第1篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案6
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會,并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗。
2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負責無償修復(fù)(4分)
問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當 如果您是該公司的負責人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)
問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 (3分)
問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗(6分)
答案:
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準:
(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應(yīng)由建設(shè)單位負責(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的,本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(1分);
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);
(3)同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時向業(yè)主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準:
答“2005年7月31日(24時)”或“2005年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準:
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用,應(yīng)通過業(yè)主委員會督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準:
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗,做好查驗記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案(2分)。
(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些費用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)
編號 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強管理
4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強管理
5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴重,需要大修
8 建議小區(qū)外墻全部翻新
9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強管理
11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費
12 希望提供家政服務(wù)
13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路
14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開,避免與業(yè)主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)
問題3:試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)
答案:
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準:
(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(2.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支(1.5分,答對每項0.5分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤(1分, 每項0.5分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業(yè)主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準:
(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準:
(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施:加強環(huán)境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5);同時加強宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準:
第11項(2分),因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費,也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準:
1、加強基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;
3、加強安全管理,公共秩序管理;
4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;
5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作;
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下( )不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標。
a.創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境
b.提供便利、方便居民生活
c.發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值
d.實現(xiàn)企業(yè)效益
2.小型寫字樓的面積在( )。
a.1萬m2以上
b.1萬m2以下
c.3萬m2以上
d.3萬m2以下
3.工業(yè)物業(yè)的分類不包括( )。
a.無污染工業(yè)物業(yè)
b.輕污染工業(yè)物業(yè)
c.一般工業(yè)物業(yè)
d.重工業(yè)物業(yè)
4.綠化養(yǎng)護管理的特點是經(jīng)常性針對性和( )。
a.公益性
b.動態(tài)性
c.靜態(tài)性
d.階段性
5.我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定,( )分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標準。
a.40
b.50
c.55
d.60
1.d 2.b 3.d 4.b 5.a
>
a.四級 b.三級 c.五級 d.二級
7.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是( )。
a.商業(yè)垃圾
b.醫(yī)療垃圾
c.裝修垃圾
d.業(yè)主和使用人生活垃圾
8.物業(yè)管理的招標從不同的角度可以有不同的分類,最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分,即( )。
a.全方位物管招標和單項目物管招標
b.單純物管招標和物管與經(jīng)營總招標
c.發(fā)展商招標、業(yè)主委員會招標和物管公司的專項招標
d.公開招標、邀請招標與協(xié)商招標
9.組成招標文件的六要素不包括( )。
a.投標邀請書
b.技術(shù)規(guī)范及要求
c.合同樣本
d.附件(附表、附圖、附文等)。
6.a 7.d 8.d 9.c
11.新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在( )平方米以上。
a.1.5
b.2
c.1
d.2.5
12.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應(yīng)該分別達到( )。
a.98%,100%
b.98%,100%
c.98%,98%
d.100%,98%
13.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標準的是( )。
a.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱,垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備;
b.有兼職的清潔人員和明確的責任范圍,小區(qū)按時清掃保潔,垃圾箱至少兩天一清除;
c.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象,樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔;
d.商業(yè)網(wǎng)點管理有序,符合衛(wèi)生標準,無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象;
14.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。
a.甲級寫字樓
b.乙級寫字樓
c.丙級寫字樓
d.丁級寫字樓
15.商場物業(yè)的特點不包括( )。
a.商場要合理布局,精心策劃
b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計單一
c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜
d.客流量大
11.c 12.c 13.b 14.a 15.b
26.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃煤
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放
27.酒店庫房鑰匙要求( )。
a.雙人保管
b.三人保管
d.專人保管
d.值班人員保管
28.國務(wù)院頒布的《城市綠化條例》是自( )年開始實施的。
a.1990
b.1991
c.1992
d.1993
29.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結(jié)合
b.一治為主,防治結(jié)合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
30.業(yè)主公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的( )等事項依法作出約定。
a.使用
b.維護
c.管理
d.公共利益
26.d 27.a 28.c 29.c 30.abcd
1.在確定業(yè)主委員會候選人時,應(yīng)慎重選擇( )的候選人。
a.對社會有一定影響
b.熱愛公益事業(yè)
c.大公無私
d.處事公平
e.關(guān)心小區(qū)管理
【答案】abcde
2.物業(yè)管理承擔(acd)的修繕責任
a.房屋建筑共享部位
b.業(yè)主自用部位,自用設(shè)備
c.共享設(shè)施設(shè)備
d.物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施設(shè)備
3.房屋的結(jié)構(gòu)部分是指( )。
a.基礎(chǔ)
b.門窗
c.承重構(gòu)件
d.非承重墻
e.屋面
f.樓地面
g、給排水管線
【答案】acdef
4.在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中,禁止( )行為。
a.將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間,廚房間
b.將房間的間隔墻打掉
c.擴大承重墻上原有的門窗尺寸
d.拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體
【答案】acd
5.房屋設(shè)備及其管理主要有( )幾個明顯的特點。
a.服務(wù)性功能強
b.經(jīng)營性特點突出
c.專業(yè)性技術(shù)性要求高
d.綜合性強
【答案】abcd
6.高層樓房以樓內(nèi)供水泵總計費水表為界,界線以外的供水管線及設(shè)備由( )負責維護管理,界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由( )負責維護管理。
a.自來水企業(yè)
b.建設(shè)單位
