量管理體系變更機(jī)會的識別;
h.改進(jìn)的建議。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的評審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評審會一周前,連同評審會通知發(fā)至參會人員。
4.3管理評審會議
4.3.1管理評審會議由公司總經(jīng)理主持召開。
4.3.2管理者代表匯報(bào)質(zhì)量體系的運(yùn)行情況和分析意見。
4.3.3根據(jù)各部門提供的評審資料,對以下幾個方面進(jìn)行評審:
a.質(zhì)量體系審核的結(jié)果;
b.顧客反饋;
c.過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d.預(yù)防和糾正措施的狀況;
e.以往管理評審的跟蹤措施;
f.可能影響質(zhì)量管理體系的變更;
g.改進(jìn)的建議。
4.3.4公司總經(jīng)理對評審會議進(jìn)行總結(jié),并確定質(zhì)量管理體系的改進(jìn)意見和措施。
4.3.5工程部負(fù)責(zé)管理評審會議的記錄并保存。
4.4管理評審報(bào)告
4.4.1工程部根據(jù)評審結(jié)果和會議記錄,起草管理評審報(bào)告。
4.4.2管理評審報(bào)告的主要內(nèi)容包括:
a.質(zhì)量體系運(yùn)行的總體情況;
b.實(shí)施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況;
c.公司的經(jīng)營狀況;
d.顧客意見及處理情況的匯總分析;
e.公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進(jìn)、產(chǎn)品改進(jìn)和資源配置改進(jìn)的需求及措施,以及這些措施實(shí)施和驗(yàn)證的要求;
f.管理評審的結(jié)論;
g.參會人員名單等。
4.4.3管理評審報(bào)告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行發(fā)放,并歸檔保管。
4.5管理評審結(jié)果的驗(yàn)證
4.5.1工程部根據(jù)管理評審報(bào)告,對需要采取糾正和預(yù)防措施的問題,填寫“糾正和預(yù)防措施通知單”,下發(fā)責(zé)任部門,執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.5.2各責(zé)任部門負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準(zhǔn)后,組織實(shí)施并驗(yàn)證。
4.5.3管理評審結(jié)論要求修改《手冊》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行修改。
4.5.4對本次管理評審報(bào)告的落實(shí)情況和效果,要在下次管理評審中進(jìn)行評審。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr01-01管理評審報(bào)告
第9篇 房地產(chǎn)公司企劃管理工作程序
房地產(chǎn)公司企劃管理程序
1目的和范圍:通過企劃管理控制程序,確保公司企劃宣傳的準(zhǔn)確性、及時性和有效性,能滿足質(zhì)量體系的要求。適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的企劃宣傳工作。
2職責(zé)
2.1經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)項(xiàng)目推廣及企業(yè)形象宣傳方案的制定;經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)與廣告發(fā)布媒體簽訂發(fā)布合同;通過招標(biāo)委托專業(yè)廣告公司實(shí)施設(shè)計(jì)、制作廣告方案;負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告實(shí)施過程;負(fù)責(zé)評估公司廣告行為的發(fā)布效果,并做階段總結(jié)。
2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部提供項(xiàng)目詳細(xì)設(shè)計(jì)思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細(xì)節(jié)等與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)容,及建筑總平圖、單體平面圖、景園平面圖、效果圖等的電子文件,發(fā)生變更及時傳遞給經(jīng)營銷售部。
2.3集團(tuán)公司各分支機(jī)構(gòu)、各部室負(fù)責(zé)提供有宣傳價(jià)值的信息及評審確認(rèn)對外宣傳內(nèi)容。
2.4審計(jì)核算部負(fù)責(zé)對廣告施工工程的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。
2.5副總經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)年度廣告費(fèi)用。
3工作程序
3.1常規(guī)宣傳推廣計(jì)劃
3.1.1經(jīng)營銷售部根據(jù)年度銷售進(jìn)度計(jì)劃擬定年度廣告宣傳計(jì)劃,并報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2廣告公司競標(biāo)(詳見《招標(biāo)管理程序》3.3)
3.3項(xiàng)目宣傳推廣方案
3.3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部于第一時間將項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提供給經(jīng)營銷售部,并且時間必須保證在項(xiàng)目計(jì)劃開始宣傳的前兩個月,項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果包括:項(xiàng)目詳細(xì)建筑設(shè)計(jì)思路、景園設(shè)計(jì)思路、產(chǎn)品創(chuàng)新細(xì)節(jié)、產(chǎn)品優(yōu)勢說明、建筑總平圖、按開間標(biāo)注尺寸的單體平面圖、景園平面圖、效果圖的電子文件,文件格式為psd,效果圖須保證宣傳要求的效果,如不能滿足,經(jīng)營銷售部另行委托繪圖公司制作效果圖。
