物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案5（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案5

多項(xiàng)選擇題

31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。

a.國務(wù)院建設(shè)主管部門

b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時(shí),除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外,還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。

a. 企業(yè)法定代表人的身份證明

b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同

d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同

e. 物業(yè)服務(wù)合同

33. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)建設(shè)單位

c. 業(yè)主大會(huì) d. 業(yè)主委員會(huì)

e. 物業(yè)所有權(quán)人

34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。

a. 簽訂合同的主體不同

b. 合同終止條件不同

c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35. 下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有( )。

a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效

b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案:

31.bd考查物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

32.acd同上

33.bce 考查招投標(biāo)主體

34.abe 第三章重點(diǎn)問題

35.ab 業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約的制訂與宣傳

多項(xiàng)選擇題

36. 某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。

a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用

c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

e. 電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為( )物業(yè)。

a. 居住 b. 公共

c. 商業(yè) d. 工業(yè)

e. 其他

38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。

a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員

c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場保潔員

e. 停車收費(fèi)員

39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。

a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營

c. 政策性虧損補(bǔ)貼 d. 物業(yè)大修

e. 共用部位的租賃收入

40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。

a. 企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤

c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額

e. 補(bǔ)貼收入

答案:

36.ac 電梯系統(tǒng)運(yùn)營及維護(hù)

37.acde 物業(yè)管理企業(yè)主要類型

38.cde 車輛管理的注意事項(xiàng)

39.abd 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入構(gòu)成

40.bcde 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出)構(gòu)成。

41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。

a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

b. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用

d. 管理服務(wù)人員的工資

e. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行( )。

a.政府定價(jià) b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.市場調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià)

e.政府與業(yè)主共同定價(jià)

43. 住宅專項(xiàng)維修資金可用于( )。

a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中,正確的有( )。

a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)

c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)

d. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

e. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員

c. 業(yè)主委員會(huì) d. 建設(shè)單位

e. 物業(yè)使用人

答案:

41.be 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出)構(gòu)成。

42.bc 同上

43.bcd同上

44.ad 同上

45.ab 檔案管理內(nèi)容

第2篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建程序

在自身具備了法律規(guī)定的基本條件之后,組建物業(yè)管理公司的過程,就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認(rèn)可,并最終獲得企業(yè)法人地位的過程。《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī),以及地方政府制訂的一些管理辦法,對這個(gè)過程做了明確的規(guī)范。這里著重介紹物業(yè)管理有限責(zé)任公司設(shè)立程序的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)

正如一個(gè)新生兒,只有經(jīng)過戶口登記,才能獲得屬于自己且被社會(huì)認(rèn)可的名字一樣,一家新的物業(yè)管理公司,也只有經(jīng)過名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記,才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的,可依據(jù)文字翻譯原則自行翻譯使用,不需核準(zhǔn)登記。公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)的主管部門,是工商行政管理機(jī)關(guān)。辦理名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記,一般要經(jīng)以下步驟:

1)領(lǐng)取并填寫'名稱(變更)預(yù)先核準(zhǔn)申請書'。最好取3個(gè)以上的備用字號,自己排列出順序,以便工商行政管理機(jī)關(guān)依次查重,以首先不重名的名稱為核準(zhǔn)使用的名稱。與同一工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或者登記注冊的同行業(yè)企業(yè)名稱字號相同(有投資關(guān)系的除外),與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同,與注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同,將不予被核準(zhǔn)。使用3個(gè)字作為字號,能夠大大降低重名幾率。

2)遞交'名稱(變更)預(yù)先核準(zhǔn)申請書'及相關(guān)材料,自遞交之日起10日內(nèi),工商行政管理部門會(huì)作出核準(zhǔn)或者駁回的決定。遞交的材料主要有:

①全體股東簽署(自然人股東由本人簽字;法人股東加蓋本單位公章,下同)的'企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書'。

②全體股東簽署的'投資人授權(quán)委托意見'。

③代辦人或代理人身份證復(fù)印件。

④申請冠以'中國'、'中華'、'國家'、'全國'、'國際'字詞的,應(yīng)提交國務(wù)院的批準(zhǔn)文件。

⑤使用自然人姓名(該自然人應(yīng)當(dāng)是公司股東)作字號的,應(yīng)當(dāng)提交該自然人身份證復(fù)印件。

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第3篇 物業(yè)管理師備考:個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制淺析

新《公司法》關(guān)于有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和股東優(yōu)先購買權(quán)有何新的規(guī)定股東如何行使優(yōu)先購買權(quán)

原《公司法》中的表述如下:

第三十五條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí),必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出費(fèi),如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等條件下,他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。

而新的《公司法》則做如下規(guī)定:

第七十二條:有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部股權(quán)或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán),不購買的,視為同意轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的,協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

第七十三條:人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東,其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購買權(quán)的,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

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第4篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建條件

國家法律法規(guī)對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司,必須滿足法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于這種形式公司設(shè)立應(yīng)具備的條件。不同形式的公司的設(shè)立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點(diǎn)對有限責(zé)任公司的組建加以闡述。

有符合法定人數(shù)的股東

股東實(shí)際上就是公司設(shè)立的出資者,可以是自然人,也可以是企業(yè)或社團(tuán)組織。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,除一人制有限責(zé)任公司以外,設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團(tuán)組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東,需要事先進(jìn)行確認(rèn)。

1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。

2)企業(yè)化經(jīng)營的事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)先辦理企業(yè)法人登記,再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。

3)社團(tuán)組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件,是已經(jīng)辦理了社團(tuán)法人登記。

4)工會(huì)作為物業(yè)管理公司股東,應(yīng)事先得到縣級以上工會(huì)的投資批準(zhǔn)文件。

5)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資,基金會(huì)不得投資舉辦企業(yè),因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。

達(dá)到法定的資本最低限額

法定資本是指公司向公司登記機(jī)關(guān)登記時(shí),經(jīng)法定程序認(rèn)定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業(yè)承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)的資本擔(dān)保,同時(shí)也是股東權(quán)益劃分的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè),國家規(guī)定設(shè)立服務(wù)性有限責(zé)任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第1 25號)規(guī)定,最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質(zhì),是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的起碼條件。所以,應(yīng)當(dāng)把50萬元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。

1)股東可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規(guī)定的除外,如國科發(fā)政字「1997」326號文件規(guī)定:以高新技術(shù)成果向有限責(zé)任公司出資入股,作價(jià)總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。

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第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)(),制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

a相關(guān)法規(guī)的要求

b物業(yè)管理費(fèi)的多少

c物業(yè)管理公司的實(shí)際能力

d物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)概念的理解。物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由多家物業(yè)管理企業(yè)或管理公司參與競標(biāo),從中選擇最符合條件的競標(biāo)者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

2.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中,()負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

a建設(shè)單位b施工單位c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d監(jiān)理單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

3.根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為()招標(biāo)等類型。

a整體物業(yè)管理項(xiàng)目、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目、分階段項(xiàng)目

b單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo)

c專項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

d專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。

4.物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo),按物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方式可劃分為()。

a整體項(xiàng)目招標(biāo)、專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)

b全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)

c專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)

d單項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)類型的掌握程度。根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~15頁。

5.物業(yè)管理招標(biāo)方式分為()。

a公開招標(biāo)、議標(biāo)b邀請招標(biāo)、議標(biāo)c公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)d議標(biāo)、評標(biāo)

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。

6.前期物業(yè)管理階段是指()。

a物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收

b從入住到業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

c從物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)到業(yè)主人住

d從竣工驗(yàn)收到業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理階段是指從人住到業(yè)主大會(huì)聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業(yè)管理”有些區(qū)別,請注意。

7.物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,應(yīng)在()的基礎(chǔ)上制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。

a分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、周邊其他項(xiàng)目基本情況

b分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本

c分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、確定物業(yè)管理模式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的一般程序的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后,、應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上,制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材40頁。

8.居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)是()。

a基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)

b特約服務(wù)

c經(jīng)營管理

d緊急事件的預(yù)防和處理

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。選項(xiàng)b“特約服務(wù)”屬于政府物業(yè)服務(wù)重點(diǎn);選項(xiàng)c“經(jīng)營管理’’屬于商用類型物業(yè)服務(wù)重點(diǎn);選項(xiàng)d“緊急事件的預(yù)防

和處理”屬于公用事業(yè)類型物業(yè)的服務(wù)重點(diǎn)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材43頁。

9.招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的()日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料,向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)的基本要求的掌握程度。招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料,向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故

本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材18頁。

10.按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,投標(biāo)人少于()或者住宅規(guī)模在()以下,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a 2個(gè),2萬平方米b 3個(gè),2萬平方米c 3個(gè),3萬平方米d 2個(gè),3萬平方米

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)有關(guān)方面同意可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材20頁。關(guān)于2萬平方米的出處,可參見關(guān)于統(tǒng)一印發(fā)《北京市協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。

11.招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會(huì),評標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會(huì),評標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù),其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第22頁。

12.物業(yè)招標(biāo)程序中緊接在公布招標(biāo)公告后的工作是()。

a編制招標(biāo)文件

b投標(biāo)申請人的資格預(yù)審

c發(fā)放招標(biāo)文件

d接受投標(biāo)文件

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的程序是:①成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;②編制招標(biāo)文件;③公布招標(biāo)公告;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;⑥接受投標(biāo)文件;⑦成立評標(biāo)委員會(huì);⑧開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20~22頁。

13.物業(yè)管理招標(biāo)的程序有:①編制招標(biāo)文件;②接受投標(biāo)文件;③投標(biāo)申請人的資格預(yù)審;④發(fā)放招標(biāo)文件;⑤成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;⑥成立評標(biāo)委員會(huì);⑦開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo);⑧公布招標(biāo)公告,

正確的順序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20―22頁。

14.物業(yè)管理投標(biāo)過程中,獲得了招標(biāo)信息之后應(yīng)進(jìn)行的工作是()。

a項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范b登記并取得招標(biāo)文件

c準(zhǔn)備投標(biāo)文件 d送交投標(biāo)文件

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理投標(biāo)程序的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的程序是:①獲取招標(biāo)信息;②項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接

受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第24~28頁。

15.必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目是()。

a新建的商場b新建的寫字樓

c新建的住宅d新建的醫(yī)院

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)條件的掌握程度。必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)目,以及業(yè)主人住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁。