c.物業(yè)管理企業(yè)
d.業(yè)主
【答案】ac
7.建筑物的防雷裝置,一般有( )組成。
a.接閃點
b.引下線
c.接地裝置
【答案】abc
1.物業(yè)服務(wù)收費管理辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照( )對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地( ),( )向業(yè)主所收取的費用。
a.物業(yè)服務(wù)合同的約定
b.進行維修、養(yǎng)護、管理
c.維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序
【答案】abc
2.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行( )。
a.政府指導(dǎo)價
b.市場調(diào)節(jié)價
c.自己定價
【答案】ab
3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將( )等有關(guān)情況進行公示。
a.服務(wù)內(nèi)容
b.服務(wù)標準
c.收費項目
d.收費標準
【答案】abcd
4.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括( )。
a.物業(yè)服務(wù)成本
b.法定稅費
c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤
d.設(shè)備維護費
【答案】abc
5.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )。
a.物業(yè)服務(wù)支出
b.物業(yè)管理企業(yè)的酬金
c.法定稅費
【答案】ab
6.業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納( )。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納的,業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
a.物業(yè)服務(wù)費用
b.物業(yè)服務(wù)資金
c.法定稅費
【答案】ab
7.根據(jù)使用功能不同,物業(yè)可以分為( )及其它用途物業(yè)。
a.居住物業(yè)
b.商業(yè)物業(yè)
c.旅游物業(yè)
d.工業(yè)物業(yè)
第2篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預(yù)測試題及答案5
多項選擇題
31. 二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。
a.國務(wù)院建設(shè)主管部門
b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時,除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外,還要持( )向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。
a. 企業(yè)法定代表人的身份證明
b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同
d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同
e. 物業(yè)服務(wù)合同
33. 物業(yè)管理招標的主體包括( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)建設(shè)單位
c. 業(yè)主大會 d. 業(yè)主委員會
e. 物業(yè)所有權(quán)人
34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準,物業(yè)服務(wù)合同則不需要
d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35. 下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有( )。
a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效
b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力
答案:
31.bd考查物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度
32.acd同上
33.bce 考查招投標主體
34.abe 第三章重點問題
35.ab 業(yè)主公約和臨時業(yè)主公約的制訂與宣傳
多項選擇題
36. 某物業(yè)竣工交付6個月時,因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有( )。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應(yīng)履行保修責任,并承擔維修費用
c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔此次事故的全部費用
d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔滲漏機房的維修責任及費用
e. 電梯機房屬物業(yè)共用部位,修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為( )物業(yè)。
a. 居住 b. 公共
c. 商業(yè) d. 工業(yè)
e. 其他
38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費員
39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。
a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營
c. 政策性虧損補貼 d. 物業(yè)大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
a. 企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤
c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額
e. 補貼收入
答案:
36.ac 電梯系統(tǒng)運營及維護
37.acde 物業(yè)管理企業(yè)主要類型
38.cde 車輛管理的注意事項
39.abd 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入構(gòu)成
40.bcde 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務(wù)費成本 (支出)構(gòu)成。
41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。
a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用
b. 物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用
d. 管理服務(wù)人員的工資
e. 項目管理處用房裝飾裝修費用
42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費實行( )。
a.政府定價 b.政府指導(dǎo)價
c.市場調(diào)節(jié)價 d.業(yè)主定價
e.政府與業(yè)主共同定價
43. 住宅專項維修資金可用于( )。
a.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足
b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中,正確的有( )。
a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用
b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計
d. 物業(yè)服務(wù)費用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔
e. 物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費
45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員
c. 業(yè)主委員會 d. 建設(shè)單位
e. 物業(yè)使用人
答案:
41.be 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入、成本費用、稅費和利潤,物業(yè)服務(wù)費成本 (支出)構(gòu)成。
42.bc 同上
43.bcd同上
44.ad 同上
45.ab 檔案管理內(nèi)容
第3篇 物業(yè)管理師理論模擬試題
單項選擇:
1.在前期工作階段,房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的'五證'中,除( )之外的其他四證。
a、國有土地使用權(quán)證b、商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證
c、建筑工程規(guī)劃許可證d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2.( )是在業(yè)主業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
a、物業(yè)管理早期介入 b、前期物業(yè)管理
c、日常物業(yè)管理 d、后期物業(yè)管理
3.物業(yè)可行性研究,是指物業(yè)管理企業(yè)在(),擬定物業(yè)管理方案時,從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。
a、作出投標決策前 b、立項前
c、接管理物業(yè)后 d、與業(yè)主發(fā)生矛盾時
4.( )是項目決策的基礎(chǔ),是分析項目在技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。
a、投資機會研究 b、初步可行性研究
c、詳細可行性研究 d、項目評論與決策
5.物業(yè)再開發(fā)利用的條件是()。
a、業(yè)主的愿望b、物業(yè)本身的條件
c、物業(yè)管理的運作能力d、房地產(chǎn)行政管理部門的意見
6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》中,要求新建居住區(qū)紀地占居住區(qū)總用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。
a、企業(yè)綜合管理制度b、員工管理制度
c、部門職責和職責d、操作規(guī)程
8.( )是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當事人的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。
a、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度 b、業(yè)主內(nèi)部管理制度
c、物業(yè)管理的公共管理制度 d、業(yè)主公約
9.下列說法錯誤的是( )。
a、物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作
b、物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。
c、物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性,一經(jīng)制定就不能修改
d、物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)
10.投資機會研究,主要是分析( )的可能性。
a、投資范圍b、投資方向c、投資對象d、投資效益
11.業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有普遍約束力。
a、全體業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)和全休業(yè)主
c、業(yè)主和非業(yè)主使用人 d、業(yè)主及業(yè)主大會
12.《維護手冊》不包括什么內(nèi)容( )。
a、住宅概況 b、物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)
c、住房須知 d、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度
13.據(jù)規(guī)定,商品住房在銷售時,購房者應(yīng)當按購房款( )的比例交專項維修資金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不屬于房屋共用部位的有( )。