3.3.2項(xiàng)目推廣過程中,如項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果有任何變更,設(shè)計(jì)研發(fā)部第一時間將變更情況以書面形式傳遞與經(jīng)營銷售部。經(jīng)營銷售部根據(jù)變更情況及時調(diào)整宣傳內(nèi)容。
3.3.3經(jīng)營銷售部企劃組主任根據(jù)年度宣傳計(jì)劃組織擬訂各項(xiàng)目階段廣告及新聞推廣方案,經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。
各媒體選擇依據(jù)如下:
報(bào)紙--發(fā)行量、發(fā)行范圍、創(chuàng)刊歷史、權(quán)威性、閱讀率、主要閱讀
群體、千人成本、內(nèi)容定位、印刷質(zhì)量
廣播--收聽范圍、收聽率、主要聽眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本
電視--收視范圍、收視率、主要觀眾群、節(jié)目質(zhì)量、千人成本
戶外--接觸率、千人成本、地點(diǎn)所在區(qū)域形象
3.3.4經(jīng)營銷售部企劃組負(fù)責(zé)與廣告公司溝通。
3.3.4.1經(jīng)營銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給廣告公司,并監(jiān)督其根據(jù)公司要求完成宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文。
3.3.4.2經(jīng)營銷售部企劃組主任組織對廣告公司的宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文進(jìn)行審核。
3.3.4.3經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)宣傳品的設(shè)計(jì)及撰文的發(fā)布。
3.3.5經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)與媒體溝通
3.3.5.1經(jīng)營銷售部企劃組將宣傳內(nèi)容以書面形式傳遞給媒體。
3.3.5.2媒體將根據(jù)經(jīng)營銷售部提供的內(nèi)容撰文并發(fā)布。
3.3.5.3媒體根據(jù)自身的新聞需要提出采訪要求,如符合公司的宣傳目的,經(jīng)營銷售部派專員安排媒體采訪,并跟蹤媒體采訪報(bào)道。
3.4項(xiàng)目宣傳推廣實(shí)施、監(jiān)控、評估
3.4.1經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)項(xiàng)目廣告計(jì)劃中的媒體策略,向各媒體以書面形式訂版面或時間段,并簽訂合同。
3.4.2經(jīng)營銷售部企劃組將各種宣傳品的制作要求傳遞給所委托的各廣告制作商。
3.4.3經(jīng)營銷售部企劃組跟蹤各宣傳品的執(zhí)行過程,以確保各宣傳品的質(zhì)量與準(zhǔn)確性,各宣傳品的監(jiān)控手段如下:
a.報(bào)紙廣告及軟性新聞--以見報(bào)為準(zhǔn),要求印刷色彩清晰;b.電視廣告--以調(diào)查公司及電視臺的監(jiān)播證明為依據(jù),配合隨機(jī)調(diào)查;
c.廣播廣告--以廣播電臺的播出證明為依據(jù),配合隨機(jī)調(diào)查;d.戶外廣告--以實(shí)物驗(yàn)收;
e.印刷品--以實(shí)物驗(yàn)收。
3.4.4經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)階段廣告宣傳的執(zhí)行情況做階段評估報(bào)告,作為下階段宣傳計(jì)劃的調(diào)整依據(jù)。
3.4.5在執(zhí)行過程當(dāng)中,若宣傳內(nèi)容發(fā)生變化,經(jīng)營銷售部企劃組將新的宣傳內(nèi)容傳遞給廣告公司,并要求廣告公司給書面簽收單,廣告公司負(fù)責(zé)將宣傳內(nèi)容進(jìn)行修改,同時公司銷毀或更改舊宣傳資料。
3.5公司重大事項(xiàng)專題新聞宣傳
3.5.1集團(tuán)公司各分支機(jī)構(gòu)、各部室提供相關(guān)宣傳素材,包括事項(xiàng)的發(fā)生始末、解決辦法等與事項(xiàng)有關(guān)之一切素材。
3.5.2經(jīng)營銷售部企劃組根據(jù)公司重大事項(xiàng)的宣傳要求制定專題新聞宣傳計(jì)劃,宣傳計(jì)劃經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)送總經(jīng)理執(zhí)行批準(zhǔn)。
3.5.3經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)與各新聞媒體溝通,以保證媒體新聞與事項(xiàng)真實(shí)面貌及公司宣傳目的一致。
3.6宣傳費(fèi)用審批,流程如下:
3.6.1不涉及施工方面的按公司費(fèi)用審批流程
3.6.2涉及施工方面的流程如下圖所示:
3.7與廣告公司及媒體合同期結(jié)束,經(jīng)營銷售部企劃組撰寫合作評價(jià)。
4相關(guān)文件
4.1《招標(biāo)管理程序》
5相關(guān)表單、記錄
5.1工作聯(lián)系涵
5.2版面征訂確認(rèn)函
5.3客戶反饋信息表
第10篇 某某房地產(chǎn)公司前后期配套管理工作要求
某房地產(chǎn)公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,僅供參考。
1、工程部前、后期配套工作人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)全過程的程序,熟悉政府土地、規(guī)劃、建設(shè)、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發(fā)項(xiàng)目的占地面積、容積率和綠化率等規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目紅線內(nèi)外水、電等能源配套設(shè)施情況及收費(fèi),是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規(guī)劃狀況,項(xiàng)目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環(huán)境、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、有無政策限制等及將采取哪些節(jié)能、環(huán)保和智能化設(shè)施、物業(yè)管理方式等。