16.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()日前確定中標(biāo)人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。

17.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起()日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第23頁。

18.公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21~22頁。

19.采用邀請招標(biāo)方式的,至少應(yīng)該邀請(

; )家物業(yè)管理企業(yè)。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)程序的掌握程度。招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)投標(biāo)邀請書。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)管理招標(biāo)的方式有()。

a公開招標(biāo)b邀請招標(biāo)c有限競爭性招標(biāo)d選擇性招標(biāo)e議標(biāo)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)方式的掌握程度。物業(yè)管理的招標(biāo)方式分為:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16頁。

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是()。

a物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施

b在評標(biāo)委員會(huì)的組織、開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律和招標(biāo)文件的要求,公正對待每一個(gè)投標(biāo)單位

c招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開

d在物業(yè)管理招標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),實(shí)事求是,信守諾言

e對招投標(biāo)方的資格認(rèn)定須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本原則的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;②在評標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個(gè)投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動(dòng)針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實(shí)施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第19頁。

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是()。

a參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī),即合法性

b在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,雙方都應(yīng)充分考慮市場要素,即適應(yīng)性

c招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開,即公開性

d招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè),投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式,即響應(yīng)性

e按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求是:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等,都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案,還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn),在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng);④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。

4.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律依據(jù)是()。

a物業(yè)管理?xiàng)l例

b前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法

c中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法

d招標(biāo)方的有關(guān)規(guī)定

e物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第18頁。

5.物業(yè)管理方案中體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容有()。

a項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

b組織架構(gòu)與人員配置

c費(fèi)用測算與成本控制

d工作目標(biāo)和計(jì)劃

e服務(wù)承諾

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。關(guān)鍵性內(nèi)容包括:①項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;②組織架構(gòu)與人員配置;③費(fèi)用測算與成本控制;④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第41頁。

6.物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容包括()。

a服務(wù)承諾

b人員培訓(xùn)及管理

c早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

d工作計(jì)劃

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理方案基本內(nèi)容的掌握程度。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容包括:①人員的培訓(xùn)與管理;②管理指標(biāo);③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;⑥常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;⑦工作計(jì)劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第42頁。

7.物業(yè)管理服務(wù)模式包括()。

a組織架構(gòu)的設(shè)置

b客戶定位

c服務(wù)需求定位

d經(jīng)營服務(wù)模式確定

e物業(yè)的功能定位

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理服務(wù)模式的掌握程度。確定招標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)模式,是在對項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下,結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求,確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施,包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

8.商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)主要有()。

a經(jīng)營b設(shè)施管理c安全d公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行e特殊服務(wù)需求服務(wù)

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

9.政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在()。

a維護(hù)政府的形象 b設(shè)備設(shè)施管理c會(huì)議接待d安全和保密管理e內(nèi)部特約服務(wù)

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法的掌握程度。政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第43頁。

10.物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容有()。

a物業(yè)管理企業(yè)

b物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

c物業(yè)管理費(fèi)用

d物業(yè)管理要點(diǎn)

e物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度

【答案】b c d

【解析】本題考查的是考生對投標(biāo)文件編寫的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。故本題選b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第29頁。

11.物業(yè)管理招標(biāo)的主體主要有()。

a建設(shè)單位b業(yè)主大會(huì)c物業(yè)產(chǎn)權(quán)人d物業(yè)使用人e業(yè)主委員會(huì)

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)主體的掌握程度。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第13頁。

12.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)主要有()。

a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點(diǎn)的掌握程度。投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性;投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采用有差異的方式和策略;物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。

13.下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的有()。

a客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

b精神文明建設(shè)

c物業(yè)的租賃經(jīng)營

d參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收

e財(cái)務(wù)管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容的掌握程度。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:①項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立;②房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;③環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;⑤精神文明建設(shè);⑥物業(yè)的租賃經(jīng)營;⑦財(cái)務(wù)管理,包括對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17頁。

14.物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于哪些方面()。

a政府相關(guān)單位b招標(biāo)人c招標(biāo)物業(yè)d投標(biāo)人e競爭對手

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個(gè)方面。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26頁。

15.物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有()。

a嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)

b對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估

c完善企業(yè)自身的管理

d選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)

e不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的具體措施有:嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng);對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估;完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè);慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第26~27頁。

三、案例題

1.你是一家物業(yè)公司的管理入員.由你負(fù)責(zé)對一家正在公開招標(biāo)的住宅小區(qū)進(jìn)行投標(biāo)。

請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標(biāo)工作你的標(biāo)書中的主要內(nèi)容有哪些(2)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求和基本原

則是什么(3)在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中,對投標(biāo)項(xiàng)目評估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素

【答案】

(1)投標(biāo)程序:①獲取招標(biāo)信息;②項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范;③登記并取得招標(biāo)文件;④準(zhǔn)備投標(biāo)文件;⑤送交投標(biāo)文件;⑥接受招標(biāo)方的資格審查;⑦參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo);⑧簽約并執(zhí)行合同。

標(biāo)書的主要內(nèi)容:分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。技術(shù)文件主要是:物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

(2)基本要求:①參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理;②在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素;③招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求,選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的管理企業(yè)及服務(wù);對投標(biāo)方而言,不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案,還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn),在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng);④按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求,應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排,確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。

基本原則:①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施;②在評標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求,公正的對待每一個(gè)投標(biāo)單位,禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益;③招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開,而且是主動(dòng)針對所有受眾的,應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明,確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實(shí)施;④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中,招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

(3)在物業(yè)管理的投標(biāo)活動(dòng)中,應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面的因素:①投標(biāo)物業(yè)的基本情況;②招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位;③業(yè)主的需求;④建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況;⑤招標(biāo)條件和招標(biāo)過程;⑥競爭對手;⑦企業(yè)自身?xiàng)l件的分析。

2.你是某物業(yè)公司的管理人員,由你負(fù)責(zé)制定某項(xiàng)目的物業(yè)管理方案。請問物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容

第6篇 全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試模擬題--物業(yè)管理實(shí)務(wù)

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是()。

a.無償?shù)腷.微利的c.有償?shù)暮陀缘膁.保本非盈利的

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立的標(biāo)志是取得()

a.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書b.營業(yè)執(zhí)照c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書d.驗(yàn)資證明

3.對于三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,要求物業(yè)管理專業(yè)人員、以及工程等方面的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。a.5b.10c.20d.30

4.下列項(xiàng)目中,必須通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)是()。

a.一個(gè)辦公樓b.已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)

c.僅有4個(gè)投標(biāo)方的一個(gè)新建尚未銷售的大型住宅小區(qū)d.已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)內(nèi)的會(huì)所

5.下列選項(xiàng)中,不屬于物業(yè)管理方案的關(guān)鍵性內(nèi)容的是()。

a.組織架構(gòu)與人員配備b.費(fèi)用測算與成本控制c.管理方式、運(yùn)作程序及管理措d.物資裝備

6.招標(biāo)人需要對已經(jīng)發(fā)出去的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件()日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。a.5b.7c.10d.15

7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。

a.拍賣方發(fā)布拍賣公告b.拍賣人宣布拍賣某物c.拍賣師擊槌d.競拍方的每次出價(jià)

8.業(yè)主公約正式訂立的時(shí)間是()。

a.物業(yè)銷售前b.物業(yè)銷售階段c.物業(yè)入住階段d.首次業(yè)主大會(huì)召開

9.()是民法、合同法的最基本原則。

a.平等原則b.自由原則c.誠信原則d.公序良俗原則

10.從法律的角度來說,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起點(diǎn)是()。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》)

a.前期物業(yè)管理合同簽訂生效b.竣工驗(yàn)收c.承接查驗(yàn)d.負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的企業(yè)入場

11.前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是()。

a.其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響

b.在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程

c.呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)d.一般呈現(xiàn)出收入少,支出多,收支不平衡和虧損

12.承接查驗(yàn)實(shí)施方案由()制定。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.建設(shè)單位c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位共同d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位

13.物業(yè)管理承接查驗(yàn)主要的方式是()。

a.感官查驗(yàn)b.核對查驗(yàn)c.使用查驗(yàn)d.檢測查驗(yàn)

14.以下各個(gè)選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容的是()。

a.物業(yè)資料b.共用部位c.各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況d.共用設(shè)備設(shè)施

15.物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部()令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》。

a.99號b.121號c.110號d.48號

16.因裝飾裝修活動(dòng)造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a.裝修人b.裝修施工單位c.裝修人或者裝修施工單位d.相鄰住宅的業(yè)主

17.裝飾裝修申報(bào)資料由()提供。

a.業(yè)主b.物業(yè)管理單位c.業(yè)主和施工單位d.業(yè)主和物業(yè)單位

18.需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋是()。

a.基本完好房b.一般損壞房c.嚴(yán)重?fù)p壞房d.危險(xiǎn)房

19.定期維修又叫做()。

a.狀態(tài)檢測下的預(yù)防維修b.改善性的預(yù)防維修c.計(jì)劃性預(yù)防維修d.中修

20.對物業(yè)管理而言,應(yīng)盡量避免()。

a.計(jì)劃性預(yù)防維修b.狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修c.改善性能的預(yù)防維修d.事后維修

21.某小區(qū)入夏后發(fā)現(xiàn)蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。

a.利用誘餌誘殺b.使用相關(guān)的器械滅殺

c.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物d.安裝各種防蚊的紗窗

22.以下選項(xiàng)中,不屬于清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容的是()。

a.建筑物外公共區(qū)域清潔b.垃圾的收集與處理c.花木種植d.管道疏通服務(wù)

23.安全防范工作周檢由()負(fù)責(zé)。

a.安防隊(duì)伍的各班班組長b.安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)c.指定人員d.指定的督察人員

24.義務(wù)消防隊(duì)伍每年應(yīng)進(jìn)行()次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

a.1b.1-2c.2d.3

25.對物業(yè)管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預(yù)選方案要在()個(gè)以上。

a.兩b.三c.四d.五

26.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括()。

a.誰受理,誰跟進(jìn),誰回復(fù)b.暫時(shí)無法解決的,可讓客戶回去等候通知

c.做詳細(xì)記錄,并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)d.盡可能滿足業(yè)主的合理要求

27.在物業(yè)管理使用的各類文書中,()的規(guī)范性最強(qiáng)。

a.行政公文b.事務(wù)文書c.制度文書d.禮儀文書

28.企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)為()。

a.辭職b.解職c.辭退d.資遣

29.在銷售商品房的時(shí)候,購房者應(yīng)該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。

a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%

30.全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)的原則是()

a.統(tǒng)一規(guī)劃、分級指導(dǎo)、集中申報(bào),信息共享b.統(tǒng)一建設(shè)、分步實(shí)施、分級管理、信息共享

c.統(tǒng)一建設(shè)、強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、信息共享d.統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實(shí)施、信息共享

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.物業(yè)管理公司使用的請示屬于()

a.內(nèi)行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文

2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的說法中,錯(cuò)誤的是()。

a.資質(zhì)審批并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的一個(gè)必須條件

b.新設(shè)立的某家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)資質(zhì)的時(shí)候,審批部門可以根據(jù)其所具備的注冊資金、專業(yè)人員條件和所管理的物業(yè)面積給予不同的資質(zhì)

c.一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨(dú)立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業(yè)面積這一標(biāo)準(zhǔn)來看,它符合二級資質(zhì)的要求

d.在取得營業(yè)執(zhí)照之后的一個(gè)月內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該到相應(yīng)的主管部門申請資質(zhì)

e.資質(zhì)審批一定要在工商注冊登記后才能進(jìn)行

3.影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的主要因素包括()

a.國家的宏觀政策b.企業(yè)戰(zhàn)略因素c.技術(shù)因素d.組織規(guī)模及所處的階段e.企業(yè)的員工素質(zhì)

4.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的以下管理內(nèi)容之中,帶有公共管理性質(zhì)的有()。

a.向部分業(yè)主提供家政服務(wù)b.向部分業(yè)主提供班車接送服務(wù)

c.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)d.市政設(shè)施的配合管理e.物業(yè)的裝修管理

5.下列關(guān)于公開招標(biāo)的表述中,正確的是()。

a.公開招標(biāo)必須發(fā)布招標(biāo)公告,但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介

b.公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加招標(biāo)

c.公開招標(biāo)的評選條件和程序是預(yù)先設(shè)定的

d.招標(biāo)公告必須公開,但是招標(biāo)的程序和中標(biāo)的結(jié)果可以不公開

e.對于公開招標(biāo)來說,投標(biāo)人如果少于5個(gè),則該公開招標(biāo)無效,應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)

6.專題培訓(xùn)包括()。

a.更新觀念的培訓(xùn)b.專項(xiàng)管理培訓(xùn)c.外派培訓(xùn)d.專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)e.晉升培訓(xùn)

7.物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容主要包括()。

a.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序b.管理制度的制訂、檔案的建立與管理

c.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述d.費(fèi)用測算與成本控制e.管理指標(biāo)

8.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別表現(xiàn)在()。

a.前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

b.前期物業(yè)服務(wù)合同是不約定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同是約定期限合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限是不確定的,物業(yè)服務(wù)合同的期限是確定

的

d.前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較弱,物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較強(qiáng)

e.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限比較短,物業(yè)服務(wù)合同的期限比較長

9.對有爭議的物業(yè)服務(wù)合同的解決途徑包括()。

a.友好協(xié)商b.向約定的仲裁委員會(huì)仲裁c.向人民法院起訴d.由物業(yè)管理單位解釋e.聽從業(yè)主大會(huì)意見

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房的有償使用費(fèi),應(yīng)該計(jì)入()

a.管理費(fèi)用b.營業(yè)成本c.直接材料費(fèi)d.只有人工費(fèi)e.遞延資產(chǎn)

11.物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)包括()。

a.物業(yè)資料的移交b.共用部位的移交c.共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管

d.各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交e.物業(yè)管理運(yùn)作的銜接

12.在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容包括()。

a.物業(yè)資料情況b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀

c.各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況,項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況d.業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況e.業(yè)主的資料情況

13.處理緊急事件的要求包括()

a.企業(yè)應(yīng)盡可能控制事態(tài)的惡化和蔓延b.在態(tài)度上可適當(dāng)消極

c.不管事件如何變化,要嚴(yán)格遵守原定的預(yù)防措施或應(yīng)對方案

d.避免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”e.應(yīng)以不造成新的損失為前提

14.在能源消耗的公式中,屬于浪費(fèi)掉的能源的是()。

a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb

15.關(guān)于公共安全防范管理服務(wù)的論述中,正確的是()。

a.在公共安全防范活動(dòng)中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)居于主導(dǎo)地位,必要時(shí)請政府相關(guān)部門協(xié)助

b.在公共安全防范活動(dòng)中,政府相關(guān)部門居于主導(dǎo)地位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起到協(xié)助作用

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所提供的安全防范服務(wù)在本質(zhì)上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的

d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)內(nèi)的治安等問題承擔(dān)全部責(zé)任

e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)的治安所承擔(dān)的責(zé)任要以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)

三、綜合分析題(共2題,每題20分)。

案例分析題(一)

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū),在建設(shè)階段a物業(yè)管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者,請問:

物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處(5分)

說明早期介入包括哪些階段(3分)

你應(yīng)該從哪些方面為建設(shè)單位提供建議,方便今后的物業(yè)管理服務(wù)(3分)

在前期物業(yè)管理期間,會(huì)存在哪些工程質(zhì)量保修責(zé)任(4分)

在保修期內(nèi),保修責(zé)任是誰你該如何處理(5分)

案例分析題(二)

王軍喜歡養(yǎng)花,經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預(yù)報(bào)稱今日臺風(fēng)來臨,讓市民做好防臺風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺風(fēng)來臨,住在同樓的黃佳放學(xué)回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部,當(dāng)即昏倒在地,物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈,但花費(fèi)數(shù)萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風(fēng)刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問:

(1)本案可以依法應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任(2分)

(2)臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)

(3)物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任(5分)

(4)如果你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承擔(dān)項(xiàng)目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容治安防范的注意事項(xiàng)。(10分)

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)

1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a

11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d

21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d

二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分)

1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc

6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab

11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce

案例分析題(一)參考答案

(1)對于開發(fā)商而言,有優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量和提高開發(fā)效益

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有助于了解物業(yè)情況,為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

(2)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段

(3)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況

(4)物業(yè)工程質(zhì)量保修分為二部分:一是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分;一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備部分。

(5)由建設(shè)單位承擔(dān)。向建設(shè)單位申報(bào)對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求;也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

案例分析題(二)參考答案

1)應(yīng)該由王軍承擔(dān),根據(jù)民法通則第126條:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權(quán)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

2)不屬于不可抗力,因?yàn)檫@是可以預(yù)見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務(wù)來防止花盆墜落,其本身是有過錯(cuò)的。當(dāng)然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔(dān)責(zé)任。

3)物業(yè)管理公司在本案中不承擔(dān)賠償責(zé)任,因?yàn)殛柵_屬于業(yè)主專有部分,花盆是業(yè)主自有物業(yè),物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人,業(yè)主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業(yè)公司不需承擔(dān)賠償責(zé)任,但一個(gè)小區(qū)如果發(fā)生這類事件,對物業(yè)公司的聲譽(yù)和品牌都是一種極大的損害,因此,物業(yè)公司在平時(shí)工作中還是應(yīng)當(dāng)采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險(xiǎn)的物品,應(yīng)及時(shí)勸阻,勸阻無效的應(yīng)送達(dá)整改通知書并要求其簽收。在臺風(fēng)等惡劣天氣來臨前,應(yīng)對全體業(yè)主發(fā)通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調(diào)支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)落實(shí)整改措施。

(4)內(nèi)容有:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理。

注意事項(xiàng):

遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo),協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件,防止事態(tài)擴(kuò)大。

遇到違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊等,應(yīng)立即報(bào)警,協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止

管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋等特殊人員進(jìn)入,應(yīng)將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬等將其領(lǐng)走

轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問

第7篇 全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試-物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。

a.50 b.300

c.500 d.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

a.30 b. 45

c. 60 d. 90

3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)( )資質(zhì)條件。

a. 一級b. 二級

c. 三級d. 三級暫定

4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

a. 7 b. 15

c. 30 d. 45

5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。

a. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人

b. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

c. 應(yīng)報(bào)請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會(huì)議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥

7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會(huì)

c. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位

8. 業(yè)主臨時(shí)公約由( )制定。

a. 建設(shè)單位 b. 購房人

c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門

9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。

a. 設(shè)計(jì)工作 b. 工程監(jiān)理工作

c. 開發(fā)建設(shè)工作d. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)

10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

a. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開b. 業(yè)主大會(huì)成立

c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效

11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會(huì)

c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)

12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a. 裝修人b. 裝修企業(yè)

c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司

13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。

a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立

d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立

14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。

a. 測量b. 敲擊

c. 使用d. 目測

15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別,不包括( )。

a. 磚結(jié)構(gòu)b. 木結(jié)構(gòu)

c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)d. 框架結(jié)構(gòu)

16. 對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。

a. 事后維修 b. 緊急搶修

c. 預(yù)防性維修 d. 大修

17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。

a. 日常運(yùn)行 b. 客戶投訴

c. 維修和技術(shù)改造d. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測試

18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。

a. 挖巢法b. 藥殺法

c. 熏蒸法d. 誘殺法

19. 下列四項(xiàng)工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。

a. 澆水b. 病蟲害防治

c. 雜草防治 d. 綠化改造工程

20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

;c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問

21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是( )。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位

c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示

d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進(jìn)行管理

22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。

a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生

b. 通過安全窗撤離轎廂

c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援

d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救

23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

a. 三個(gè)月b. 半年

c. 一年d. 二年

24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

a. 物業(yè)服務(wù)成本b. 物業(yè)服務(wù)支出

c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)

25. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于()所有。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主

c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位

26. 在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。

a.提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

b.自行決定

c.與部分業(yè)主商議決定

d.與建設(shè)單位商議決定

27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是()。

a.政府定價(jià)

b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.業(yè)主定價(jià)

d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。

a.業(yè)主b.建設(shè)單位

c.施工單位d.監(jiān)理單位

29. 某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是()。

a. 通知b. 報(bào)告

c. 請示d. 決定

30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)

部令第110號),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取()。

a.管理服務(wù)費(fèi) b.審批費(fèi)

c.施工現(xiàn)場管理費(fèi)d.裝修保證金

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由()頒發(fā)和管理。

a.國務(wù)院建設(shè)主管部門

b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時(shí),除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外,還要持()向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。

a. 企業(yè)法定代表人的身份證明

b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同

d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同

e. 物業(yè)服務(wù)合同

33. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括()。

a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 物業(yè)建設(shè)單位

c. 業(yè)主大會(huì) d. 業(yè)主委員會(huì)

e. 物業(yè)所有權(quán)人

34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有()。

a. 簽訂合同的主體不同

b. 合同終止條件不同

c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有()。

a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效

b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力

36. 某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。

a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用

c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

e. 電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為()物業(yè)。

a. 居住b. 公共

c. 商業(yè)d. 工業(yè)

e. 其他

38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括()。

a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員

c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場保潔員

e. 停車收費(fèi)員

39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括(&n

bsp;)收入。

a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營

c. 政策性虧損補(bǔ)貼d. 物業(yè)大修

e. 共用部位的租賃收入

40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括()。

a. 企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤

c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額

e. 補(bǔ)貼收入

41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括()。

a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

b. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用

d. 管理服務(wù)人員的工資

e. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行()。

a.政府定價(jià)b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.市場調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià)

e.政府與業(yè)主共同定價(jià)

43. 住宅專項(xiàng)維修資金可用于()。

a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中,正確的有()。

a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)

c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)

d. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

e. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括()。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員

c. 業(yè)主委員會(huì) d. 建設(shè)單位

e. 物業(yè)使用人

三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據(jù)背景材料,按要求作答)

案例分析題 (一)

某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)

編號 意 見 與 建 議

1 部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷

2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患

3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理

4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理

5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素

6 樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換

7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修

8 建議小區(qū)外墻全部翻新

9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施

10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理

11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

12 希望提供家政服務(wù)

13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路

14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開,避免與業(yè)主爭用電梯

問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)

問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)

問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么(4分)

問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)

案例分析題 (二)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)(4分)

問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng) 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)

問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 (3分)

問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)

問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)(6分)

2006年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)

1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)

31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab

三、案例分析題(共2題,每題20分)

案例分析題(一)

問題1答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分, 每項(xiàng)0. 5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。

問題2答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對任意2項(xiàng)得2分,答對1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。

問題3答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。

(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。

問題4答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。

問題5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;

3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;

4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;

5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;

6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。

案例分析題(二)

問題1答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);

(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。

問題2答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分);

(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);

(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。

問題3答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

答'2005年7月31日(24時(shí))'或'2005年8月1日(零時(shí))'均可以得分(3分)。

問題4答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。

問題5答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。

(2)自查驗(yàn)之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。

第8篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第六章入住與裝修管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.關(guān)于人住的概念,以下哪種說法是不準(zhǔn)確的()。

a入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)

b對業(yè)主而言:人住,既包括物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理,也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理

c入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程

d人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過程

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解,c選項(xiàng)僅是入住服務(wù)流程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。

2.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

a《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

b《人住通知書》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊》

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對入住資料準(zhǔn)備的掌握程度,d選項(xiàng)“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。

3.《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知,一般不包括()。

a物業(yè)具體位置

b小區(qū)概況

c委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定

d業(yè)主人住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度,b選項(xiàng)“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88―89頁。

4.在人住工作的準(zhǔn)備工作中,除要作大量的資料準(zhǔn)備外,還有其他準(zhǔn)備工作,以下哪一項(xiàng)不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。

a人住工作計(jì)劃

b入住儀式策劃

c環(huán)境準(zhǔn)備

d用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度,“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容,不包括d選項(xiàng)“用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。

5.請按人住流程整理以下順序()。

a驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn)

b領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料

c業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)

d提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用

e繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用

f簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件

g領(lǐng)取房屋鑰匙

【答案】 c―a―d―f―e―b―g

【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。

6.請按人住手續(xù)整理以下順序()。

a產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù),提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料,繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費(fèi)用

b建設(shè)單位開具證明,業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)

c持購房合同、《入住通知書》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)

d房屋驗(yàn)收,填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》,建設(shè)單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認(rèn)

e繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費(fèi)用

f領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料,如:《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》

g業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件,如:物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等

h領(lǐng)取房屋鑰匙

【答案】c―d―a―b―g―e―f―h

【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。

7.請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。

a物業(yè)裝飾裝修登記

b簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

c辦理開工手續(xù)

d備齊資料

e施工

f填寫申報(bào)登記表

g驗(yàn)收

【答案】d―f―a―b―c―e―g

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第96頁。

8.在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失,哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。

a相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

b裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

c裝修人侵占了公共空間,對公共部位和設(shè)施造成的損害

d損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。d選項(xiàng)“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104。

105頁。

‘9.為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任,物業(yè)裝飾裝修管

理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。

a裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方

b裝修人、物業(yè)管理單位二方

c施工單位、物業(yè)管理單位二方

d裝修人、施工單位二方

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104頁。

10.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理,說法不正確的是()。

a要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便

b加強(qiáng)巡視,防患于未然

c控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)

業(yè)主合法權(quán)益

d強(qiáng)化管理,反復(fù)核查

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點(diǎn):一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無序狀態(tài);一是加強(qiáng)巡視,防患于未然;一是控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;一是強(qiáng)化管理,反復(fù)核查。a選項(xiàng)“要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第102頁。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中,常見的物業(yè)入住的操作模式()。

a以建設(shè)單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合

b由建設(shè)單位獨(dú)立完成

c物業(yè)人住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的,但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同

d從房產(chǎn)移交的角度看,入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù),物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)

e建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種,即a選項(xiàng)和e選項(xiàng),b、c、d選項(xiàng)內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關(guān)。故選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。

2.入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備中,一般而言,由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。

a物業(yè)管理有關(guān)約定

b《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊》

e《人住通知書》

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度?！段飿I(yè)驗(yàn)收須知》和《人住通知書》是由建設(shè)單位完成的資料。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。

3.業(yè)主在辦理入住時(shí),物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定,進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù),在協(xié)議中應(yīng)明確()。

a物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額

b物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間

c裝修管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

d調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況

e物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點(diǎn):①物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額;②物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間;③物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等);④滯納金及其計(jì)收比例;⑤調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。

4.入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。

a人住流程與手續(xù)

b費(fèi)用繳納

c驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙

d確定辦理裝修的時(shí)間

e資料歸檔

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個(gè)方面:①入住流程與手續(xù);②費(fèi)用繳納;③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙;④資料歸檔。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可

參見教材第91―92頁。

5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在做好周密計(jì)劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時(shí),還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。

a人力資源和資料準(zhǔn)備要充足

b與街道辦事處保持密切聯(lián)系

c手續(xù)辦理要分批,避免過分集中而混亂

d緊急情況要有預(yù)案

e物業(yè)查驗(yàn)要到位

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個(gè)方面:①人力資源要充足;②資料準(zhǔn)備要充足;③手續(xù)辦理要分批,避免過分集中而混亂;④緊急情況要有預(yù)案。故選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第92~93頁。

6.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。

a規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為

b協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正

c杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為

d確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益

e物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。c選項(xiàng)“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第95~96頁。

7.物業(yè)裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,除要對裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外,還要對以下哪幾方面進(jìn)行管理()。

a物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

b對裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)

c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

e裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業(yè)裝飾裝修管理

費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100―102頁。

8.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項(xiàng)資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

a《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

b《入住通知書》

c《物業(yè)驗(yàn)收須知》

d《業(yè)主(住戶)手冊》

e《業(yè)主臨時(shí)公約》

【答案】a b c

e

【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備的掌握程度?！稑I(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的,a、b、c、e是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。

9.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。

a物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理

b物業(yè)裝飾裝修管理的要求

c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

e物業(yè)裝飾裝修管理流程

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求;③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100~102頁。

10.物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問題()。

a在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí),物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對

b在辦理開工手續(xù)前,物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備

c在施工過程中,物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料

d對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主

e驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對裝修應(yīng)注意的問題的掌握程度。d選項(xiàng)“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第105―106頁。

1 1.在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容()。

a檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)

b檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目

c檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加

d檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料

e檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。d選項(xiàng)“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點(diǎn)核查內(nèi)容中。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第103頁。

三、案例題

1.某女士購買了一套期房,在辦理人住手續(xù)時(shí),對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題,認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰

匙。半年后,該女士回國發(fā)現(xiàn),有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題未解決,而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤,當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納

這么多物業(yè)管理費(fèi)請問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費(fèi),為什么假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理,會(huì)如何處理

【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。

該女士在辦理入住手續(xù)時(shí),所提出的房屋內(nèi)部問題,應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決,與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格,僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙,故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。

從法律的角度,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體,業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。

因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的,即便業(yè)主沒有實(shí)際居住,但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。

如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙,則另當(dāng)別論了。

(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。

對于房屋細(xì)部問題,若在保修期內(nèi),協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。

2.付先生2004年購買了一套120平方米的住房,去同年8月,開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后,付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下,付先生對

新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中,付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題,物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。

兩個(gè)月后,物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生,質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn):房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi),或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號信寄出的次日收取。因此,付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收取為什么

答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。

付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后,驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。

(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未

交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

3.某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某,擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜

及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理,物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物,為什么

【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。

業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能,因特殊情況需要改

變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意,并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆,轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通,使儲藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中,對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止,包括責(zé)令顧某拆除私裝物,若其不理會(huì),應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

4.某小區(qū)業(yè)主張某,購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由,制if-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)張某的訴訟請求能否得到法院的支持為什么

【答案】

(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)。

(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某,張某的訴訟請求不會(huì)得到法院支持。

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會(huì)對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響,會(huì)妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán),制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。

5.你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作,請說明物業(yè)入住的流程,在組織入住的過程中應(yīng)注意哪些問題

【答案】

物業(yè)的流程是:(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn);(2)驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn);(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用;(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件;(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料;(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。

在組織人住的過程中應(yīng)注意以下問題:

一是業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺服務(wù),方便業(yè)主辦理手續(xù),二是因故未能按時(shí)辦理人住手續(xù)的,可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理,三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時(shí)間,適當(dāng)延長辦理時(shí)間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識,作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等,方便業(yè)主掌握,加快辦理進(jìn)程。五指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。

6.如果你是工程部經(jīng)理,負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作,請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容

【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有:

一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理,二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求,三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理,四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。

在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容:

(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目,一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào),二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加,在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的,須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào),辦理相關(guān)手續(xù)。

(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求,現(xiàn)場的材料堆放是否安全,垃圾是

第9篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試

第一章 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)類型、特征、設(shè)立程序、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置以及物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序,物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)及其職能。

熟悉:物業(yè)管理企業(yè)主要特性、組織結(jié)構(gòu)形式,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。

了解:物業(yè)管理企業(yè)主要類型,物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求和主要影響因素。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)管理企業(yè)的類型及特征

2.物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序

(1)工商注冊登記

(2)資質(zhì)管理

4.物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

(1)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式

(2)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

(3)物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

(4)物業(yè)管理企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求,以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī),物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求,物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。

熟悉:物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序,投標(biāo)的策略和技巧。

了解:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型

5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

7.物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序

8.物業(yè)管理投標(biāo)的條件

9.物業(yè)管理投標(biāo)的程序

10.物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧

11.制定物業(yè)管理方案

(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

(2)制定物業(yè)管理方案的要求

(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

(4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

第三章 物業(yè)管理合同

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及合同的訂立、履行、終止等相關(guān)知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和區(qū)別。

熟悉:簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng),業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約的制訂與宣傳。

了解:合同要約與承諾,合同簽訂的基本原則,有效合同的構(gòu)成要件,其他物業(yè)管理合同。

(三)要點(diǎn)說明

1.合同的有關(guān)知識

2.前期物業(yè)服務(wù)合同

(1)前期物業(yè)服務(wù)合同及其主要內(nèi)容

(2)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng)

3.物業(yè)服務(wù)合同

(1)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

(2)物業(yè)服務(wù)合同的終止

.業(yè)主公約和臨時(shí)業(yè)主公約

5.其他物業(yè)管理相關(guān)合同

第四章 早期介入與前期管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理早期介入與前期管理相關(guān)法規(guī)和知識的掌握程度和實(shí)踐操作的綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī),實(shí)踐運(yùn)作的主要內(nèi)容,早期介入與前期管理兩者之間的區(qū)別。

熟悉:早期介入的作用,前期管理的特點(diǎn)。

了解:早期介入的必要性,早期介入各階段的介入方法和介入要點(diǎn)。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)管理早期介入與前期管理的相關(guān)法規(guī)

2.物業(yè)管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的內(nèi)容

3.物業(yè)管理前期管理

(1)物業(yè)項(xiàng)目前期管理運(yùn)作的主要內(nèi)容

(2)物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修

(3)前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào)

第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)承接查驗(yàn)運(yùn)作內(nèi)容及方法等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)、主要內(nèi)容和基本方法;新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別。

熟悉:物業(yè)移交的主要內(nèi)容,承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理,物業(yè)管理工作的移交。

了解:物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作,物業(yè)移交的注意事項(xiàng)。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)承接查驗(yàn)的相關(guān)法規(guī)

2.新建物業(yè)的承接查驗(yàn)

(1)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作

(2)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容

(3)新建物業(yè)承接查驗(yàn)的方式

(4)物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的處理

3.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)

(1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí),新的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作

(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的基本內(nèi)容

4.物業(yè)管理工作的移交

(1)新建物業(yè)的移交

(2)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)管理工作的移交

(3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)管理工作移交的注意事項(xiàng)

第六章 物業(yè)入住與裝修管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)人住與裝修管理相關(guān)法規(guī)和知識的掌握程度,以及物業(yè)人住與裝修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實(shí)踐操作的綜合能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)人住與裝修的相關(guān)法規(guī);物業(yè)入住操作程序,物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。

熟悉:物業(yè)人住的準(zhǔn)備,物業(yè)裝飾裝修管理流程,物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。

了解:物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)入住的準(zhǔn)備

2.物業(yè)人住流程及手續(xù)、費(fèi)用交納、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理

3.物業(yè)裝飾裝修管理流程

4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容

5.物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任

第七章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理

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(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本內(nèi)容、方法和要點(diǎn),相關(guān)計(jì)劃、制度的制定和執(zhí)行等物業(yè)管理知識及相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容、方法和要點(diǎn),維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定和實(shí)施,設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的實(shí)施。

熟悉:房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和作用,制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的方法,設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容和要求,相關(guān)管理制度的制定、執(zhí)行,外包控制,幾種典型設(shè)備的管理。

了解:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo),設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理,房屋及設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點(diǎn)說明

1.房屋種類

2.房屋的組成部分

3.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求

4.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容

5.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的方法

6.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂

7.房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

8.共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理

9.房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制

10.配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等典型設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

11.典型設(shè)備設(shè)施管理的注意事項(xiàng)

第八章 物業(yè)環(huán)境管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)清潔、綠化和衛(wèi)生蟲害防治管理等物業(yè)環(huán)境管理知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)清潔和綠化管理的內(nèi)容,物業(yè)清潔基本標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法,綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法。

熟悉:清潔、綠化管理的基本制度和要求。

了解:物業(yè)清潔、綠化的基本方法,物業(yè)衛(wèi)生蟲害防治的基本內(nèi)容與方法。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)清潔衛(wèi)生管理

(1)物業(yè)清潔衛(wèi)生服務(wù)的基本內(nèi)容

(2)物業(yè)清潔的基本操作方法

(3)物業(yè)清潔服務(wù)日常管理的方法

2.物業(yè)白蟻及衛(wèi)生蟲害防治

(1)白蟻防治的方法

(2)其他蟲害的防治

3.物業(yè)綠化管理

(1)物業(yè)綠化管理的基本內(nèi)容

(2)各類物業(yè)的綠化管理要求

(3)物業(yè)日常綠化管理的方法

第九章 公共秩序管理服務(wù)

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)公共安全、治安防范、消防管理、車輛管理等公共秩序管理服務(wù)知識和相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)公共安全的內(nèi)容與要求,治安防范注意事項(xiàng),消防檢查的內(nèi)容與方法,消防安全預(yù)案的制定,車輛管理的方法與要求。

熟悉:物業(yè)安全防范服務(wù)的內(nèi)容和檢查方法,義務(wù)消防隊(duì)伍的建設(shè),動(dòng)火安全管理,車輛管理的注意事項(xiàng)。

了解:消防制度制定,消防器材的配備、使用與維護(hù),公共秩序管理相關(guān)法規(guī)。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)公共安全防范管理服務(wù)

(1)物業(yè)管理安全防范內(nèi)容

(2)物業(yè)管理安全防范工作檢查方法

(3)物業(yè)管理治安防范注意事項(xiàng)

2.物業(yè)消防管理

3.物業(yè)車輛停放管理

(1)車輛管理方法與要求

(2)車輛管理注意事項(xiàng)

4.公共秩序管理相關(guān)法規(guī)

第十章 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

與緊急事件

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識,以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī);物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容,典型緊急事件的處理。

熟悉:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,處理緊急事件的要求,處理緊急事件的過程。

了解:物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),緊急事件的類型。

(三)要點(diǎn)說明

1.風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)

(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)

3.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

4.物業(yè)管理緊急事件的界定

5.物業(yè)管理緊急事件的處理

6.火警、燃?xì)庑孤㈦娞莨收?、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理

第十一章 財(cái)務(wù)管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理,酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制,住宅專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)法規(guī)等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本

熟悉:物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理,酬金制與包干制的內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法,住宅專項(xiàng)維修資金的作用、來源及管理。

了解:酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

(1)物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入

(2)物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

(3)物業(yè)管理企業(yè)的利潤

2.物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理

3.物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算編制

(1)酬金制與包干制的內(nèi)容和特點(diǎn)

(2)物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出

(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)

(4)物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算方法

4.住宅專項(xiàng)維修資金的作用、來源和管理

第十二章 物業(yè)管理檔案管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理檔案的分類、收集與整理、檢.索利用與保存等相關(guān)理論與技術(shù),以及物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容和管理等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理檔案的收集、整理和利用,物業(yè)管理信用檔案的內(nèi)容與管理。

熟悉:物業(yè)管理檔案的檢索與保存。

了解:物業(yè)管理檔案的分類和其他相關(guān)知識。

(三)要點(diǎn)說明

1.物業(yè)管理檔案的收集與整理

(1)物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案資料的收集與整理

(2)物業(yè)人住期檔案資料的收集與整理

(3)日常物業(yè)管理期檔案資料的收集與整理

2.物業(yè)管理檔案的檢索利用與保存

(1)常用的紙介質(zhì)檔案的檢索與利用

(2)電子媒體檔案的檢索與利用

(3)物業(yè)管理檔案的保存

3.物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

(1)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的作用及范圍

(2)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的目標(biāo)

&

nbsp;(3)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集

(4)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理

第十三章 人力資源管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理企業(yè)員工的招聘與解聘、培訓(xùn)與管理、員工薪酬管理、員工考核與獎(jiǎng)懲等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:員工招聘的組織與實(shí)施,培訓(xùn)管理的組織與實(shí)施。熟悉:員工招聘計(jì)劃的制定,員工的解聘,培訓(xùn)的分類及內(nèi)容,員工薪酬管理的內(nèi)容,員工的考核與獎(jiǎng)懲。

了解:員工年度培訓(xùn)計(jì)劃,員工薪酬管理的體系設(shè)計(jì)。

(三)要點(diǎn)說明

1.員工的招聘與解聘

(1)員工招聘計(jì)劃的制定

(2)員工招聘的組織實(shí)施

(3)員工的解聘

2.員工的培訓(xùn)及管理

(1)培訓(xùn)體系的建立

(2)培訓(xùn)的分類

(3)培訓(xùn)的內(nèi)容

(4)年度培訓(xùn)計(jì)劃

(5)培訓(xùn)的組織與實(shí)施

3.員工薪酬管理

4.員工的考核與獎(jiǎng)懲

第十四章 客戶管理

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理客戶溝通、投訴處理、客戶滿意度調(diào)查等知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:客戶溝通的方法與管理,投訴的處理程序與方法,客戶滿意度調(diào)查的實(shí)施步驟。

熟悉:客戶溝通的準(zhǔn)備與注意事項(xiàng),投訴處理的內(nèi)容與方式,客戶滿意度調(diào)查的基本原則與方法。

了解:客戶投訴的意義。

(三)要點(diǎn)說明

1.客戶溝通的內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問題的溝通交流

(2)與政府行政、業(yè)務(wù)主管部門和轄區(qū)街道居委會(huì)在法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務(wù)方面的溝通交流

(3)與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流

(4)與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流

(5)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流

2.客戶溝通的方法

3.客戶溝通的管理

4.客戶投訴的處理

(1)客戶投訴的內(nèi)容

(2)客戶投訴的方式

(3)客戶投訴處理的程序

(4)客戶投訴處理的方法

5.客戶滿意度調(diào)查

(1)客戶滿意度與測量方法

(2)客戶滿意度調(diào)查的實(shí)施步驟

第十五章 物業(yè)管理應(yīng)用文書

(一)考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型、寫作要領(lǐng)等物業(yè)管理應(yīng)用文書知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

(二)考試基本要求

掌握:物業(yè)管理應(yīng)用文書的常見類型和寫作要領(lǐng)。

熟悉:物業(yè)管理行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書的寫作要領(lǐng)。

了解:應(yīng)用文書的基礎(chǔ)知識,物業(yè)管理應(yīng)用文書的作用,物業(yè)管理活動(dòng)中其他日常文書常用的類型、格式和寫作要求,行政公文與其他文書的區(qū)別。

(三)要點(diǎn)說明

1.應(yīng)用文書的相關(guān)知識

2.物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型

(1)行政公文

(2)事務(wù)文書

(3)制度文書

(4)禮儀文書

(5)其他日常文書

3.物業(yè)管理應(yīng)用文書制作及寫作要領(lǐng)

(1)物業(yè)管理應(yīng)用文書標(biāo)題的制作

(2)物業(yè)管理應(yīng)用文書寫作的行款格式規(guī)則

第10篇 助理物業(yè)管理師模擬試題

一單項(xiàng)選擇題:

1、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )

(a)物業(yè)的保值增值(b)物業(yè)的出租率(c)資金的良性循環(huán) (d)設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)

2、為了實(shí)現(xiàn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn),()應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)正常消耗完全得到補(bǔ)償,并可獲取一定利潤的租金。

(a)商品租金 (b)成本租金(c)基礎(chǔ)租金 (d)市場租金

3、市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,反映物業(yè)()而出現(xiàn)的一種租金。

(a)新舊程度 (b)供求關(guān)系(c)償還能力 (d)自身發(fā)展

4、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )

(a)基礎(chǔ)承租戶 (b)主要承租戶(c)次要承租戶 (d)一般承租戶

5、商業(yè)場所的百分比租金通常以( )為基礎(chǔ)計(jì)算

(a)日營業(yè)額 (b)年總營業(yè)額(c)零售商總利潤 (d)商場總利潤

6、民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括()

(a)主體法律地位平等 (b)大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立

(c)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等 (d)主體之間有隸屬關(guān)系

7、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)()的合法利益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》

(a)業(yè)主 (b)開發(fā)商(c)物業(yè)管理企業(yè) (d)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

8、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng) ()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)的合法利益。

(a)代表 (b)維護(hù)(c)代表和維護(hù)(d)監(jiān)督和指導(dǎo)

9、()應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

(a)施工單位 (b)建設(shè)單位(c)物業(yè)管理企業(yè)(d)業(yè)主委員會(huì)

10、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

(a)業(yè)主 (b)業(yè)主委員會(huì)(c)業(yè)主大會(huì)(d)建設(shè)單位

11、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由( )按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

(a) 業(yè)主 (b) 物業(yè)管理企業(yè) (c) 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) (d) 物價(jià)管理部門

12、已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由()交納。

(a) 業(yè)主 (b) 建設(shè)單位(c) 施工單位(d) 前期物業(yè)管理企業(yè)

13、專項(xiàng)維修資金屬()所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

(a) 業(yè)主(b) 業(yè)主委員會(huì) (c)物業(yè)管理企業(yè) (d) 房地產(chǎn)行政管理部門

14、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。

(a) 建設(shè)單位 (b) 業(yè)主委員會(huì) (c) 物業(yè)管理企業(yè) (d) 建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

15、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行,開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為( )的地點(diǎn)。

(a) 招標(biāo)文件中預(yù)先確定(b) 招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人的情況確定

(c) 雙方協(xié)商一致同意(d) 多數(shù)投標(biāo)人認(rèn)可的

16、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

(a) 3日 (b) 7日 (c) 15日 (d) 30日

17、酬金制是指在預(yù)收的()中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

(a) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(b) 物業(yè)服務(wù)成本 (c) 物業(yè)服務(wù)資金(d) 物業(yè)服務(wù)支出

18、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出中不包括管理服務(wù)人員的( )。

(a) 工資(b)獎(jiǎng)金 (c) 社會(huì)保險(xiǎn) (d) 按規(guī)定提取的福利

19、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作中不包括( )

(a) 人員準(zhǔn)備(b) 資金準(zhǔn)備 (c) 資料準(zhǔn)備(d) 進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察

20、無論是新建物業(yè)還是原有物業(yè),經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí),接管單位應(yīng)在( )內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

(a)7日&

nbsp;(b)10日(c)15日(d)30日

21、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容不包括()。

(a)裝修(b)電氣 (c)附屬工程及其他 (d)危險(xiǎn)和損壞問題處理

22、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,進(jìn)出水口高差不得小于()厘米。立管與糞池內(nèi)的連接管道應(yīng)有足夠坡度,但不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

(a)5 (b)10 (c)30 (d)50

23、接管驗(yàn)收的首要條件是( ),并且附屬設(shè)備已完全正常使用,房屋編號已得到認(rèn)可。

(a)全部施工完畢(b)施工單位已撤出 (c)竣工驗(yàn)收合格 (d)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備就緒

24、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成,不包括( )。

(a)物業(yè)服務(wù)成本(b)法定稅費(fèi) (c)物業(yè)管理企業(yè)利潤 (d)公共維修資金

25、由于各住宅小區(qū)的物業(yè)類型不盡相同,具體測算一個(gè)特定物業(yè)項(xiàng)目有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),所列出有費(fèi)用項(xiàng)目,就考慮物業(yè)有具體類型,除合理測算每項(xiàng)費(fèi)用外,關(guān)鍵是( )。

(a)足額收繳到位(b)不要漏項(xiàng) (c)不要重復(fù)測算 (d)不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)測算

26、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用不包含( )

(a)公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)(b)電梯費(fèi)用(c)有線電視線路維護(hù)費(fèi) (d)不可預(yù)見費(fèi)用

27、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用不包括( )。

(a)人工費(fèi)(b)廣告宣傳費(fèi)(c)水池清潔費(fèi) (d)化糞池清理費(fèi)

28、物業(yè)管理是行業(yè)利潤率一般在( )%,具體的利潤率可由雙方根據(jù)物業(yè)的檔次和管理服務(wù)要求協(xié)商確定。

(a)5-10(b)8-15(c)15-25(d)25-30

29、收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算,常用( )是業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務(wù)和物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo),完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(a)定額法(b)效益法(c)比例法&

nbsp;(d)租金收入法

30、調(diào)查方案通常都是公司撥付調(diào)查經(jīng)費(fèi)的必要手續(xù)文件,所以不形成文字的調(diào)查方案最好能把( )獨(dú)立出來認(rèn)真編制。

(a)調(diào)查計(jì)劃(b)經(jīng)費(fèi)預(yù)算(c)有關(guān)建議 (d)房屋需求情況

31、所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的,方法,時(shí)間,范圍,內(nèi)容,步驟等進(jìn)行房屋租賃市場( )的過程。

(a)信息資料收集 (b)進(jìn)行分析工作(c)視步分析與假設(shè)(d)信息資料收集并進(jìn)行分析工作

32、要與客戶溝通的過程中,存在著三個(gè)主要要素,即()

(a)說話者------言詞或說話的內(nèi)容-----聽話者

(b)了解客戶遇到的問題-----迅速與客戶協(xié)調(diào)-----幫助客戶解決

(c)了解客戶需求-----調(diào)整服務(wù)內(nèi)容-----提高服務(wù)質(zhì)量

(d)信息的傳遞------聽話者接受信息-----對此做出反應(yīng)

33、與客戶溝通是一門藝術(shù),物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)掌握與客戶溝通的技巧是指( )。

(a)保持自然距離-----面帶微笑----細(xì)聽訴說----不加評價(jià)

(b)了解需求-----迅速協(xié)調(diào)----幫其解決----贏得信賴

(c)耐心傾聽-----反饋信息----協(xié)調(diào)矛盾----解決疑難

(d)征詢意見-----幫助聯(lián)絡(luò)----妥善處理----定期回訪

34、制定客戶關(guān)系管理的年度計(jì)劃不包括()

(a)客戶狀態(tài)分析(b)客戶檔案建立(c)客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容 (d)客戶關(guān)系管理實(shí)施方式

35、編寫專題活動(dòng)宣傳資料應(yīng)以( )為主。

(a)固定節(jié)日活動(dòng)(b)照片或畫面 (c)室外活動(dòng)(d)加強(qiáng)情感交流

36、建筑工程結(jié)構(gòu)平面圖不包括( )

(a)基礎(chǔ)平面圖 (b)樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖 (c)屋面結(jié)構(gòu)平面圖(d)給排水系統(tǒng)平面圖

37、供暖平面圖主要體現(xiàn)供暖系統(tǒng)的平面布置,不包括( )

(a)管線的定向 (b)管線的材質(zhì) (c)管線的尺寸(d)各零部件位置和型號

38、電氣系統(tǒng)圖不是立體圖,主要是( )

(a)說明電源內(nèi)外線強(qiáng)弱電以及負(fù)荷等級 (b)電氣設(shè)備的規(guī)格安裝方法

(c)表明線路走向電桿位置.路燈設(shè)置以及怎樣入戶 (d)用圖例符號和線路組成的表格式的圖形

39、在結(jié)構(gòu)施工圖常用結(jié)構(gòu)件代號“kb”表示是()

(a)屋面板 (b)樓梯板 (c)空心板(d)墻板

40、房屋的( )是房屋使用管理,養(yǎng)護(hù)維修的重要依據(jù)

(a)安全檢查 (b)質(zhì)量管理 &

nbsp; (c)技術(shù)管理(d)行政管理

41、房屋安全檢查,檢查小組檢查現(xiàn)場首先要做到四核對,防止漏查、錯(cuò)查,其中不正確的做法是()

(a)平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符 (b)圖示房向標(biāo)號與現(xiàn)場房向標(biāo)號是否相符

(c)房屋使用人與檔案登記資料是否相符 (d)產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符

42、房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)件有輕微損壞。裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備良好,經(jīng)一般性維修就能修復(fù)的房屋是( )

(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房 (d)嚴(yán)重?fù)p壞房

43、假如房屋的結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級屬一般損壞房標(biāo)準(zhǔn),裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級屬嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn),其余3個(gè)組成部分(指地基基礎(chǔ),承重構(gòu)件屋面)都符合上一個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn),該房的完損等級為( )

(a)完好房 (b)基本完好 (c)一般損壞房 (d)嚴(yán)重?fù)p壞房

44、因下列原因造成事故的房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或刑事責(zé)任( )

(a) 使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)

(b) 行為人由于施工堆物碰撞等行為危及房屋

(c) 因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋在有效期限發(fā)生事故

(d) 有險(xiǎn)不查或損壞不修

45、要保證房屋的完好率,并盡可能延長其有效使用壽命,取得較大的經(jīng)濟(jì)效益,在房屋的管理維修方面就( )

(a)絕不能只修不養(yǎng) (b) 絕不能只養(yǎng)不修 (c)只是小修小補(bǔ)(d) 要經(jīng)常性檢修

46、進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的()決定的。

(a) 修理間隔期(b)完好狀態(tài)(c)作用特點(diǎn)規(guī)格與使用條件 (d)正常工作能力

47、熱網(wǎng)設(shè)備預(yù)檢預(yù)修一般在非供暖期進(jìn)行,為了檢查出需要更換或修理的管段,對熱力管道作嚴(yán)密性與強(qiáng)度檢驗(yàn),檢驗(yàn)方法是對管道進(jìn)行( )

(a)閉水試驗(yàn) (b)水壓試驗(yàn)(c)水濕試驗(yàn)(d)水壓試驗(yàn)和水濕試驗(yàn)

48、鍋爐的大修工作一般安排在( )停運(yùn)期間進(jìn)行。

(a)供暖前 (b)供暖后(c)發(fā)生故障后(d)供暖前或供暖后

49、《電梯維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃表》包括的內(nèi)在下列選項(xiàng)中不正確的是()

(a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容

(b)事故搶修工作程序

(c)備品備件計(jì)劃及預(yù)計(jì)費(fèi)用 (d)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間

50、( )是指設(shè)備的所有維護(hù)保養(yǎng),正常磨損更換零件,應(yīng)急搶修,正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)。

(a)大包合同 (b)全包合同 (c)中包合同 (d)小包合同

51、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全,危險(xiǎn)性較大的設(shè)備,在下列選項(xiàng)中不包含( )

(a)鍋爐 (b)電梯 (c)高壓水泵 (d)壓力容器

52、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理需要遵循的基本原則,在下列選項(xiàng)中不正確的是( )

(a)安全至上,預(yù)防為主 (b)企業(yè)全責(zé),轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

(c)權(quán)責(zé)一致,統(tǒng)一監(jiān)管 (d)綜合治理,嚴(yán)格監(jiān)督

53、安全保衛(wèi)工作在物業(yè)服務(wù)管理工作中占有很重要的地位,安全管理防治對象主要是( )

(a)預(yù)防為主,防治結(jié)合 (b)用戶第一,服務(wù)至上

(c)做好安全防范工作 (d)人為造成的事故和損失

54、安全管理工作實(shí)施,采用何種方式取決于( )。

(a)靈活性和服務(wù)意識 (b)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)

(c)所服務(wù)管理物業(yè)區(qū)域特點(diǎn) (d)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)和所服務(wù)管理物業(yè)區(qū)域特點(diǎn)

55、電子巡更系統(tǒng)是一種( )的電子設(shè)備。

(a)代替警員巡邏 (b)記錄犯罪嫌疑人作案

(c)檢查記錄警員巡邏是否到位 (d)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控部位異常情況采取適當(dāng)措施。

56、寫字樓進(jìn)入車輛主要集中在上班時(shí)間,應(yīng)集中力量統(tǒng)一管理,統(tǒng)一調(diào)度,盡量對客戶車輛采取()方式。

(a)固定存放(b)限速緩行(c)按月交納停車費(fèi) (d)投保車輛存放

57、按照我國有關(guān)部門規(guī)定,新建居住區(qū)綠化用地占建設(shè)上用地面積比例不得( )。

(a)高于30%&

nbsp; (b)低于30% (c)低于25% (d)低于人均1平方米

58、物業(yè)管理企業(yè)確定物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理模式不包括( )。

(a)委托式(b)自主式(c)結(jié)合式 (d)小時(shí)工

59、自1999年8月1日起施行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)()適用于公共綠地,居住區(qū)綠地,單位附屬綠地,生產(chǎn)綠地,防護(hù)綠地,城市風(fēng)景林地,城市道路綠化等綠化工程及附屬設(shè)施的施工及驗(yàn)收。

(a)《城市綠化條例》 (b)《城市綠化管理辦法》

(c)《城市綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 (d)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》

60、在擬訂計(jì)劃與實(shí)施培訓(xùn)之前應(yīng)該做好調(diào)查研究工作,調(diào)查的內(nèi)容不包括( )

(a)本企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展?fàn)顩r(b)本企業(yè)員工的狀況

(c)本企業(yè)服務(wù)對象的狀況(d)本企業(yè)教育培訓(xùn)資金的狀況

二、多選題

61、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括( )

(a)限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店 (b)公用面積維修責(zé)任的承擔(dān)

(c)公用面積維護(hù)費(fèi)的分?jǐn)?(d)停車場的使用

62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有()

(a)向承租人提供裝修補(bǔ)貼 (b)為承租人支付搬家費(fèi)用

(c)提供一段時(shí)間的免租期 (d)補(bǔ)貼一部分經(jīng)營上的虧損

63、簽訂物業(yè)租賃合同時(shí)的注意事項(xiàng)有()

(a)按統(tǒng)一規(guī)定填寫(b)不得擅自涂改變更

(c)合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份(d)起租日期按合同約定之日確定

64、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按()調(diào)整

(a)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(b)零售物價(jià)指數(shù)

(c)股票上漲指數(shù)(d)資產(chǎn)評估指數(shù)

65、在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )。

(a)不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子 (b)不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路

(c)不準(zhǔn)留宿外來人員 (d)不準(zhǔn)往窗外扔各種物品

66、投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容包括( )

(a)投標(biāo)函 (b)投標(biāo)報(bào)價(jià) (c)物業(yè)管理方案(d)物業(yè)服務(wù)合同

67、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將()等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

(a)服務(wù)內(nèi)容 (b)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (c)收費(fèi)項(xiàng)目(d)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

68、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括( )

(a)法定稅費(fèi) (b)物業(yè)管理企業(yè)的酬金 (c)物業(yè)服務(wù)成本(d)物業(yè)管理企業(yè)和利潤

69、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出中包括物業(yè)管理區(qū)域的( )。

(a)建筑物折舊費(fèi) (b)清潔衛(wèi)生費(fèi) (c)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(d)秩序維護(hù)費(fèi)用

70、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的( )費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支。

(a)中修 (b)大修 (c)更新(d)改造

71、原物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括()

(a)以危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)作檢驗(yàn)依據(jù) (b)從外觀檢查整體變異狀態(tài)

(c)檢查結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)備完好程度 (d)檢查使用情況、評估現(xiàn)價(jià)建檔

72、提前解聘屬于提前解除合同,將會(huì)給雙方的利益帶來較大影響,雙方都有要十分謹(jǐn)慎,當(dāng)業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時(shí),應(yīng)當(dāng)()。

(a)協(xié)商 (b)調(diào)解 (c)仲裁

;(d)裁決

73、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的資料是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的全部資料,物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定交還給業(yè)主委員會(huì)。具體包括以下資料( )。

(a)竣工總平面圖,單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備配套設(shè)施地下管網(wǎng)工程竣工圖

(b)設(shè)施設(shè)備安裝使用維護(hù)保養(yǎng)資料

(c)物業(yè)保修,使用說明文件

(d)物業(yè)管理是所必須的其他資料。

74、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括()

(a)人工費(fèi)(b)保安系統(tǒng)設(shè)備電費(fèi) (c)維修費(fèi)(d)保安用房及保安人員住房租金

75、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按照總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi),包括()。

(a)交通設(shè)備(b)通訊設(shè)備 (c)辦公設(shè)備(d)所管的物業(yè)

76、解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的對策有( )。

(a)完善物業(yè)管理法律(b)制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(c)轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念(d)嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

77、房屋租金由以下因素構(gòu)成()。

(a)折舊費(fèi)(b)維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) (c)利息利潤房產(chǎn)稅 (d)地租

78、客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容包括()

(a)客戶檔案建立 (b)了解客戶新的要求

(c)客戶報(bào)修、投訴的回訪 (d)定期公報(bào)資金使用與管理情況

79、客戶關(guān)系管理實(shí)施方式可采取以下方式實(shí)施()

(a)通訊、海報(bào)、公文 (b)總結(jié)、制度、合同 (c)投訴熱線接待咨詢 (d)家庭拜訪節(jié)日聚會(huì)

80、組織社區(qū)專題活動(dòng)過程中,特別要做好以下幾方面的工作()

(a)確定活動(dòng)主題(b)設(shè)計(jì)專題活動(dòng)具體內(nèi)容編寫宣傳資料

(c)做好專題活動(dòng)開幕式(d)進(jìn)行專題活動(dòng)總結(jié)

81、房屋裝修 理 的原則是( )

(a)確保房屋完好(b)改善使用功能 (c)提高使用效益(d)努力保值增值

82、房屋附屬設(shè)備設(shè)施和養(yǎng)護(hù)管理制度一

般應(yīng)包括以下內(nèi)容( )

(a)確定維修保養(yǎng)類別、內(nèi)容及要求(b)實(shí)施分工責(zé)任制

(c)某些設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)周期(d)設(shè)備操作人應(yīng)具備證書使用操作要求

83、實(shí)行預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度可以()

(a) 扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面(b)延長設(shè)備修理間隔期 (c)降低修理成本 (d)提高維修質(zhì)量

84、物業(yè)管理公司通過與中標(biāo)的專業(yè)化公司簽訂特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)委托合同,委托合同一般可劃分為()

(a)全包合同(b)大包合同 (c)中包合同(d)小包合同

85、房屋附屬設(shè)備中特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容( )

(a)設(shè)計(jì)文件制造單位產(chǎn)品合格證,使用說明書等資料 (b)定期檢驗(yàn)和自行檢查的記錄

(c)日常使用狀況運(yùn)行故障和事故記錄 (d)設(shè)備及其安全附件,安保.測量調(diào)控裝置等日常保養(yǎng)記錄

86、違反治安管理行為與犯罪行為的區(qū)別是()

(a)情節(jié)較重和對社會(huì)危害大小不同 (b)行為人的動(dòng)機(jī)目的不同

(c)觸犯法律不同 (d)應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同

87、正當(dāng)防衛(wèi)包括不法侵害條件和防衛(wèi)條件兩個(gè)方面的4個(gè)條件是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系整體缺一不可,只有同時(shí)俱備,正當(dāng)防衛(wèi)才能成立。否則,就屬非正當(dāng)防衛(wèi),必備的條件是()

(a)必須真實(shí)存在的不法侵害行為(b)實(shí)施侵害中實(shí)然終止的不法行為

(c)正當(dāng)防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人(d)正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度

88、高層建筑消防的特點(diǎn)是()

(a)火險(xiǎn)因素多 (b)火勢蔓延快(c)救火難度大(d)疏散困難大

89、1988年我國發(fā)布了《關(guān)于城市環(huán)境綜合整治定量考核的決定》提出5個(gè)方面,20項(xiàng)指標(biāo),5個(gè)方面是指( )

(a)大氣環(huán)境保護(hù) (b)對物業(yè)水環(huán)境進(jìn)行監(jiān)測 (c)噪聲控制 (d)固體廢棄物的處置和綠化。

90、物業(yè)環(huán)境保潔管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法對公用衛(wèi)生間要求做到()

(a)無痰漬,煙頭雜物(b)無嚴(yán)重臭味,地面無積水,無污漬

(c)便器無明顯污漬

第11篇 助理物業(yè)管理師考試測試試題

物業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)測試題(標(biāo)準(zhǔn)答案)

一、單項(xiàng)選擇題(共20題,每題1分,每題材的備選答案中,只有一個(gè)最符合題意)

1.房屋的所有權(quán)人為( a)。

a、業(yè)主 b、建設(shè)單位 c、物業(yè)管理企業(yè) d、用戶

2.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有(d)。

a、建設(shè)權(quán)和管理權(quán) b、決定權(quán)和管理權(quán) c、使用權(quán)和管理權(quán) d、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

3.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和(b)作出的決定。

a、業(yè)主管理委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)

c、業(yè)主管理委員會(huì)授權(quán)居民委員會(huì) d、業(yè)主大會(huì)授權(quán)居民委員會(huì)

4.物業(yè)管理區(qū)域的劃分由(a)制定。

a、由省、自治區(qū)、直轄市制定b、由物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管理部門

c、物業(yè)管理企業(yè) d、業(yè)主大會(huì)

5.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由(c )業(yè)主組成。

a、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、是物業(yè)所在地人大代表

b、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、按期交納物業(yè)管理費(fèi)用

c、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力

d、模范履行業(yè)主義務(wù),具有較強(qiáng)的組織能力

6、物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),()應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

a、建設(shè)單位

b、物業(yè)管理企業(yè)

c、責(zé)任人

d、業(yè)主

7、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。

a、建設(shè)單位

b、業(yè)主委員會(huì)

c、物業(yè)管理企業(yè)

d、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

8、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款()的罰款。

a、30%

b、40%

c、50%

d、30%-50%

9、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額()以下的罰款。

a、2倍

b、5倍

c、20%

d、50%

10、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處()的罰款。

a、1萬元-10萬元

b、10萬元-30元

c、30萬元-50萬元

d、10萬元-50萬元

第12篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案6

案例分析題 (二)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)(4分)

問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng) 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)

問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 (3分)

問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)

問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)(6分)

答案:

案例分析題(二)

問題1答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);

(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。

問題2答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分);

(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);

(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。

問題3答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

答“2005年7月31日(24時(shí))”或“2005年8月1日(零時(shí))”均可以得分(3分)。

問題4答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。

問題5答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。

(2)自查驗(yàn)之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。

(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。

案例分析題 (一)

某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)

編號 意 見 與 建 議

1 部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷

2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患

3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理

4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理

5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素

6 樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換

7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修

8 建議小區(qū)外墻全部翻新

9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施

10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理

11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

12 希望提供家政服務(wù)

13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路

14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開,避免與業(yè)主爭用電梯

問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)

問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)

問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么(4分)

問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)

答案:

案例分析題(一)

問題1答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分, 每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。

問題2答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對任意2項(xiàng)得2分,答對1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。

問題3答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。

(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。

問題4答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。

問題5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):

1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;

3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;

4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;

5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;

6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。

1.以下( )不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。

a.創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

b.提供便利、方便居民生活

c.發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值

d.實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益

2.小型寫字樓的面積在( )。

a.1萬m2以上

b.1萬m2以下

c.3萬m2以上

d.3萬m2以下

3.工業(yè)物業(yè)的分類不包括( )。

a.無污染工業(yè)物業(yè)

b.輕污染工業(yè)物業(yè)

c.一般工業(yè)物業(yè)

d.重工業(yè)物業(yè)

4.綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)是經(jīng)常性針對性和( )。

a.公益性

b.動(dòng)態(tài)性

c.靜態(tài)性

d.階段性

5.我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,( )分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

a.40

b.50

c.55

d.60

1.d 2.b 3.d 4.b 5.a

>

a.四級 b.三級 c.五級 d.二級

7.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是( )。

a.商業(yè)垃圾

b.醫(yī)療垃圾

c.裝修垃圾

d.業(yè)主和使用人生活垃圾

8.物業(yè)管理的招標(biāo)從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標(biāo)對象的廣度劃分,即( )。

a.全方位物管招標(biāo)和單項(xiàng)目物管招標(biāo)

b.單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營總招標(biāo)

c.發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)和物管公司的專項(xiàng)招標(biāo)

d.公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)

9.組成招標(biāo)文件的六要素不包括( )。

a.投標(biāo)邀請書

b.技術(shù)規(guī)范及要求

c.合同樣本

d.附件(附表、附圖、附文等)。

6.a 7.d 8.d 9.c

11.新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在( )平方米以上。

a.1.5

b.2

c.1

d.2.5

12.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到( )。

a.98%,100%

b.98%,100%

c.98%,98%

d.100%,98%

13.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的是( )。

a.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備;

b.有兼職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,小區(qū)按時(shí)清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;

c.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;

d.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象;

14.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。

a.甲級寫字樓

b.乙級寫字樓

c.丙級寫字樓

d.丁級寫字樓

15.商場物業(yè)的特點(diǎn)不包括( )。

a.商場要合理布局,精心策劃

b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一

c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜

d.客流量大

11.c 12.c 13.b 14.a 15.b

26.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。

a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃煤

b.硬化地面,減少塵土

c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動(dòng)車尾氣

d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放

27.酒店庫房鑰匙要求( )。

a.雙人保管

b.三人保管

d.專人保管

d.值班人員保管

28.國務(wù)院頒布的《城市綠化條例》是自( )年開始實(shí)施的。

a.1990

b.1991

c.1992

d.1993

29.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。

a.以防為主,防治結(jié)合

b.一治為主,防治結(jié)合

c.以防為主,一治為輔

d.一治為主,以防為輔

30.業(yè)主公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的( )等事項(xiàng)依法作出約定。

a.使用

b.維護(hù)

c.管理

d.公共利益

26.d 27.a 28.c 29.c 30.abcd

1.在確定業(yè)主委員會(huì)候選人時(shí),應(yīng)慎重選擇( )的候選人。

a.對社會(huì)有一定影響

b.熱愛公益事業(yè)

c.大公無私

d.處事公平

e.關(guān)心小區(qū)管理

【答案】abcde

2.物業(yè)管理承擔(dān)(acd)的修繕責(zé)任

a.房屋建筑共享部位

b.業(yè)主自用部位,自用設(shè)備

c.共享設(shè)施設(shè)備

d.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施設(shè)備

3.房屋的結(jié)構(gòu)部分是指( )。

a.基礎(chǔ)

b.門窗

c.承重構(gòu)件

d.非承重墻

e.屋面

f.樓地面

g、給排水管線

【答案】acdef

4.在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中,禁止( )行為。

a.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間,廚房間

b.將房間的間隔墻打掉

c.擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸

d.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體

【答案】acd

5.房屋設(shè)備及其管理主要有( )幾個(gè)明顯的特點(diǎn)。

a.服務(wù)性功能強(qiáng)

b.經(jīng)營性特點(diǎn)突出

c.專業(yè)性技術(shù)性要求高

d.綜合性強(qiáng)

【答案】abcd

6.高層樓房以樓內(nèi)供水泵總計(jì)費(fèi)水表為界,界線以外的供水管線及設(shè)備由( )負(fù)責(zé)維護(hù)管理,界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由( )負(fù)責(zé)維護(hù)管理。

a.自來水企業(yè)

b.建設(shè)單位

c.物業(yè)管理企業(yè)

d.業(yè)主

【答案】ac

7.建筑物的防雷裝置,一般有( )組成。

a.接閃點(diǎn)

b.引下線

c.接地裝置

【答案】abc

1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照( )對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地( ),( )向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

a.物業(yè)服務(wù)合同的約定

b.進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理

c.維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序

【答案】abc

2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行( )。

a.政府指導(dǎo)價(jià)

b.市場調(diào)節(jié)價(jià)

c.自己定價(jià)

【答案】ab

3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將( )等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

a.服務(wù)內(nèi)容

b.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

c.收費(fèi)項(xiàng)目

d.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

【答案】abcd

4.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括( )。

a.物業(yè)服務(wù)成本

b.法定稅費(fèi)

c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤

d.設(shè)備維護(hù)費(fèi)

【答案】abc

5.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )。

a.物業(yè)服務(wù)支出

b.物業(yè)管理企業(yè)的酬金

c.法定稅費(fèi)

【答案】ab

6.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納( )。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

a.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

b.物業(yè)服務(wù)資金

c.法定稅費(fèi)

【答案】ab

7.根據(jù)使用功能不同,物業(yè)可以分為( )及其它用途物業(yè)。

a.居住物業(yè)

b.商業(yè)物業(yè)

c.旅游物業(yè)

d.工業(yè)物業(yè)