a、外墻面b、門廳c、樓地面d、承重結(jié)構(gòu)部位
15.安全防范設(shè)施的建設(shè)和維護費用最終要由()承擔。
a、房地產(chǎn)開發(fā)房 b、物業(yè)管理公司 c、建設(shè)單位 d、業(yè)主和使用人
16.俗稱'電子鼻'的安全防范設(shè)施是( )。
a、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)b、電子保安系統(tǒng) c、燃氣泄露報警器d、電子巡更
17.( )就是規(guī)定的數(shù)量。規(guī)定在工程產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的消耗的人力、物力、財力的標準額度。
a、工程量b、定額c、直接工程費d、工程造價
18.物業(yè)管理本身是個涵蓋面很廣的行業(yè),其本質(zhì)是( )。
a、服務(wù)b、管理c、經(jīng)營d、領(lǐng)導(dǎo)
19.關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)不正確的表述是( )。
a、物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)和特約服務(wù)
b、特約服務(wù)是滿足業(yè)主和使用人特別需要而提供的個別服務(wù)
c、綜合經(jīng)營服務(wù)就是指物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約性服務(wù)
d、特約性服務(wù)費是由政府指導(dǎo)價確定的
20.市場珠重要內(nèi)容不包括( )。
a、物業(yè)類型與規(guī)模 b、物業(yè)對象的資料
c、同類物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)項目的地理位置,交通狀況等。
21.傳統(tǒng)觀念的市場組合中有產(chǎn)品、價格、地質(zhì)和( )。
a、促銷 b、顧客 c、成本d、便利
22.物業(yè)管理服務(wù)的價格形式有( )種。
a、1種b、2種c、3種d、3種以上
23.( )是一種政策性價格形式。
a、政府指導(dǎo)價b、政府定價c、市場調(diào)節(jié)價 d、混合價
24.物業(yè)管理服務(wù)市場結(jié)構(gòu)包括市場主體,市場客體和(
)3個方面。
a、內(nèi)容b、市場機制c、市場環(huán)境d、市場管理
25.物業(yè)管理市場交易秩序應(yīng)當保持公開化、貨幣化和( )。
a、公平化b、規(guī)范化c、自愿化d、有序化
26.創(chuàng)建物業(yè)管理品牌,可以通過( )設(shè)計和提高管理服務(wù)質(zhì)量等措施來實現(xiàn)。
a、企業(yè)形象b、企業(yè)文化 c、企業(yè)理念d、企業(yè)精神
27.我國第一部招投標方面的法律《中華人民共和國招投標法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物業(yè)管理招標和投標活動,應(yīng)當遵循公開、公平、公正和( )原則。
a、誠實信用b、市場競爭c、經(jīng)濟合理d、保密
29.員工績效考核的意義不包括( )。
a、人事決策的依據(jù)b、有助于員工改進工作
c、促進上下的溝通d、促進競爭
30.( )是根據(jù)被考核人完成工作目標的情況來進行考核的一種方式。
a、關(guān)鍵條件法b、強制選擇法c、目標考核法d、等級評估法
31.開展物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的下列表述中不正確的是()。
a、推動物業(yè)管理企業(yè)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的直接動力增加收
b、開展綜合經(jīng)營服務(wù)能夠促進企業(yè)的造血功能,減輕業(yè)主負擔
c、開展綜合經(jīng)營勢必擾亂物業(yè)區(qū)域的正常秩序
d、綜合經(jīng)營服務(wù)還具有顯著的社會效益
32.在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律關(guān)系的主要特不包括( )。
a、主體法律地位平等 b、當事人自愿放棄
c、當事人權(quán)利義務(wù)對等 d、主體間有親屬關(guān)系
34.假定、處理、制裁在法學上稱為法律規(guī)范3要素,其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。
a、假定b、處理c、裁d、處理和制裁
35.民事責任主要表現(xiàn)為一種( )。
a、財產(chǎn)責任b、侵害責任c、財務(wù)糾紛d、財務(wù)歸屬
多項選擇:
1.房地產(chǎn)開發(fā)基本程序包括( )。
a、投資決策階段b、規(guī)劃設(shè)計階段
c、前期工作階段d、施工建設(shè)和租售營銷階段
2.建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定有( )。
a、《中華人民共和國建筑法》b、《建筑工程質(zhì)量管理條例》
c、《住宅小區(qū)設(shè)計規(guī)范》d、《公園設(shè)計規(guī)范》
3.制定物業(yè)管理方案的原則有( )。
a、規(guī)范調(diào)研的原則b、實事求是和求實細致原則
&nbs
p; c、科學適用原則d、開拓創(chuàng)新原則
4.物業(yè)所可行性研究的根本目的是為( )。
a、投資決策提供科學,可靠的根據(jù)
b、實現(xiàn)項目決策的科學化
c、減少或避免投資決策的失誤
d、提高項目實施帶來的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益
5.物業(yè)再開發(fā)利用的原則( )。
a、利潤最大化原則b、尊重業(yè)主意愿c、經(jīng)濟適用d、科學規(guī)劃
6.業(yè)主內(nèi)部管理制度一般包括()。
a、業(yè)主公約 b、業(yè)主大會議事規(guī)則
c、物業(yè)管理公共管理制度 d、樓宇入住及遷出管理制度
7.一個物業(yè)管理項目的各種管理制度要做到( )。
a、形式規(guī)范b、體例統(tǒng)一c、文字明確d、表述清晰
8.業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的( )。等事項依法做出約定。
a、議事方式b、表決程序
c、業(yè)主投票確定辦法d、業(yè)主委員會的組成及委員任期
9.有關(guān)業(yè)主公約正確的表述有( )。
a、是實行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式
b、是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定
c、是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件
d、是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行業(yè)準則
10.物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)權(quán)人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服務(wù)費b、物業(yè)經(jīng)營收
c、公眾代辦性服務(wù)費d、特約服務(wù)費
11.物業(yè)管理的主管業(yè)務(wù)收入包括()。
a、物業(yè)管理收入b、物業(yè)經(jīng)營收c、物業(yè)大修收d、其他業(yè)務(wù)收入
12.解決物業(yè)管理收費糾紛的相關(guān)法規(guī)有()。
a、《民事訴訟法》 b、《物業(yè)管理條件》
c、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 d、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》
13.專家維修資金收繳的依據(jù)為( )。
a、《物業(yè)管理條例》b、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》
c、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》
d、《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
14.財務(wù)分析的主要內(nèi)容包括()。
a、償債能力分析 b、贏利能力分析
c、發(fā)展趨勢分析 d、營運能力和投資效益分析
15.財務(wù)分析最主要的依據(jù)是()。
a、
會計報表b、資產(chǎn)負債表c、利潤表d、現(xiàn)金流量表
16.房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作的效益是指維修成果與成本之間的關(guān)系,反映在( )等效益指標上。
a、維修工程質(zhì)量b、維修工程成本c、維修工程工期d、勞動生產(chǎn)率
17.房地產(chǎn)開民的前期階段,應(yīng)完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通電d、通路e、通信
18.物業(yè)管理公共制度對( )有約束力。
a、物業(yè)公司b、業(yè)主c、業(yè)主委員會d、非業(yè)主使用人e、只對違約業(yè)主
19.編制房屋維修預(yù)算的原則( )。
a、據(jù)實合理原則 b、保證質(zhì)量原則
c、厲行節(jié)約原則d、市場機制原則
20.房屋維修工程造價包括( )。
a、直接工程費b、人工費c、間接費d、利潤e、稅金
21.編制房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修預(yù)算的方法有多咱,一般采用( )。
a、經(jīng)驗估算法b、統(tǒng)計分析法c、成本計算法d、混合法
22.開展綜合經(jīng)營服務(wù)的意義( )。
a、增加企業(yè)收b、提高信譽c、招商物業(yè)管理水平
d、為業(yè)主、使用人提供盡可能的服務(wù)e、擴大影響
23.選擇綜合經(jīng)營項目的正確表述有( )。
a、日常生活類項目優(yōu)先 b、易損易耗品項目優(yōu)先
c、消費周期短、使用多項目優(yōu)先 d、優(yōu)勢物資項目優(yōu)先
e、中介服務(wù)項目優(yōu)先
24.開展綜合經(jīng)營項目的條件( )。
a、業(yè)主、使用人的情況 b、資金
c、房屋、場地 d、物業(yè)管理自身的條件
25.現(xiàn)代營銷觀念包括了( )要素。
a、顧客b、促銷c、成本d、便利e、溝通
26.從微觀的企業(yè)角度看,市場營銷至少有幾個方面的作用( )。
a、幫助企業(yè)了解消費者需求b、指導(dǎo)企業(yè)正確決策
c、有利于企業(yè)開拓市場d、促進企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展
27.物業(yè)管理市場的特點正確的是( )。
a、非 有權(quán)性 b、質(zhì)量統(tǒng)一性 c、不可分割性
d、質(zhì)量差異性e、需求可變性
28.物業(yè)管理市場定價的原則( )。
a、權(quán)利義務(wù)相結(jié)合原則&nbs
p;b、依法定價原則
c、符合客戶消費規(guī)律原則d、誠實信用原則e等價有償原則
29.實施iso9000認證工作的步驟順序( )。
a、文件準備b、前期準備c、iso9000試運行d、正式認證
30.關(guān)于物業(yè)管理招投標表述正確的有( )。
a、國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理公司
b、國家提倡建設(shè)單位通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物來管理公司進行前期物來管理
c、投標人少于3個或住宅規(guī)模較小,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采取楞協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。
d、擅自彩協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)的,由縣級以上戽地產(chǎn)行政主管部門責令改正,給予警告,可以并處10萬以下的罰款。
31.物業(yè)管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的()。
a、物來開發(fā)建設(shè)單位b、業(yè)主或業(yè)主大會
c、為主委員會d、居民委員會
32.績效考核是指用系統(tǒng)的方法、原理、測量和評價員工在工作崗位上的( )。
a、工作態(tài)度b、工作行為c、工作效果d、工作業(yè)績
33.物業(yè)管理違約責任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)承擔( )等民事責任。
a、繼續(xù)履行b、吊銷營業(yè)執(zhí)照c、采取補救措施d、賠償損失