3、以項(xiàng)目為基礎(chǔ)了解施工進(jìn)度,從實(shí)際出發(fā)制定合理的工作計(jì)劃,實(shí)現(xiàn)與工程建設(shè)的統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、同步。
4、所有有關(guān)工程項(xiàng)目的政府批件、權(quán)證資料,一經(jīng)獲得將原件并復(fù)印件轉(zhuǎn)交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進(jìn)行中,涉及費(fèi)用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部簽字同意后領(lǐng)取,將相關(guān)票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6、工程結(jié)束后,對工程期間工作做總結(jié)報(bào)告,交主管經(jīng)理審閱。
7、搜集政府有關(guān)建筑、能源等相關(guān)政策,提前完成項(xiàng)目前期配套的計(jì)劃工作,上報(bào)主管經(jīng)理進(jìn)行相關(guān)決策。
8、應(yīng)定期上報(bào)工作進(jìn)度計(jì)劃及相關(guān)政策法規(guī)研究報(bào)告。
工程部前期、后期配套工作職責(zé):
1、辦理從項(xiàng)目立項(xiàng)開始到申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的全部手續(xù)工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續(xù)工作。
3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。
4、協(xié)助組織工程竣工、檔案驗(yàn)收工作,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
工作內(nèi)容
1、項(xiàng)目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關(guān)信息,為公司決策層提供可靠數(shù)據(jù),辦理土地準(zhǔn)備工作,制定嚴(yán)密工作計(jì)劃,計(jì)劃包括征地(買地)、拆遷、補(bǔ)償?shù)确桨浮Ｘ?zé)任部門:集團(tuán)公司決策層(可行性研究報(bào)告、初步方案、項(xiàng)目論證資料等)
(2)測量隊(duì)測繪獲得現(xiàn)狀地形圖,填報(bào)《建設(shè)用地申請書》。
(3)辦理《建設(shè)用地選址意見書》。
(4)辦理《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》,環(huán)保局出具《環(huán)評證明書》。
2、項(xiàng)目前期階段:
(1)繳納土地轉(zhuǎn)讓金、土地契稅,獲得《土地使用權(quán)出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。可得到經(jīng)規(guī)劃部門蓋章的《現(xiàn)狀地形圖》及核發(fā)通知。
(3)辦理《土地使用權(quán)證》。配合測量隊(duì)、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設(shè)計(jì)階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯(lián)系各水、電、燃?xì)?、熱力、市政等單?了解能源和市政配套要求,配合設(shè)計(jì)單位找到能源配套接口。
(6)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)方案,填報(bào)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表》。
(7)測量隊(duì)定樁、放線,交納相關(guān)費(fèi)用。
(8)辦理《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審》。
(9)辦理《內(nèi)資企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請》。
(10)辦理建委報(bào)建工作。
(11)協(xié)助組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo),辦理招標(biāo)備案。
(12)各專業(yè)(水、電、燃?xì)?、熱力、市政?設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案證書,交納相關(guān)費(fèi)用。
(13)辦理《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(14)辦理《建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(15)辦理《供熱證明書》,交納相關(guān)費(fèi)用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續(xù),交納相關(guān)費(fèi)用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續(xù)費(fèi)》。
(19)辦理《擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)》,項(xiàng)目投資計(jì)劃,設(shè)計(jì)單位施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及各專業(yè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)(根據(jù)專業(yè)公司要求或由專業(yè)公司設(shè)計(jì)),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設(shè)計(jì)合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
3、工程招標(biāo)階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監(jiān)理、施工單位工程招標(biāo)監(jiān)督管理》。
(2)監(jiān)理、施工單位招標(biāo)及招標(biāo)備案。
(3)辦理《工程質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)登記書》。
(4)交納墻改費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、安全文明施工等相關(guān)費(fèi)用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準(zhǔn)備階段:
(1)試樁前,進(jìn)行臨時水、電的開戶,協(xié)調(diào)關(guān)系,爭取充分享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
(2)向轄區(qū)綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、市政、交通管理等部門辦理相關(guān)手續(xù)、交納管理費(fèi),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系。
5、工程施工階段:
(1)協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督站的關(guān)系,協(xié)助組織申報(bào)樁基、基礎(chǔ)、主體、竣工等各階段的驗(yàn)收工作,做好現(xiàn)場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃?xì)?、熱力、市政?單位驗(yàn)收組織,簽訂使用正式使用協(xié)議、合同。
6、工程竣工備案驗(yàn)收階段:
(1)負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工及各專業(yè)局進(jìn)行備案工作,獲得《勘察單位工作質(zhì)量合格證明書》、《設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量合格證明書》、《監(jiān)理單位竣工驗(yàn)收評估報(bào)告》《施工單位質(zhì)量保修書》、《工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》、《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗(yàn)收,獲得《建設(shè)工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗(yàn)收合格證》。
(3)委托防雷、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測單位進(jìn)行相關(guān)監(jiān)測。
(4)組織人防監(jiān)督站進(jìn)行人防竣工驗(yàn)收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進(jìn)行消防驗(yàn)收,獲得《消防驗(yàn)收意見書》
(6)組織環(huán)保單位進(jìn)行驗(yàn)收,獲得《消防影響報(bào)告》。
(7)辦理《規(guī)劃驗(yàn)線合格證》
(8)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》
第11篇 房地產(chǎn)公司租賃管理工作程序
房地產(chǎn)公司租賃管理程序
1目的和范圍:確保為客戶提供滿意的租賃服務(wù)。適用于公司未售物業(yè)、配套物業(yè)的租賃管理。
2職責(zé):
2.1總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。
2.2法律顧問負(fù)責(zé)制定租賃合同文本。
2.3經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)物業(yè)租賃行情市場調(diào)研,組織合同談判、合同評審、合同簽訂。
2.4財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參與合同評審中的定價(jià)評審。
2.5設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程施工方面的評審。
2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供待租賃物業(yè)的竣工圖。
2.7審計(jì)核算部負(fù)責(zé)根據(jù)竣工圖進(jìn)行面積核算。
2.8總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對租賃物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
3工作程序:
3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供給審計(jì)核算部待租賃物業(yè)的竣工圖。
3.2審計(jì)核算部根據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的竣工圖進(jìn)行面積核算,并向經(jīng)營銷售部提供面積核算表。
3.3法律顧問負(fù)責(zé)組織草擬《租賃合同》文本。
3.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研小組負(fù)責(zé)進(jìn)行本市及項(xiàng)目周邊租賃市場的調(diào)查,并撰寫調(diào)查報(bào)告。
3.5經(jīng)營銷售部與財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同參考調(diào)查報(bào)告及待租賃物業(yè)情況,擬定租賃價(jià)格。
3.6經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織租賃業(yè)務(wù)的客戶談判,售后客戶服務(wù)追蹤租賃合同的談判,并根據(jù)需要溝通財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部及物業(yè)公司,取得相關(guān)部門的意見,根據(jù)評審結(jié)果修改《租賃合同》。
3.7設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部根據(jù)需要負(fù)責(zé)評審租賃合同中有關(guān)設(shè)計(jì)、工程施工方面的問題。
3.8合同承辦人根據(jù)談判結(jié)果整理《租賃合同》,傳遞給總經(jīng)理室法律顧問。法律顧問在《租賃合同》修訂過程中對條款的法律符合性進(jìn)行審核,并提供修改意見。