34.民法是調(diào)整平等主體的( )的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
a、自然之間b、法人之間c、自然人與財產(chǎn)之間d、自然人與法人之間
35.民法對民事責任的規(guī)定主要包括( )。
a、在什么情況下應(yīng)承擔民事責任
b、在什么時候應(yīng)承擔民事責任
c、違反合同的民事責任的構(gòu)成
d、承擔民事責任的方式
36.在我國,法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )。
a、政策是法律的依據(jù)b、政策對法律起指導(dǎo)作用
c、法律對政策起制約的作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具
物業(yè)管理師技能技能模擬試題
一、情境題
1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認為老王列舉的不全面,你知道嗎
2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎
3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。
4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃,但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃
5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當他做到'計算各種費用'時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價
6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標工作,在撰寫投標書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內(nèi)容有哪些
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀花園
的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗,連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準備付諸實施,請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的
2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛
3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認為是否可行請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時,參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案
三、方案設(shè)計
1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點,設(shè)計一份物業(yè)管理方案。
2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。
第4篇 物業(yè)管理師考試:物業(yè)管理綜合能力
物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第一章 經(jīng)濟學知識與應(yīng)用
(一)考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對經(jīng)濟學知識的掌握程度,以及對需求理淪、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應(yīng)用的掌握程度。
(二)考試基本要求
掌握:需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內(nèi)容。供給的方式,供給規(guī)律,彈性理論,邊際收益遞減規(guī)律,規(guī)模報酬,以及成本理論。
熟悉:均衡價格的決定,影響需求彈性的主要因素,影響供給彈性的主要因素,生產(chǎn)理論,以及市場失靈與政府調(diào)節(jié)相關(guān)內(nèi)容。
了解:需求量與需求的異同,個人需求與市場需求的關(guān)系,供給函數(shù),市場均衡,彈性系數(shù)及其意義,生產(chǎn)函數(shù),邊際成本,外部性問題。
(三)要點說明
1.個人需求
2.市場需求
3.局部均衡價格理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
4.彈性理論及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
5.生產(chǎn)及生產(chǎn)要素
6.總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量以及邊際產(chǎn)量
7.邊際收益遞減規(guī)律
8.邊際技術(shù)替代率
9.生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
10.內(nèi)在(不)經(jīng)濟與外在(不)經(jīng)濟原理及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
11.總成本、固定成本與可變成本
考試大綱下載:物業(yè)管理師考試大綱-物業(yè)管理綜合能力
第5篇 注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理試題
物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。
a.日常維護和維修
b.確定管理標準
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風險和個別風險的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風險是指市場供求風險
b.較之個別風險,系統(tǒng)風險不易判斷和控制
c.或然損失風險屬于個別風險
d.周期風險屬于個別風險
e.持有期風險屬于個別風險
8、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運營費用
b.潛在毛租金收入 運營費用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開發(fā)利潤
15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價
16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價格
c.管理機制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護的標準
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計劃
e.財務(wù)收支計劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。
a.直接人工費
b.間接費用
c.直接材料費
d.管理費用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統(tǒng)費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實際,又要適當留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風險識別
b.風險評估
c.風險處理
d.風險控制
e.風險調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿意度調(diào)查
c.財務(wù)報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場認可的價值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業(yè)價值最大化
34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標計分方法
b.修正指標計分方法
c.評議指標計分方法
&n
bsp; d.偏差指標計分方法
e.定量和定性相結(jié)合計分方法
36、屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態(tài)性
37、在確定租金時,一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個基礎(chǔ)租金。
a.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達到的投資收益率目標
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風險。
a.管理模式風險
b.管理范圍不確定風險
c.墊款風險
d.突發(fā)事件風險
e.投資風險
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟周期成本
第6篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建條件
國家法律法規(guī)對不同形式的公司組建條件都有明確的要求。確定按照何種形式組建物業(yè)管理公司,必須滿足法律法規(guī)規(guī)定的關(guān)于這種形式公司設(shè)立應(yīng)具備的條件。不同形式的公司的設(shè)立條雖然不盡相同,但基本的東西大同小異。這里為了敘述方便,重點對有限責任公司的組建加以闡述。
有符合法定人數(shù)的股東
股東實際上就是公司設(shè)立的出資者,可以是自然人,也可以是企業(yè)或社團組織。根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,除一人制有限責任公司以外,設(shè)立物業(yè)管理有限責任公司需要有2名以上、50名以下的股東。但并非所有的自然人和企業(yè)或社團組織都能夠成為物業(yè)管理公司的股東,需要事先進行確認。
1)自然人必須具有完全行為能力和無其他受到法律禁止的情形,才能作為公司股東。
2)企業(yè)化經(jīng)營的事業(yè)單位應(yīng)當先辦理企業(yè)法人登記,再以企業(yè)法人名義投資入股物業(yè)管理公司。
3)社團組織成為物業(yè)管理公司股東的前提條件,是已經(jīng)辦理了社團法人登記。
4)工會作為物業(yè)管理公司股東,應(yīng)事先得到縣級以上工會的投資批準文件。
5)會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、律師事務(wù)所不得作為投資主體向其他行業(yè)投資,基金會不得投資舉辦企業(yè),因而也就都不允許作為物業(yè)管理公司的股東。
達到法定的資本最低限額
法定資本是指公司向公司登記機關(guān)登記時,經(jīng)法定程序認定的資本。它既是公司成為法人的基本要求之一,又是企業(yè)承擔虧損風險的資本擔保,同時也是股東權(quán)益劃分的標準。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè),國家規(guī)定設(shè)立服務(wù)性有限責任公司所需資本的最低限額為1 0萬元,也就是說,最少注冊資本1 0萬元,就可以設(shè)立物業(yè)管理有限責任公司。但《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(中華人民共和國建設(shè)部令第1 25號)規(guī)定,最低資質(zhì)物業(yè)管理公司的注冊資本要在50萬元以上,而獲得最低資質(zhì),是一家物業(yè)管理公司能夠?qū)嵤┪飿I(yè)項目管理服務(wù)的起碼條件。所以,應(yīng)當把50萬元視為物業(yè)管理公司法定的資本最低限額。
1)股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的金額不得超過公司注冊資本的20%(有特殊規(guī)定的除外,如國科發(fā)政字「1997」326號文件規(guī)定:以高新技術(shù)成果向有限責任公司出資入股,作價總金額可以超過公司注冊資本的20%,但不得超過35%)。
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)管理公司組建條件
第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十三章人力資源管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十三章人力資源管理
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.關(guān)于員工辭職,說法不正確的是()。
a辭職是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動
b員工不符合辭職條件的,人事管理部門不能同意其辭職
c員工辭職時,人事管理部門和有關(guān)用人單位應(yīng)督促其辦好有關(guān)工作移交及個人財物清理
d物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應(yīng)明確告知,員工辭職應(yīng)當提前10日以書面形式通知企業(yè)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工的解聘的了解和掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣。d選項應(yīng)是提前30日以書面形式通知企業(yè),其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。
2.關(guān)于員工的辭退說法不恰當?shù)氖?)。
a員工的辭退就是廢除勞動合同
b辭退員工必須慎重考慮,恰當處理
c一般而言對無重大過失者,不要使用辭退的手段
d在試用期間被證明不符合錄用條件的應(yīng)對當事人予以辭退
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對員工辭退的了解和掌握。a選項應(yīng)是終止勞動合同而不是廢除,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。
3.關(guān)于入職培訓(xùn),說法不正確的是()。
a人職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)
b職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓(xùn)知識
c試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓(xùn)
d職前培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責及工作要求
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類及內(nèi)容的掌握。d選項的內(nèi)容是人職培訓(xùn)中試用培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。
4.關(guān)于考核的原則,說法不正確的是()。
a凡是與績效有關(guān)的工作都要列入考核指標體系
b考核的內(nèi)容必須與工作有關(guān),同時考核標準要便于衡量和理解
c考核標準的制訂與執(zhí)行會因個人因素而調(diào)整
d考核標準應(yīng)適用于一切同類型員工,不能區(qū)別對待或經(jīng)常變動
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對考核的原則的理解和掌握。c選項的內(nèi)容是不對的,考核的標準對同類型的員工不能區(qū)別對待,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第207~208頁。
5.關(guān)于員工的獎勵,說法不正確的是()。
a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種
b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成
c員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應(yīng)該立即予以獎勵
d對不同的員工要采用相同的獎勵方式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的掌握。d選項的內(nèi)容是不對的,對不同的員工要采取不同的獎勵方式,其余是對的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第208~209頁。
6.某物業(yè)管理企業(yè)下屬項目較多,而且項目所在地比較分散且物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,該公司可采用的培訓(xùn)體系是()。
a一級培訓(xùn)體系
b二級培訓(xùn)體系
c一、二級混合培訓(xùn)體系
d以上都可以
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對建立培訓(xùn)體系的掌握。一級培訓(xùn)體系適合企業(yè)員工集中的企業(yè),二級培訓(xùn)體系適合項目分散、物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜的企業(yè),本書沒有講到有混合培訓(xùn)體系,故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。
7.下列培訓(xùn)不是項目負責人的能力培訓(xùn)內(nèi)容()。
a物業(yè)管理制度的制定
b創(chuàng)優(yōu)達標能力
c制訂物業(yè)維修方案
d公共關(guān)系
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓(xùn)的理解和掌握。此培訓(xùn)分為知識培訓(xùn)和能力培訓(xùn)兩類。d選項的內(nèi)容是屬于對項目負責人的知識培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是能力培訓(xùn)的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。
8.企業(yè)要根據(jù)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標等制訂年度培訓(xùn)計劃,下列哪一項不屬于年度培訓(xùn)計劃的內(nèi)容()。
a培訓(xùn)類型b培訓(xùn)經(jīng)費c培訓(xùn)目標d效績考核結(jié)果
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂年度培訓(xùn)計劃的掌握。年度培訓(xùn)計劃含有許多內(nèi)容:培訓(xùn)目標、對象、類型、課程、師資培訓(xùn)經(jīng)費等,但不含有效績考核結(jié)果。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203頁。
9.物業(yè)管理企業(yè)的招牌應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等諸多因素制訂招聘計劃,以下不屬于招聘計劃內(nèi)容的是()。
a人員的招聘條件b對應(yīng)聘者進行審核
c招聘渠道 d招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對制訂招聘計劃的掌握。b選項的內(nèi)容是招聘的組織實施中的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195~196頁。
10.下列不屬于薪酬管理的主要內(nèi)容是()。
a確定薪酬管理目標
b選擇薪酬政策
c制訂薪酬計劃
d薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工薪酬管理的主要內(nèi)容的掌握。
d選項的內(nèi)容是薪酬體系設(shè)計中薪酬體系設(shè)計基本步驟中第五步的
內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第204―206頁。
11.下列不屬于員工的解聘的是()。
a員工辭職b員工的辭退c員工的資遣d員工合同到期不再續(xù)簽
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對員工解聘的掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣,d選項的內(nèi)容不屬于員工的解聘,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第198頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應(yīng)考慮哪些因素()。
a企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
b管轄項目類型
c物業(yè)面積的大小和業(yè)主構(gòu)成情況
d項目所屬區(qū)域
e收入與消費傾向、消費特點
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應(yīng)考慮的因素很多,但不包括d選項項目所屬區(qū)域。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195頁。
2.物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)及應(yīng)聘者的數(shù)量和層次確定選拔方法,常用的選拔方法有()。
a篩選b初審c心理測試d知識測驗e勞動技能測驗
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的掌握程度。招聘實施有許多步驟,選拔方法也很多,主要包括:面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。a選項和b選項的內(nèi)容不包含在內(nèi),這兩個是對應(yīng)聘者進行初審的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197頁。
3.關(guān)于培訓(xùn)體系的建立說法正確的是()。
a一級培訓(xùn)體系有利于充分利用企業(yè)的培訓(xùn)資源,有利于統(tǒng)一公司的培訓(xùn)標準和培訓(xùn)要求,有利于降低培訓(xùn)成本
b二級培訓(xùn)體系有利于加強培訓(xùn)的針對性、適應(yīng)性、及時性,加強項目機構(gòu)培訓(xùn)的責任感
c如果項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓(xùn)資源比較充裕,宜建立一級培訓(xùn)體系
d如果企業(yè)員工集中,且培訓(xùn)資源較緊缺,則宜建立二級培訓(xùn)體系
e如果項目多且分散,則宜建立二級培訓(xùn)體系
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)體系建立的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。
4.薪酬管理的目標是()。
a吸引高素質(zhì)人才,穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊伍
b使員工安心本職工作,并保持較高的工作業(yè)績和工作動力
c薪酬管理的目標與企業(yè)經(jīng)營目標一致
d努力實現(xiàn)組織目標和員工個人發(fā)展目標的協(xié)調(diào)
e控制成本,防止虧損
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對薪酬管理目標的理解和掌握。薪酬管理目標有3項內(nèi)容,不包括c選項和e選項的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第204頁。
5.關(guān)于員工的獎勵,說法正確的是()。
a一般來說,對員工的獎勵可分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵兩種
b要把物質(zhì)獎勵與精神獎勵有機結(jié)合起來,使兩者相輔相成
c培訓(xùn)是精神獎勵
d員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應(yīng)該立即予以獎勵
e對不同的員工要采用相同的獎勵方式
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的理解和掌握。員工的獎勵分為員工的獎勵形式和員工獎勵應(yīng)注意等內(nèi)容,答案中只有e選項是錯誤的,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第208頁。
6.關(guān)于人職培訓(xùn),說法正確的是()。
a人職培訓(xùn)一般包括職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)兩個環(huán)節(jié)
b職前培訓(xùn)是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓(xùn)知識
c試用培訓(xùn)是對新員工在試用期內(nèi),在崗位進行的基本操作技能的培訓(xùn)
d職前培訓(xùn)的內(nèi)容為崗位工作職責及工作要求
e入職培訓(xùn)的目的是讓員工掌握基本的服務(wù)知識
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對人職培訓(xùn)的理解和掌握。職前培訓(xùn)和試用培訓(xùn)的內(nèi)容是不一樣的,d選項的內(nèi)容是試用培tjli的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第199頁。
7.招聘組織實施的內(nèi)容有()。
a公布招聘信息
b設(shè)計應(yīng)聘申請表
c對應(yīng)聘人員進行初審
d確定選拔方法
e實施考核
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。e選項的內(nèi)容不包括在招聘的組織實施的內(nèi)容中,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195―197頁。
8.對項目負責人的知識培訓(xùn)主要包括()。
a經(jīng)濟學
b物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理
c物業(yè)管理方案的制定
d策劃經(jīng)營服務(wù)項目
e公共關(guān)系
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓(xùn)的理解和掌握。此培訓(xùn)分為知識培訓(xùn)和能力培訓(xùn)兩類。c選項和d選項的內(nèi)容是屬于對項目負責人的能力培訓(xùn)的內(nèi)容,其余是知識培訓(xùn)的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。
9.面試的程序主要包括()。
a準備
b營造和諧氣氛
c提問
d心理測驗
e知識測驗
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在面試的選拔方法中,心理測驗和知識測驗也是選拔方法,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197頁。
10.應(yīng)聘申請表應(yīng)反映的信息包括()。
a應(yīng)聘者個人的基本信息
b應(yīng)聘者職業(yè)興趣
c應(yīng)聘者過去的工作經(jīng)驗與業(yè)績
d應(yīng)聘者的個人嗜好
e應(yīng)聘者的能力特長
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對設(shè)計應(yīng)聘申請表的掌握。d選項的內(nèi)容不屬于申請表的內(nèi)容,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第197.頁。
11.物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的方法有()。
a課堂教學法
b現(xiàn)場教學法
c師徒式培訓(xùn)法
d c方法最有效
e a、b法最有效
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)方法的運用的理解和掌握。d選項和e選項的內(nèi)容不包括在其中,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203~204頁。
三、案例題
1.某公司財務(wù)人員小胡的合同即將到期,考慮到公司對小胡的工作不太滿意,不準備與其簽訂勞動合同。時值歲末年初,人員招聘困難,人事部欲與其簽訂3個月的用工合同,待招聘到新員工后在辭退小胡。在小胡合同期滿前1個月,公司人事部主管小苗將一份為期3個月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個月,小胡十分不滿,故將未簽字的合同至于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙,小苗忘記催促小胡簽字。3個月后,公司招聘到了新員工,人事部王經(jīng)理找ntj,胡,告訴她新的合同期滿,公司不再與其簽訂合同,請其另謀職業(yè)。小胡認為自己并沒有在為期3個月的新合同上簽字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。請問小胡的想法是否正確如果公司要解聘小胡,是否要對其賠償經(jīng)濟損失人事部在處理此事時有什么錯誤
【答案】(1)不正確。在原勞動合同期滿后,雙方形成的是事實勞動關(guān)系,雙方?jīng)]有約定合同期限。事實勞動關(guān)系并非等同于續(xù)簽了原合同,合同期限也不是原合同約定的一年期限。
(2)不予賠償。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法解釋,勞動合同期滿后,勞動者仍在原用人單位工作,用人單位未表示異議的,勞動者和原用人單位之間存在的是一種事實上的勞動關(guān)系,而不等于
雙方按照原勞動合同約定的期限續(xù)簽了一個新的勞動合同。任何一方均有權(quán)隨時提出終止事實上的勞動關(guān)系。終止事實勞動關(guān)系的,用人單位應(yīng)支付欠付的工資、獎金、保險、福利等報酬,但無須支付賠償金。
(3)原合同到期后,未及時督促員工簽署新的勞動合同,引發(fā)了原可避免的糾紛。
2.劉某在a公司工作已3年,表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽訂了為期五年的勞動合同,同時,送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學習弱電技術(shù)。劉某與a公司就學習一事簽訂了培訓(xùn)協(xié)議:劉某學習的費用由a公司支付,學習期間工資照發(fā),學習回公司后,至少要再為a公司服役八年尚可調(diào)換工作。劉某學成后回a公司工作至勞動合同期滿,提前一個月,劉某提出辭職申請。一個月后,劉某到b公司工作并與b公司簽訂了為期二年的勞動合同。請問培訓(xùn)協(xié)議對劉某有沒有約束力依據(jù)是什么劉某是否需要賠償a公司的經(jīng)濟損失b公司在這種情況下與劉某簽訂勞動合同是否恰當為什么【答案】(1)有約束力。培訓(xùn)協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動者之間技術(shù)培訓(xùn)事宜達成的專項協(xié)議,是雙方真實意思表示,具有法律約束力。
(2)應(yīng)予賠償。勞動部[1995]223號《違反(勞動法)有關(guān)勞動合同規(guī)定的補償辦法》第4條規(guī)定:勞動者違反規(guī)定或勞動合同的約定解除勞動合同,對用人單位造成損失的,勞動者應(yīng)賠償用人單位的下列損失:1.用人單位招收錄用其所支付的費用;2.用人單位為其支付的培訓(xùn)費用;3.給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟損失;4.勞動合同約定的其他費用。這里的培訓(xùn)費用是指單位有支付憑證的、與培訓(xùn)有直接關(guān)系的費用,包括培訓(xùn)期間的車旅費、住宿費、培訓(xùn)課程費及其他相關(guān)費用。
(3)不恰當,根據(jù)劉某與公司的合同約定,劉某的勞動合同尚未解除,b公司不得聘用未解除勞動合同的勞動者,否則,給原用人單位造成經(jīng)濟損失的,該用人單位應(yīng)依法承擔賠償責任(《合同法》第99條)。
3.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負責人員招聘工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)招聘計劃包括哪些內(nèi)容。
【答案】(1)計劃招聘人數(shù)和人員結(jié)構(gòu),包括專業(yè)結(jié)構(gòu)、學歷結(jié)構(gòu)。
(2)各類人員的招聘條件。
(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式和范圍。
(4)招聘的渠道。
(5)招聘方法。
【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第195頁。
4.作為物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓(xùn)工作,請你說明項目管理負責人的知識和能力培訓(xùn)一般包括哪些內(nèi)容。
【答案】(1)知識培訓(xùn)包括:經(jīng)濟學、組織行為學、市場營銷、公共關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理、物業(yè)管理法規(guī)與房地產(chǎn)經(jīng)營知識。
(2)能力培訓(xùn)包括:制訂物業(yè)管理方案的能力、制訂物業(yè)管理制度的能力、編制費用預(yù)算的能力、制訂物業(yè)維修方案的能力、策劃經(jīng)營服務(wù)項目的能力、創(chuàng)優(yōu)達標的能力。
【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類和內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第202頁。
5.你是某物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓(xùn)工作,請說明年度培訓(xùn)計劃的主要內(nèi)容包括哪些
【答案】年度培訓(xùn)計劃的主要內(nèi)容包括:培訓(xùn)目標、對象、類型、課程、師資、內(nèi)容、場地、時間、實踐操作和培訓(xùn)經(jīng)費等。
【解析】本題考查的是考生對培訓(xùn)的分類及內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第203頁。
6.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,請說明薪酬體系設(shè)計的基本步驟有哪些。
【答案】一般包括以下幾個步驟:職位分析――職位評價――薪酬調(diào)查――薪酬定位――薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計――薪酬體系的實施和修正。
【解析】本題考查的是考生對薪酬體系設(shè)計的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第205~206頁。
7.你是某物業(yè)公司人力資源部經(jīng)理,負責員工的考核工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)員工的考核方法是什么。
【答案】物業(yè)管理企業(yè)員工考評通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用個人述職、群眾考評、組織談話、上級評定等方式進行。一般從“德”、“能”、“勤”、“績”四個方面組織考核。
定量考核法主要包括設(shè)計相應(yīng)考核指標體系,通過對被考核人所管部門、承擔職責、工作完成情況進行指標分解,以量化指標進行考核。
定性考核和定量考核不是孤立的,而是應(yīng)相互結(jié)合綜合評定。
第8篇 物業(yè)管理師培訓(xùn)教學大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán),運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),以經(jīng)營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好,減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新;相關(guān)場地的維護與管理;消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。
②專項業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備
人員準備
資料準備
設(shè)備、器材準備
資金準備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段:
①決策、立項階段
通過調(diào)查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關(guān)部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎(chǔ)上,經(jīng)過進一步的調(diào)查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關(guān)部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。
2)項目的規(guī)劃設(shè)計工作。
3)規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標、投標、發(fā)包工程,進行施工建設(shè);同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。
④營銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內(nèi)外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程:包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括:
l)落實施工任務(wù),簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設(shè)計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;
4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計劃目標進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格;
4)編制施工組織設(shè)計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作;
6)抓好質(zhì)量管理;
7)抓好安全生產(chǎn)管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有:
①參與規(guī)劃設(shè)計階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題:
1)配套設(shè)施的完善問題;
2)水電供應(yīng)容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設(shè)施問題;
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理,對工程建設(shè)提出意見。主要包括:
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見;
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計要求)并提出意見:
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位
③抓好人員準備這個關(guān)鍵
④精心準備,細致周到,力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查
通過對擬管項目全面情況的調(diào)查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。
(l)項目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況:建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施,應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè),并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營,以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結(jié)合,協(xié)助制訂有針對性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調(diào)查者提出詢問,再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn):
(3)準備經(jīng)費;
(4)準備設(shè)備;
(5)準備相關(guān)資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標準
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。
③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經(jīng)營管理指標
包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算
包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機構(gòu)
第二步:培訓(xùn)工作人員
第三步:經(jīng)費、設(shè)備、資料準備
第四步:項目、使用人、競爭調(diào)查
第五步:研究分析調(diào)查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目
第七步:經(jīng)費預(yù)算
第八步:草擬方案文本
第九步:向?qū)＜翌檰栒髟?/p>
第十步:送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容,在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家,在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析,即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預(yù)測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預(yù)計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預(yù)測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場需求預(yù)測;
②物質(zhì)資源預(yù)測;
③項目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項目實施過程研究;
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項目經(jīng)濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論;
②項目分析;
③需求預(yù)測;
④物資資源及公用設(shè)施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實施進度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會及經(jīng)濟效益評價;
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法
;了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率,根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍
包括公司辦公室的職責范圍、財務(wù)部門的職責范圍、管理部內(nèi)助職責范圍、服務(wù)部門的職責范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制
包括經(jīng)理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度,主要制度有:
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定,對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內(nèi)容:
1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)
4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理
5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費用的規(guī)定
7)法律責任
8)其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內(nèi)容:
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理條例;
6)綜合服務(wù);
7)其他應(yīng)注意的事項。
⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。
2)對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。
⑥房屋管理服務(wù)制度
1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù);
3)成立業(yè)主委員會的程序;
4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;
5)業(yè)主委員會的任務(wù);
6)有關(guān)補充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業(yè)的實際情況。
第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步:正確評價本企業(yè)狀況。
第四步:學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。
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nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復(fù)討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準執(zhí)行。
(2)方法
①經(jīng)理意見法:在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。
②業(yè)主委員會制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。
③內(nèi)部制訂法:適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。
④學習借鑒法:主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容
(l)法律依據(jù)
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是:
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為。
③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。
④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行:
第一步:物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學習研究國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī),尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>
第二步:結(jié)合所管項目的實際情況,依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容,制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。
第三步:用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。
第四步:業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:
①加強工作責任心,認真履行崗位責任。
②物業(yè)管理公司和部門負責人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關(guān)資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計,并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi),工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領(lǐng)取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應(yīng)嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后,由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。
(二)學習重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
內(nèi)容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應(yīng)視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產(chǎn)生最大增值收益。
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2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,專款專用,不挪用、多用或少用。
2)財務(wù)上的管理。應(yīng)加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息,對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo),促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標的監(jiān)督,防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預(yù)算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據(jù)基本法制定的對所有單位的會計核算工作.
均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會計制度。這三個層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經(jīng)濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務(wù)報告,是會計核算的結(jié)果,是反映會計主體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構(gòu)成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務(wù)狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表,通過一定的技術(shù)方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較,總結(jié)經(jīng)驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產(chǎn)生資金回收的,是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務(wù)的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定,也不經(jīng)常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把
暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責任制
在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負領(lǐng)導(dǎo)責任,財務(wù)人員負管理責任,使用人員負使用責任,領(lǐng)導(dǎo)下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預(yù)算管理
(l)物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作
①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作;
2)對完善的制度體系;
3)好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序
一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負責,如財務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計劃,報領(lǐng)導(dǎo)審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)采取分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證,再經(jīng)橫向、縱向討論論證,經(jīng)幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結(jié)合,最終制定一個合理科學的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結(jié)合論證式。
②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則
1)目標性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動都要納入預(yù)算范圍,預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍,并確定預(yù)算周期。
4)人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預(yù)算。
(3)物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法
①固定成本預(yù)算編制法
1)日常綜合管理費用成本預(yù)算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費用成本預(yù)算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預(yù)算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預(yù)算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務(wù)費預(yù)算服務(wù)公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動預(yù)算編制法
即將預(yù)算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預(yù)算,在執(zhí)行過程中進修改預(yù)算邊制定下一個周期的預(yù)算。
(4)物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法
主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的
預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。
四、房屋構(gòu)造與識圖
(一)學習要求
了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
(二)學習重點
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù),如住宅、教學樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務(wù),如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標準,可將建筑物進行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數(shù)分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類
分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。
(4)按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分
分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。
2.房屋的構(gòu)造組成
一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎(chǔ)
基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎(chǔ)的自重。
①基礎(chǔ)的埋置深度
是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。
③基礎(chǔ)的分類
1)按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。
2)按受力特點分為剛性基礎(chǔ)(如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ))和柔性基礎(chǔ)(如鋼筋混凝土基礎(chǔ))。
3)按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)(多用于多層住宅)、獨立基礎(chǔ)(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中)、整片基礎(chǔ)(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(chǔ)(用于高層或超高層建筑物中,或地基質(zhì)差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復(fù)合墻
②墻體的細部構(gòu)造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數(shù),寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng),端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構(gòu)造柱:是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安
第9篇 助理物業(yè)管理師技能試題
第一部分 模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(1~2題,每題25分,共50分)
說明:1、2兩題均為先看一段錄像,然后按要求答題。考試開始,即播放第1題錄像;考試后30分鐘,播放第2題錄像。每題錄像均播放兩遍。
⒈請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作存在的問題,并說明理由。
⒉請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作安排存在的問題,并說明理由。
第二部分 筆 試
二、情景題(3~6題,每題5分,共20分)
⒊某住宅樓建筑面積為8767
第10篇 物業(yè)管理師備考:不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系(6課時)
[內(nèi)容提要]
本章分別介紹住宅小區(qū),寫字樓,商業(yè)場所,酒店公寓和工業(yè)物業(yè)公共關(guān)系的特點,要求和內(nèi)容.
[學習目標]
通過本章學習,應(yīng)達到以下目標:
素質(zhì)目標:培養(yǎng)分析公共關(guān)系信息和物業(yè)管理公共關(guān)系創(chuàng)意的素質(zhì).
知識目標:掌握不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系的特點和內(nèi)容.
能力目標:培養(yǎng)觀察事物,分析問題和公共關(guān)系的創(chuàng)新能力.
技能目標:培養(yǎng)公共關(guān)系調(diào)查技能.
[學習建議]
物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備,市政,公用設(shè)施,屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地,庭院.物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅,寫字樓,商場,酒店旅館,工業(yè)廠房等等.
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化,社會化,專業(yè)化,規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效,周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值.
公共關(guān)系是社會組織有目的地運用傳播手段,實現(xiàn)與公眾的雙向溝通,建立良好信譽與形象的一種管理活動.其主要目標是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系,確立組織的整體形象,以提高組織在公眾心目中的知名度,信任度和美譽度,建立廣泛的公眾市場,促進組織不斷向前發(fā)展,并與公眾獲得共同的利益.
5.1 住宅小區(qū)的物業(yè)管理公共關(guān)系
5.1.1 住宅小區(qū)概述
1)住宅小區(qū)的概念
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
第11篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)專項練習匯總一
1、 《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》
c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》
d、《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經(jīng)業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、業(yè)主管委會
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標投標
b、物業(yè)管理招標投標
c、后期物業(yè)管理招標投標
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎(chǔ)租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )
a.與客戶關(guān)系維護工作
b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設(shè)備維護工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經(jīng)營目標
b.服務(wù)目標
c.管理目標
d.微觀目標
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經(jīng)營目標
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務(wù)情況說明書
d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設(shè)備機房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值
b.物業(yè)管理費用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報告的主要內(nèi)容,de兩項與業(yè)主不相關(guān)。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產(chǎn)的使用
d.補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項資產(chǎn)的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業(yè)集團內(nèi)部評價
e.企業(yè)自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內(nèi)容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內(nèi)容。
6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設(shè)單位的主要工作,因此正確。可以在開發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標方式有( )
a.公開招標
b.有限競爭公開招標
c.邀請招標
d.有限競爭選擇招標
e.議標
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務(wù)合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實現(xiàn)費用等效益最大化
d.調(diào)動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質(zhì)量
d.市場的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創(chuàng)造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產(chǎn)費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第12篇 歷年物業(yè)管理師試題精選
物業(yè)管理師試題歷年精選之單項選擇題:
1、以下關(guān)于道德的說法中,你認為正確的是( )
(a)道德缺乏歷史繼承性
(b)道德標準不具有時代性
(c)人們所做的一切工作都可以作道德評價
(d)道德與社會發(fā)展沒有關(guān)系
2、以下關(guān)于道德與法律關(guān)系的說法中,你認為正確的是( )
(a)從人類歷史看,法律比道德產(chǎn)生的時間早
(b)在我國現(xiàn)實生活中,違犯法律的行為不一定違背道德
(c)在適用范圍上,道德要比法律廣泛的多
(d)關(guān)于社會功能,道德不如法律的社會作用大
3、下列關(guān)于職業(yè)道德的論述中,你認為正確的是( )
(a)加強職業(yè)道德能保證企業(yè)的正常經(jīng)營,但總體會減少企業(yè)收益
(b)加強職業(yè)道德能改變?nèi)藗兊乃枷胗^念,但與推進技術(shù)進步無關(guān)
(c)加強職業(yè)道德只是一項經(jīng)營之外的事務(wù),往往會加大企業(yè)和員工的負擔
(d)加強職業(yè)道德回增加投入,但從總體上看可降低企業(yè)的經(jīng)營成本
4、對于飲食行業(yè)的從業(yè)人員來說,不符合儀表端莊具體要求的做法是( )
(a)著裝簡單、樸素 (b)飾品較少
(c)面部淡妝 (d)男性蓄胡須,女性涂亮指甲
5、下列幾種從業(yè)人員接待顧客的用語中,不恰當?shù)挠谜Z是( )
(a)某公共汽車乘務(wù)員:'騎自行車的同志,請您往外邊騎'
(b)某銀行職業(yè)員:'沒看我正忙著嗎您急什么'
(c)某企業(yè)接待處人員:'還沒上班,您稍候
(d)某商場營業(yè)員:'我認為這件裙子更適合您的身材'
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