3.9總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。
3.10經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織客戶簽訂《租賃合同》,詳見《合同管理制度》。
3.11經(jīng)營銷售部售后客戶服務(wù)根據(jù)《租賃合同》及客戶要求組織設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部對租賃物業(yè)進(jìn)行整改。
3.12財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部根據(jù)簽訂的《租賃合同》收取客戶租賃保證金及租金結(jié)算。
3.13經(jīng)營銷售部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同辦理租賃物業(yè)的接樓手續(xù)。
3.14總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對租賃物業(yè)進(jìn)行管理。
3.15物業(yè)公司根據(jù)《租賃合同》對租賃物業(yè)進(jìn)行租賃期滿回收驗(yàn)收,經(jīng)營銷售部參與驗(yàn)收,收回租賃物業(yè)。
3.16物業(yè)續(xù)租和《租賃合同》變更參照上述3.6-3.12條款執(zhí)行。
4相關(guān)文件:
4.1《合同管理制度》
4.2租賃合同文本
5相關(guān)表單
5.1工作聯(lián)系函(見《文件管理程序》附表)
5.2工作請示單(見《文件管理程序》附表)
編制:
日期:20**.4.22審核:
日期:20**.4.28批準(zhǔn):
日期:20**.4.30
第12篇 房地產(chǎn)公司工程造價(jià)管理工作程序怎么寫
房地產(chǎn)公司工程造價(jià)管理程序
1、 目的范圍:通過對項(xiàng)目從開發(fā)策劃、設(shè)計(jì)、施工至竣工驗(yàn)收全過程工程造價(jià)管理,合理確定與控制工程建造成本,以利工程順利進(jìn)展,保障開發(fā)效益。
2、 職責(zé):
2.1 審計(jì)核算部負(fù)責(zé)在項(xiàng)目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標(biāo)分析意見;在設(shè)計(jì)階段提供委托設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制以及在擴(kuò)初階段負(fù)責(zé)審查設(shè)計(jì)成果是否在限制指標(biāo)范圍內(nèi),如超出限制,負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部提出調(diào)整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態(tài)下,負(fù)責(zé)在施工合同簽署前完成造價(jià)預(yù)算。
2.2 審計(jì)核算部負(fù)責(zé)提供售樓面積,審核工程合同中工程造價(jià)篇章和工程進(jìn)度款、預(yù)結(jié)算,確定材料綜合市場價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率;負(fù)責(zé)在施工過程中階段性地向總經(jīng)室反饋造價(jià)控制是否在控制指標(biāo)范圍內(nèi),如有超出,及時提出預(yù)警。
2.3 工程材料部負(fù)責(zé)審核工程項(xiàng)目材料規(guī)格、數(shù)量、品牌及詢查市場原價(jià);
2.4 工程項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)審查工程項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算和進(jìn)度款資料;
2.5 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)工程預(yù)、結(jié)算的復(fù)核,材料綜合市場價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率復(fù)核;
2.6 總經(jīng)理批準(zhǔn)正式結(jié)算審核意見書、材料綜合市場價(jià)格、綜合施工單價(jià)與特殊材料損耗率。
3、 工作程序
3.1 新開發(fā)項(xiàng)目投資成本的估算;根據(jù)總經(jīng)理的指令;審計(jì)核算部收到設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的新開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)概況,配合總經(jīng)室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2 售樓面積計(jì)算
3.2.1 根據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的全套施工圖紙、經(jīng)營銷售部提供的項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識及功能等資料,審計(jì)核算部即于15天內(nèi)提供售樓建筑面積。
3.2.2 施工圖紙如有修改,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)通知經(jīng)營銷售部和審計(jì)核算部,經(jīng)營銷售部提出需重新計(jì)算售樓建筑面積內(nèi)容,審計(jì)核算部將提供相應(yīng)售樓建筑面積。
3.3 工程施工合同、工程設(shè)計(jì)合同的商談與簽訂;
3.3.1 審計(jì)核算部參與編制招標(biāo)說明書。
3.3.2 審計(jì)核算部參與商談并審核合同中與工程造價(jià)有關(guān)的條款。
3.4 材料單價(jià)及綜合施工單價(jià)的簽認(rèn)
3.4 .1材料單價(jià)的簽認(rèn)
3.4 .
1.1 項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審(數(shù)量、品種、規(guī)格)后的材料單價(jià)報(bào)表,并注明監(jiān)理單位簽收時間,填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4 .
1.2 工程材料部填寫詳細(xì)的詢價(jià)單,向?qū)徲?jì)核算部提供材料名稱、型號、規(guī)格、品牌、生產(chǎn)廠家、市場原價(jià)等信息;
3.4 .
1.3 審計(jì)核算部根據(jù)材料計(jì)價(jià)有關(guān)規(guī)定計(jì)算材料到工地的綜合市場價(jià)格,轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;
3.4 .
1.4 審計(jì)核算部在合同規(guī)定時間截止前一個工作日,將商定的材料市場綜合價(jià)格以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部(簽價(jià)單必須明確廠家品牌、型號、質(zhì)量等級及價(jià)格)。
3.4 .
1.5 項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位將簽價(jià)文件送交施工方,并辦好簽收手續(xù)。
3.4 .2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價(jià)簽認(rèn);
3.4 .
2.1 高級裝飾材料或新型材料單價(jià)的簽價(jià)按
3.4 .1條款完成后,審計(jì)核算部通知監(jiān)理單位組織由審計(jì)核算部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,分析出綜合施工單價(jià)由審計(jì)核算部組織與施工單位商談、確認(rèn)施工綜合單價(jià),轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;
3.4 .
2.2 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部將復(fù)核意見反饋審計(jì)核算部;
3.4 .
2.3 審計(jì)核算部將綜合價(jià)格以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部;
3.4 .
2.4 項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項(xiàng)目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.4 .3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4 .
3.1 項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位對施工單位報(bào)送的申請損耗率確認(rèn)報(bào)表及初審意見后,辦好簽收手續(xù),送審計(jì)核算部;
3.4 .
3.2 審計(jì)核算部通知監(jiān)理單位組織由審計(jì)核算部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同測定現(xiàn)場施工用量,由審計(jì)核算部組織與施工單位商談、確認(rèn)損耗率,轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部復(fù)核;
3.4 .
3.3 財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部將復(fù)核意見反饋審計(jì)核算部;
3.4 .
3.4 審計(jì)核算部將材料特殊損耗率以簽價(jià)單形式通知項(xiàng)目經(jīng)理部。
3.4 .
3.5 項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)監(jiān)理單位送交施工方項(xiàng)目經(jīng)理部,并辦好簽收手續(xù)。
3.5 施工圖預(yù)算審核
3.5 .1不具備預(yù)算編制條件的工程一般情況下不進(jìn)行施工圖預(yù)算審核,而采用進(jìn)度款、中間結(jié)算過程把關(guān)控制全過程造價(jià);
3.5 .2具備施工圖預(yù)算審核或采用施工圖預(yù)算包干的項(xiàng)目;
3.5 .
2.1 項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審的施工圖預(yù)算,并辦好簽收手續(xù),在2天內(nèi)核查施工圖預(yù)算資料;a、報(bào)送資料包括計(jì)價(jià)表、工程量計(jì)算書、抽筋表;b、報(bào)送資料不符合要求,退回監(jiān)理單位重報(bào);c、報(bào)送資料符合要求,于收到資料第三天轉(zhuǎn)交審計(jì)核算部;
3.5 .3其余辦理程序同
3.7 條款
3.6 工程進(jìn)度款審核
3.6 .1承包單位報(bào)送的工程進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理單位初審后,并由總監(jiān)理工程師審查、確認(rèn),轉(zhuǎn)交項(xiàng)目經(jīng)理部。
3.6 .2經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理部確認(rèn)轉(zhuǎn)送審計(jì)核算部審核。
3.6 .3審計(jì)核算部提出工程進(jìn)度款確認(rèn)單,經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)后通知項(xiàng)目經(jīng)理部。
3.6 .4項(xiàng)目經(jīng)理部在合同約定時間內(nèi)經(jīng)監(jiān)理單位,送交施工單位,準(zhǔn)許辦理付款手續(xù)。
3.7 中間結(jié)算(含分項(xiàng)工程結(jié)算)、竣工結(jié)算審核
3.7 .1審計(jì)核算部負(fù)責(zé)組織辦理中間結(jié)算、工程竣工結(jié)算審核;
3.7 .
1.1 審計(jì)核算部預(yù)算員整理、分析工程簽價(jià)單,熟悉合同,核查結(jié)算資料;
3.7 .
1.2 審計(jì)核算部預(yù)算員分土建、水電專業(yè)進(jìn)行工程量、單價(jià)審核,并編制審核意見書;
3.7 .
1.3 審計(jì)核算部復(fù)核人員復(fù)核各預(yù)算員審核結(jié)果;
3.7 .
1.4 審計(jì)核算部分管副經(jīng)理重點(diǎn)抽查審核結(jié)果;
3.7 .
1.5 審計(jì)核算部經(jīng)理根據(jù)合同條款復(fù)核審核結(jié)果;
3.7 .
1.6 審計(jì)核算部發(fā)函通知施工單位領(lǐng)取審核意見書,并商定時間核對;
3.7 .
1.7 審計(jì)核算部根據(jù)核對結(jié)果修改、整理審核意見書;
3.7 .
1.8 審計(jì)核算部將結(jié)算資料按規(guī)定整理成冊a、工作請示單b、送財(cái)務(wù)部審核意見書c、送總經(jīng)理室副總工審核意見書d、合同e、竣工圖紙f、圖紙會審紀(jì)要g、設(shè)計(jì)變更通知單h、簽證單i、簽價(jià)單j、施工記錄表k、乙方送審的結(jié)算書l、乙方送審的工程量計(jì)算書m、甲方計(jì)算書n、委托書o、其他
3.7 .
1.9 審計(jì)核算部將結(jié)算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)核算部復(fù)核;
3.7 .2審計(jì)核算部落實(shí)財(cái)務(wù)核算部復(fù)核意見
3.7 .
2.1 如內(nèi)部復(fù)核結(jié)果在結(jié)算審核偏差率(見下表)范圍內(nèi),審計(jì)核算部將維持原審核意見;單項(xiàng)工程造價(jià)偏差率價(jià)值5萬元
1.0%500元10萬元
9.8 ‰980元30萬元
9.5 ‰2850元50萬元9.0‰4500元100萬元8.0‰8000元300萬元6.0‰
1.8 萬元500萬元4.0‰2.0萬元1000萬元3.0‰3.0萬元3000萬元
1.6 ‰
4.8 萬元5000萬元
1.5 ‰
7.5 萬元8000萬元
1.2 ‰
9.6 萬元1億元
1.0‰10.0萬元
3.7 .
2.2 如復(fù)核結(jié)果大于結(jié)算審核偏差率,則a、本項(xiàng)目無遺留爭議項(xiàng)目,審計(jì)核算部將修改原審核意見書;b、本項(xiàng)目有遺留爭議項(xiàng)目,審計(jì)核算部將暫不修改原審核意見書,在遺留爭議項(xiàng)目中一并修改、解決;
3.7 .3審計(jì)核算部將財(cái)務(wù)核算部復(fù)核意見及結(jié)算審核意見書提交總經(jīng)理室復(fù)核;
3.7 .4審計(jì)核算部將正式審核意見書交施工單位確認(rèn)簽字蓋單(一份三聯(lián));
3.7 .5審計(jì)核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);
3.7 .6審計(jì)核算部將雙方確認(rèn)的正式結(jié)算審核意見書(第三聯(lián))發(fā)給施工單位,并記錄簽發(fā)時間;
3.7 .7審計(jì)核算部將總經(jīng)理批準(zhǔn)的審核意見書(第二聯(lián))送財(cái)務(wù)部付款,并記錄簽發(fā)時間;
3.7 .8審計(jì)核算部將總經(jīng)理批準(zhǔn)的審核意見書(第一聯(lián))存于審計(jì)核算部,待該項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算后移交公司檔案室存檔。
3.8 50萬元以下5萬元以上零星項(xiàng)目結(jié)算審核
3.8 .1~
3.8 .
1.8 同
3.7 .1~
3.7 .
1.8
3.8 .
1.9 審計(jì)核算部將正式結(jié)算審核意見書及資料轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部復(fù)核;a、偏差在規(guī)定范圍內(nèi),執(zhí)行
3.8 .2;b、偏差大于規(guī)定范圍內(nèi),返回審計(jì)核算部修改、重報(bào);
3.8 .2審計(jì)核算部將正式審核意見書交施工單位確認(rèn)簽字(一份三聯(lián));
3.8 .3審計(jì)核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);
3.8 .4其余辦理程序同
3.7 .6~
3.7 .8條款;
3.9 5萬元以下零星工程結(jié)算審核
3.9 .1項(xiàng)目經(jīng)理部收到結(jié)算資料,對零散工程即事后難于或無法核實(shí)的項(xiàng)目、工程量,在施工過程中,現(xiàn)場監(jiān)理應(yīng)及時確認(rèn),并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后填寫可辦理結(jié)算請示單,轉(zhuǎn)交審計(jì)核算部審核;
3.9 .2審計(jì)核算部對項(xiàng)目工程量抽樣審核,對單價(jià)全面審核,并編制審核意見書;
3.9 .3其余辦理程序同
3.7 .4~
3.7 .8條款;
3.1 0裝飾工程結(jié)算審核
3.1 0.1項(xiàng)目經(jīng)理部收到監(jiān)理單位初審后的竣工結(jié)算資料后上報(bào)審計(jì)核算部;
3.1 0.2審計(jì)核算部通知監(jiān)理單位組織由審計(jì)核算部、項(xiàng)目經(jīng)理部、施工單位、監(jiān)理單位共同到現(xiàn)場丈量工程量;
3.1 0.3審計(jì)核算部組織財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、總經(jīng)理室聯(lián)合審核裝修單價(jià)并與施工單位核對;
3.1 0.4審計(jì)核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);
3.1 0.5其余辦理程序同
3.7 .6-
3.7 .8條款。
3.1 1廣告制作費(fèi)用審核
3.1
1.1 經(jīng)營部收到廣告制作結(jié)算書,如有委托監(jiān)理單位監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位初審其工程量及施工內(nèi)容,報(bào)審計(jì)核算部;
3.1
1.2 審計(jì)核算部組織相關(guān)人員到現(xiàn)場落實(shí)、丈量工程量;(有委托監(jiān)理的,可由監(jiān)理單位主持)
3.1
1.3 審計(jì)核算部參照廣告制作業(yè)費(fèi)用審核,并與廣告商核對;
3.1
1.4 審計(jì)核算部編制審核意見書轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部;
3.1
1.4 .1廣告制作費(fèi)小于50萬元,參照
3.8 條款;
3.1
1.4 .2廣告制作費(fèi)大于50萬元,參照
3.7 條款;
3.1
1.5 審計(jì)核算部將經(jīng)施工單位簽字蓋單的正式結(jié)算審核意見書報(bào)總經(jīng)理室批準(zhǔn);
3.1
1.6 其余辦理程序同
3.7 .6~
3.7 .8條款;
3.1 2限額造價(jià)管理(用于設(shè)計(jì)與施工為一體的工程)
3.1
2.1 公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.1
2.2 審計(jì)核算部階段性反映過程累計(jì)工程成本,及時上報(bào)總經(jīng)理;
3.1
2.2.1 監(jiān)理單位按項(xiàng)目經(jīng)理部要求提供分部分階段落實(shí)的工程量;
3.1
2.2 .2審計(jì)核算部亦分部分項(xiàng)分階段復(fù)核經(jīng)監(jiān)理單位初審后的工程量及單價(jià),并提出過程累計(jì)發(fā)生成本,上報(bào)總經(jīng)理;
3.1 3資料管理
3.1
3.1 有關(guān)工程造價(jià)管理的政策性文件資料由審計(jì)核算部負(fù)責(zé)設(shè)專人管理、編號存檔;
3.1
3.1.1 簽價(jià)單資料分項(xiàng)目待竣工結(jié)算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.1
3.1.2 工作請示單分項(xiàng)目,待竣工結(jié)算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.1
3.1.3 竣工結(jié)算審核意見書分項(xiàng)目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
3.1
3.1.4 工程預(yù)算審核意見書分項(xiàng)目按統(tǒng)一編號造冊存檔(見表單);
4、 相關(guān)文件
4.1 工程定額及相關(guān)文件并造冊登記;
4.2 標(biāo)準(zhǔn)圖集、規(guī)范并造冊登記;
5、 相關(guān)表單記錄
5.1 __房地產(chǎn)材料認(rèn)價(jià)單;
5.2 工程進(jìn)度款審核相關(guān)表單;
5.2.1 建筑安裝進(jìn)度結(jié)算審核意見書;
5.2.2 工程進(jìn)度款確認(rèn)單;
5.2.3 工程進(jìn)度款結(jié)算審核意見書;
5.3 建筑安裝工程預(yù)算審核意見書;
5.4 建筑安裝工程結(jié)算審核相關(guān)表單;
5.4.1 送財(cái)務(wù)部審核意見書;
5.4.2 送總經(jīng)理室審核意見書;
5.4.3 結(jié)算資料目錄;
5.4.4 結(jié)算資料匯編封面(編號四~十五);
5.4.5 工程結(jié)算階段性審核通知書;
5.4.6 分項(xiàng)工程量確認(rèn)單
5.4.7 分項(xiàng)工程過程造價(jià)確認(rèn)單
5.5 工程結(jié)算審核記錄表
5.6 審計(jì)核算部內(nèi)部審核程序表(見附表)編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:
