第1篇 x項目管理處土建維修工操作程序
1.每天上下午兩次到管理處前臺領(lǐng)取當日派單(急單由前臺派員送至);
2.接到工程單后要認真細致審核,對錯誤或項目不詳?shù)墓こ虇渭皶r進行修改、退單處理,如有疑問向上級反映;據(jù)問題類型派工程單給相關(guān)的公司(部門)。要求準確分類,以便能直接到達有關(guān)部門,具體分工如下:
①裝修公司:木地板、木門、墻身的ici、廚柜、門窗等。
②建筑公司或土建維修:地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。
③機電公司:水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。
④綠化部:花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。
3.根據(jù)派單內(nèi)容分類(機電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等)。要注意出單日期及要求完成日期,對工程問題較為嚴重的及時向上級匯報,并對約時工程單作好記錄。
4.接派單時做好簽收記錄,以保證責任落實。
5.約時工程單要催促跟辦部門按時到場,以免失信于業(yè)主從而造成投訴;
6.對有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔,必要時致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進度。
7.s修。
1、跟單程序:
(1)在工程跟進期間,按工程單所注的客戶要求進行現(xiàn)場工程監(jiān)督,并協(xié)調(diào)好各公司(部門)的關(guān)系。
(2)對于已入住單位的工程檢修,必須注意愛護室內(nèi)家私用品,需搬動或拆裝時必須小心。
(3)每天工程完成后,必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場,尤其業(yè)主已正常入住的單位。
(4)高度重視約時工程,在征求施工員意見后合理安排工作時間,保證施工順利進行。如維修人員不能準時到達的,要和業(yè)主解釋情況,并跟催施工員。如跟進工程時,業(yè)主不能在指定時間內(nèi)到達,需再約時間,則同業(yè)主協(xié)商約好時間,并跟催施工員。
2、日常程序
(1)每周檢查未售出單位各項目:包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象,墻身、瓷片等是否開裂、破損,水龍頭、花灑、座廁等是否漏水,地漏、洗手(菜)盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。
(2)雨汛期,檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。
3、工程項目檢修程序
(1)墻身開裂,裂縫附近如有空殼、松動,要鑿開墻身批蕩,重新補批蕩,并扇灰。裂縫無空殼、松動,基本屬收縮開裂,貼網(wǎng)重新扇灰、掃ici即可。如磚墻變形,基礎(chǔ)下沉等引起裂縫,屢經(jīng)處理無效后及時上報處理。
(2)機電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水,嚴重的需更換地板、重做墻身,發(fā)現(xiàn)漏水問題及時處理,處理一定要把有可能漏水的認真檢查,排除隱患,施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。
(3)天臺、陽臺等地面水平差、積水,需要開鑿瓷磚重做。
(4)衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水,當二排和沉箱都有問題時,會造成漏水,嚴重損壞墻身、地板,且維修時間長,處理復(fù)雜,更需多戶業(yè)主的配合,處理時一般把沉箱打開,把滲漏的地方重做。
(5)天面滲漏,一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間,別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?雨天時裂縫就發(fā)生滲漏,處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。
(6)有時較復(fù)雜的漏水原因,難于檢查,從一個單位滲到另一個單位,從一個房滲到另一個房,從上一層滲到下一層,而中間不留半點痕跡,這就要求在檢查、維修漏水時做到全面、細致、認真、不能放過任何疑點,方可徹底找到漏水原因。
(7)由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意,如有家私時更要小心,不能損壞家私,如空氣潮濕,需安排抽濕機抽濕。
(8)個別洋房衛(wèi)生間熱水器的強排孔位置有的開得不合理,需到現(xiàn)場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費。
(9)在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時,要到現(xiàn)場判斷開裂原因,界定是否收費。
(10)當業(yè)主申請更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時,必須向上級請示后方可定價格。
(11)當外墻水管有滲漏,飄窗窗臺有滲漏,窗玻璃開裂,別墅外墻修補,掃油,排污管堵塞,破損時,要通知受影響的業(yè)主,取得諒解,并按需要架排柵,安排施工。完工后,花園有損壞的,需安排補種及清理。
(12)工作完成后要清理好現(xiàn)場,將廢、舊料帶走,并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否,均應(yīng)向業(yè)主交待清楚,未完成的應(yīng)說明原因。
第2篇 智能化系統(tǒng)工程項目管理責任
小區(qū)智能化系統(tǒng)工程項目管理和責任
1工程管理及責任
1.1供貨商(a公司)責任范圍
a公司將根據(jù)a小區(qū)提供各系統(tǒng)包括備品備件和測試設(shè)備等的硬件設(shè)備、軟件設(shè)計、制造、檢驗、運輸、倉儲、施工、安裝、單體調(diào)試、聯(lián)合調(diào)試、系統(tǒng)投運、人員培訓(xùn),提交相關(guān)文件資料和圖紙以及質(zhì)保期服務(wù)等一系列服務(wù)。同時與第三方供應(yīng)商磋商合作,完成與其它系統(tǒng)的軟硬件接口設(shè)計、制造及安裝調(diào)試,保證系統(tǒng)能滿足用戶的要求,安全可靠運行。
甲方(a物業(yè)管理中心,以下簡稱'物業(yè)管理中心')雖然在此過程中將對a的工作,包括提交的設(shè)計文件進行審查及確認,但并不解除供貨商對整個系統(tǒng)正確設(shè)計、制造及安裝調(diào)等的責任。
a公司提供項目管理、質(zhì)量管理的具體內(nèi)容及措施。
a.設(shè)計和設(shè)計聯(lián)絡(luò)
根據(jù)a住宅小區(qū)招標書及其規(guī)定的標準,完成功能規(guī)格書編制,包括接口設(shè)計。組織和召開聯(lián)絡(luò)會,解決設(shè)計問題。
根據(jù)物業(yè)管理中心審查的功能規(guī)格書完成系統(tǒng)的詳細設(shè)計(包括硬件設(shè)計和軟件設(shè)計)并與相關(guān)專業(yè)供應(yīng)商協(xié)調(diào)完成有關(guān)接口設(shè)計,并提交相關(guān)的設(shè)計文件。
系統(tǒng)設(shè)計計劃、程序、方法和采用的標準等的建議見技術(shù)方案書,同時相關(guān)內(nèi)容在《施工組織計劃書》中也有體現(xiàn),供物業(yè)管理中心審查。
a公司將向物業(yè)管理中心(承建商)提交系統(tǒng)制造、出廠檢驗驗收、設(shè)備現(xiàn)場安裝驗收、設(shè)備安裝督導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)備單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào)等計劃、程序、方法及采用的標準等的建議,并交物業(yè)管理中心審查。
b.制造及出廠驗收
a公司將根據(jù)主管部門審查的詳細設(shè)計和功能規(guī)格書中的標準,制造或進入供貨范圍內(nèi)所列的系統(tǒng)設(shè)備。
執(zhí)行生產(chǎn)驗收(pat),保證所有系統(tǒng)設(shè)備都是嶄新的和質(zhì)量優(yōu)良的并有合格證。
c.包裝、發(fā)運
根據(jù)主管部門的要求對設(shè)備進行包裝并按計劃準時發(fā)運每批貨物到至貴公司指定地點。
d.安裝及調(diào)試
a公司有責任參加設(shè)備現(xiàn)場開箱檢驗。有責任制定詳細的安裝計劃,在安裝期間每月向業(yè)主遞交報告,包括工程進度、發(fā)生的故障、存在不利的因素、潛在延誤及補救方法的建議等內(nèi)容。對緊急情況隨時向監(jiān)理和物業(yè)管理中心報告。
有責任嚴格按設(shè)計施工圖、設(shè)備技術(shù)文憑、設(shè)備使用安裝說明書、裝配圖以及國內(nèi)外有關(guān)技術(shù)標準等進行安裝施工。
有責任提交各安裝階段的工程實施方案。
有責任進行自檢的、填寫設(shè)備安裝質(zhì)量表。對能通電檢查的產(chǎn)品進行預(yù)先通電檢查、質(zhì)量不合格的產(chǎn)品不得安裝。
有責任協(xié)作業(yè)主搞好'創(chuàng)優(yōu)規(guī)則'。
有責任提交施工組織安排及方法和程序說明材料、設(shè)備供應(yīng)和管理施工組織技術(shù)管理措施、文明施工主要措施,保證安全的主要技術(shù)措施、保證工程質(zhì)量的主要技術(shù)措施、保證工程工期的主要技術(shù)措施等。
有責任提交各安裝階段的工程安裝自檢結(jié)果。
有責任協(xié)作業(yè)主和監(jiān)理對各安裝階段進行驗收。
根據(jù)業(yè)主提出的總體工程策劃,提出系統(tǒng)各調(diào)試開通計劃供業(yè)主審查。
按已審查計劃,負責系統(tǒng)設(shè)備的單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào),包括聯(lián)動現(xiàn)場設(shè)備以及與相關(guān)系統(tǒng)接口調(diào)試,并應(yīng)分別通過系統(tǒng)設(shè)備單體驗收,使系統(tǒng)安全可靠運行144小時,達到用戶需求,通過系統(tǒng)最終驗收(fac)。
在質(zhì)保期以前包括質(zhì)保期,若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有質(zhì)量問題或存在潛在質(zhì)量問題,a公司免費給予更換,并不因此而影響工程進度;若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在功能缺陷,如系統(tǒng)的節(jié)能控制等,a公司負責給予解決。
e.文件提交
a公司根據(jù)標書要求提交相應(yīng)的文件。
f.培訓(xùn)
a公司根據(jù)標書的培訓(xùn)要求完成對a相關(guān)人員的培訓(xùn)任務(wù)。
g..其它
與物業(yè)管理中心共同簽發(fā)各階段的測試報告及合格證書。
隨時接受物業(yè)管理中心對a公司質(zhì)保體系落實情況的檢查。
a公司允許物業(yè)管理中心派員參加供貨商在系統(tǒng)集成過程中的工作,并提供工作和生活的方便。
1.2物業(yè)管理中心責任范圍
1.有權(quán)對a公司提供的系統(tǒng)軟硬件設(shè)備、備品備件、測試儀器和專用工具的設(shè)計、原材料采購、設(shè)備供貨、出廠價測試、包裝、運輸、保險等階段進行審核、檢查、審查。
2.參加設(shè)計聯(lián)絡(luò)會議,審查確認供貨商的軟件、硬件設(shè)計及其它需提交的文件。
3.提供相關(guān)設(shè)計圖紙。
4.協(xié)助a公司完成與其它系統(tǒng)的接口設(shè)計、調(diào)試。
5.協(xié)助設(shè)備的安裝圖設(shè)計。
6.協(xié)助a公司完成系統(tǒng)的各項調(diào)試工作。
7.參加a公司對物業(yè)管理中心的培訓(xùn)。
8.與a公司共同簽發(fā)各階段的測試報告及合格證書。
9.有責任隨時了解供貨商質(zhì)保體系的落實情況。
有權(quán)利參加a公司在系統(tǒng)集成過程中的工作。
11.有權(quán)對a公司不稱職人員提出撤換。
1.3監(jiān)理責任范圍
為確保本工程得以實現(xiàn),a公司提供并執(zhí)行相關(guān)規(guī)定之有關(guān)設(shè)備制造的質(zhì)量控制程序。整個合同期間,直到工廠發(fā)運,物業(yè)管理中心將監(jiān)理a公司在工程各階段的方法、過程、進程、文體和記錄是否符合質(zhì)量控制計劃。在工程開始前,a公司將以書面形式向物業(yè)管理中心指明一名授權(quán)處理本合同質(zhì)量控制各種問題的雇員或組織中成員。
a公司保證所有的設(shè)備、零部件和系統(tǒng)成品符合公認的標準及擬定的需要。為此a對系統(tǒng)、設(shè)備及材料的設(shè)計、制作、安裝及調(diào)試建立一套完整的質(zhì)量保證體系,該計劃符合國際認可質(zhì)量標準。
2設(shè)計聯(lián)絡(luò)和人員規(guī)定
2.1設(shè)計聯(lián)絡(luò)
為了使合同能順利執(zhí)行,在合同設(shè)備的設(shè)計過程中,根據(jù)設(shè)計進程和時間表的要求,a公司和物業(yè)管理中心及設(shè)計院將派相關(guān)人員進行設(shè)計聯(lián)絡(luò)工作。物業(yè)管理中心派出人員有權(quán)向a公司提出質(zhì)疑并召開會議講座有關(guān)事項,
a公司將澄清業(yè)主提出的問題。
a公司將指定專門的售貨員接待物業(yè)管理中心和處理有關(guān)工作和生活問題。
a公司保證參加設(shè)計聯(lián)絡(luò)的技術(shù)售貨員是在合同設(shè)備方面具有金牌工作臺經(jīng)驗的工程師,所有參加聯(lián)絡(luò)講議的技術(shù)售貨員精通技術(shù)工作、身體健康。
設(shè)計聯(lián)絡(luò)會議的次數(shù)、會議的目的、內(nèi)容、時間、地點、人數(shù)最終將在合同談判時確定。
a公司將根據(jù)物業(yè)管理中心要求,在投標時詳細提出需要設(shè)計聯(lián)絡(luò)的次數(shù)、時間、地點、工作內(nèi)容及所需費用的建議書。
2.2a公司施工人員在工程所在地的規(guī)定
為了
保證工程的順利的進行,a公司的工作人員在工程的施工地遵循以下規(guī)定:
1.未經(jīng)業(yè)主允許,售貨員不得進入與其施工無關(guān)的地方;
2.施工人員在工程所在地應(yīng)注意安全文明施工。
3.未經(jīng)業(yè)主允許,a相關(guān)人員不得觸及與自己系統(tǒng)不相干的其它系統(tǒng)的設(shè)備。
4.與其它系統(tǒng)有工作界面聯(lián)系時,a公司將會及時聯(lián)系物業(yè)管理公司,按照適當?shù)某绦驁?zhí)行。
3包裝要求
貨物的包裝和民運符合系統(tǒng)的產(chǎn)品要求。為了保證設(shè)備在長途運輸和裝卸過程中的安全,產(chǎn)品包裝符合國家或行業(yè)標準規(guī)定,由于包裝不妥導(dǎo)致設(shè)備銹蝕、掉失或損壞,由a公司承擔一切責任。每一包裝箱附有裝箱清單。
4發(fā)運要求
1.a公司將在每件包裝上明顯地標注下列標記:
收貨人; 產(chǎn)品名稱; 合同號; 品種號和箱號; 到貨地點;
外形尺寸(長、寬、高),單位以mm計。
2.供貨商就根據(jù)貨物的要求,在包裝箱上標明'小心輕放'、'請勿倒置'、'防潮'等字樣和吊裝標記。
5運輸及現(xiàn)場保管
1.a公司負責設(shè)備材料貨到安裝現(xiàn)場過程中的全部運輸,包括運輸過程中的中轉(zhuǎn)和貨到現(xiàn)場前的庫存;
2.a公司負責運輸過程中的裝卸與貨物在現(xiàn)場存放點的就位。
3.貨物在現(xiàn)場的保管由a公司負責,直至系統(tǒng)安裝、驗交完畢。
4.安裝設(shè)備的運輸、裝卸、現(xiàn)場保管的費用全部由a公司負責。
6安裝及調(diào)試
1.本要求是a公司在中標后執(zhí)行設(shè)備安裝調(diào)試保養(yǎng)服務(wù)過程條款中的一部分,供貨合同包含系統(tǒng)的安裝調(diào)試、保養(yǎng)服務(wù)條款。
2.中標后,a公司將提交詳細的安裝進度計劃,并闡述安裝中的難點、關(guān)鍵點及其解決方法和對策等。
3.a公司提供設(shè)備安裝調(diào)試及保養(yǎng)維修服務(wù)的施工服務(wù)隊伍要有中標設(shè)備制造商確認的資格,確認隊伍具備專業(yè)知識及技術(shù)水平,熟悉所提供系統(tǒng)的技術(shù)性能、指標、安裝工藝、維修保養(yǎng)知識,在足夠能力承擔安裝工程并保證安裝工藝達到系統(tǒng)運行合格的要求。安裝工作必須由供貨商提供的施工服務(wù)隊伍執(zhí)行。
4.a公司針對本工程設(shè)有安裝負責人,負責安裝工程的計劃、協(xié)調(diào)、人力調(diào)配及工程質(zhì)量管理等工作,還設(shè)有安裝現(xiàn)場工程師負責技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)督,安裝現(xiàn)場測量,安裝質(zhì)量檢查認可等。
5.a公司進入工作現(xiàn)場的遵守現(xiàn)場的規(guī)章制度。施工建立安全責任制,確保施工過程不出現(xiàn)人身安全事故、火災(zāi)事故和施工機械質(zhì)量造成的設(shè)備材料損壞事故。
6.施工隊伍將接受現(xiàn)場管理單位的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。
7.施工隊伍進場所要的現(xiàn)場工作條件及施工中要物業(yè)管理中心配合承擔的項目。
8.安裝開始前,施工隊伍將協(xié)同物業(yè)管理中心共同檢查安裝現(xiàn)場是否已具備進場條件,包括臨時用電用水和臨時用房的搭建地點。在確定施工條件已具備后5天內(nèi)施工隊伍與物業(yè)管理中心確定開始施工日期。施工日期定于雙方可進場施工條件10天之內(nèi)。
9.施工所用的機械工具、設(shè)備材料由施工隊伍自備及自費運到施工工地,進場后進行必要的性能安全檢查,完工后從工地自費搬出運走,施工所用的材料及機械工具由物業(yè)管理中心提供恰當?shù)膱鏊娣挪⒂墒┕り犖樽孕斜９?不得隨便存放,以免造成不必要的丟失、損壞。
在安裝過程若發(fā)現(xiàn)的供貨及其質(zhì)量問題,a公司亦要負責補救處理。
11.在整個施工過程中,系統(tǒng)設(shè)備材料的保管由施工隊伍負責,直至安裝調(diào)試完畢,并在雙方簽署的驗收合格證明書后才移交給物業(yè)管理中心。
12.試運行由a公司專職工程師主持完成,調(diào)試應(yīng)通知業(yè)主人員參加,應(yīng)準備試運行記錄卡,并于事前10天交一份給業(yè)主。
第3篇 地產(chǎn)項目經(jīng)理銷售管理流程--項目前準備
項目小組的建立
1、項目小組架構(gòu):在項目簽定銷售代理協(xié)議后,成立項目小組。
包括公司高層銷售管理人員、項目經(jīng)理或項目負責人一名,銷售人員若干,負責該項目的策劃人員、行政、財務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。
2、項目小組工作內(nèi)容:建立項目檔案;
制定銷售策劃方案;
銷售策劃方案的具體實施與監(jiān)控;
銷售工作的組織和安排;
對銷售效果進行分析,調(diào)整相應(yīng)的銷售策略;
對所調(diào)整的策略進行重新講解和培訓(xùn);
與發(fā)展商的接洽;
與外協(xié)公司的接洽;
在今后項目操作中,公司擬考慮采用項目競爭上崗機制和尋盤優(yōu)先操作原則;
銷售人員所需銷售工具準備
1、答客問
2、尊客咨詢
3、表格:每日上門客戶登記表
房款計算表
廣告日效果(回饋)統(tǒng)計表
每日上門客戶統(tǒng)計表
每周成交統(tǒng)計報表
4、銷售夾(內(nèi)含銷售資料,如:樓書、價格表、利率水準、購房相關(guān)收費標準、辦理手續(xù)流程及時間等)
5、文具:計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、直尺和距離測定儀、點鈔驗鈔機,現(xiàn)場名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。
6、銷售人員簡歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項目銷售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。
7、物業(yè)管理相關(guān)資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項等。
銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入
1、由項目經(jīng)理、項目策劃人員和公司財務(wù)與發(fā)展商確定后,制定項目操作流程。
2、由公司銷售負責人和項目小組負責人確定項目銷售人員提成及獎懲制度。
3、銷售流程包括:各個關(guān)系的接洽負責人;
簽定內(nèi)部認購書和簽定買賣合同;
變更設(shè)計和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容;
各個階段收費安排和財務(wù)手續(xù);
4、制定詳細接待程序及時間排班安排。
培訓(xùn)前踩盤(詳見踩盤要領(lǐng))和踩盤總結(jié)。
項目培訓(xùn)及考核籌備
制定詳細的培訓(xùn)計劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。
銷售人員腦力激蕩會
1、銷售流程的推敲
2、現(xiàn)場氣氛如何烘托
3、客戶心理層面的分析和接待用語
4、銷售人員間配合和現(xiàn)場銷控準備
5、銷售渠道的拓展
6、客戶可能提出的問題
銷售計劃的制定
(1)銷售時間控制與安排
(2)銷售人員分工
(3)具體工作內(nèi)容和具體工作負責人
(4)銷售進度和銷售目標
項目前銷售培訓(xùn)
1、銷售培訓(xùn)參與人員:包括策劃部、代理部負責人、項目負責人和銷售人員
2、培訓(xùn)材料準備
3、培訓(xùn)內(nèi)容:
(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設(shè)施配置(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場、娛樂場所、體育設(shè)施等)及配套的距離、密度和未來發(fā)展狀況。
(2)市場分析:市場現(xiàn)狀和走勢;同類樓盤市場狀況、走勢、購買人群特征、價格水平狀況;競爭對手銷售狀況;
(3)項目的詳細規(guī)劃:項目本身特征(包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽狀況;建筑材料和施工工期等;
(4)策略分析:項目的優(yōu)勢與劣勢;競爭對手和銷售狀況、價格水準等綜合評價和競爭策略的講解;項目銷售策略的講解;
(5)相關(guān)公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財力、形象和開發(fā)業(yè)績;公司推廣目標和公司發(fā)展目標,確立銷售人員的信心等。
(6)銷售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;二者在銷售過程中的責權(quán)分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項;風險的規(guī)避;簽定合同的技巧;
(7)答客問的講解
(8)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:收費標準;公共契約和管理規(guī)則等;
(9)銷售人員的禮儀行為準則和個人銷售提成水準及獎懲制度;
(10)結(jié)合目標客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現(xiàn)場銷售氣氛的營造;銷售技巧;語言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;
4、實地講解:
(1)現(xiàn)場針對項目情況、策劃包裝方式及手法等進行實地講解;
(2)競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩;
(3)同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪;
5、銷售演練與考核:
由策劃人員、銷售負責人共同就項目實際操作進行培訓(xùn)的綜合演練。
6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。
第4篇 項目物業(yè)管理專案流程
項目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標及方案編制
2、物業(yè)管理vi形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務(wù)、園林綠化、車輛管理、機電設(shè)備管理、電梯管理、維修維護、消防安全、社區(qū)文化
招標
開發(fā)公司項目得到批準后即可進行物業(yè)管理招投標工作,指定招標文件、以便于通過物業(yè)管理的介入,爭取設(shè)計方案的合理性。
招標文件
一般包括投標須知、物業(yè)管理招標書和部分物業(yè)的設(shè)計圖紙。
招標須知
1、出具投標保證金,額度為年服務(wù)費用的5%,保證期為定標時為止,不中標者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有'不選擇最低標價'的聲明。
4、明示投送標書的程序
5、明文規(guī)定開標與評標時間標準(量化)
投標保證金
約占投標物業(yè)年度管理費用總額的5%,保證期到定標時為止,一般3-6個月,不中標予以退回。
選標方式
有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請書,出售招投標文件,這稱為選標方式;
2、開發(fā)公司對報名投標物業(yè)管理企業(yè)逐一進行經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審,經(jīng)審查合格方發(fā)給招標文件,這稱為公開招標方式。
物業(yè)管理的投標過程
按照國家相關(guān)政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進入市場的唯一途徑就是參與投標,主要的過程為:
1、確定投標意向并成立投標工作機構(gòu)
2、獲取招標文件
3、考察物業(yè)現(xiàn)場
4、成本測算
5、編制標書
6、封送標書
物業(yè)管理經(jīng)費的測算方法(小區(qū))
主要由以下幾項經(jīng)費構(gòu)成:
1、管理與服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費用
2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行,維護及保養(yǎng)費
3、綠化管理費
4、清潔衛(wèi)生費
5、保安費
6、辦公費
7、物業(yè)單位固定資產(chǎn)折舊費
8、法定稅費
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標準為3.6人左右/萬
第5篇 施工項目管理與項目成本控制
一、施工項目管理的內(nèi)容和特點
施工項目管理的內(nèi)容是研究如何以高效益地實現(xiàn)項目目標為目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進行有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并組織高效益的施工，使生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置，保證施工生產(chǎn)的均衡性，利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，以實現(xiàn)項目目標和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。施工項目管理是為使項目實現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時限、所批準的費用預(yù)算所進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項目管理的對象是項目，由于項目是一次性的，故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進行管理，具有全面性、科學(xué)性和程序性。項目管理的目標就是項目的目標，項目的目標界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、費用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。
施工項目的生產(chǎn)要素有勞動力、材料、機械設(shè)備、技術(shù)和資金，這些要素具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維的關(guān)系，這就說明項目是具有系統(tǒng)性的施工，施工項目管理是具有系統(tǒng)管理的特點的。加強施工項目管理，必須對施工項目的生產(chǎn)要素詳細分析，認真研究并強化其管理。對施工項目生產(chǎn)要素進行管理主要體現(xiàn)在四方面：(1)&127;對生產(chǎn)要素進行優(yōu)化配置，即適時、適量、比例適當、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要；(2)&127;對生產(chǎn)要素進行優(yōu)化組合，即對投入施工項目的生產(chǎn)要素在施工中適當搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；(3)&127;對生產(chǎn)要素進行動態(tài)管理。動態(tài)管理是優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的手段與保證，動態(tài)管理的基本內(nèi)容就是按照項目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各生產(chǎn)要素，使之在項目中合理流動，在動態(tài)中尋求平衡；(4)&127;合理地、高效地利用資源，從而實現(xiàn)提高項目管理綜合效益，促進整體優(yōu)化的目的。
二、項目管理的施工系統(tǒng)
項目管理的施工系統(tǒng)包括技術(shù)、社會、經(jīng)濟三個分系統(tǒng)，這三者是施工項目系統(tǒng)的三個不同的側(cè)面，三者密切相關(guān)、相互作用、相互影響。
(1)&127;技術(shù)系統(tǒng)。技術(shù)系統(tǒng)是三個分系統(tǒng)的核心，因為施工項目管理的最終目的是向業(yè)主交付低成本高質(zhì)量的工程產(chǎn)品。施工活動關(guān)鍵是技術(shù)性活動，只有采取先進的技術(shù)措施，才能做到低投入高產(chǎn)出，并創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。
(2)&127;社會系統(tǒng)。施工項目是由人來操作的，故必然產(chǎn)生人與人之間的聯(lián)系，即為社會系統(tǒng)。項目管理，人是第一要素。工程施工項目的第一責任人項目經(jīng)理除必須具備較高的政治素質(zhì)、具有較全面的施工技術(shù)知識、具有較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，而這組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的體現(xiàn)關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動廣大勞動者的積極性，這也是順利實現(xiàn)項目目標的關(guān)鍵所在。
(3)經(jīng)濟系統(tǒng)。經(jīng)濟系統(tǒng)是項目管理施工系統(tǒng)的關(guān)鍵分系統(tǒng)，是“目標分系統(tǒng)”之一。工程施工是一種生產(chǎn)活動過程，同時也是經(jīng)濟活動過程。工程施工勢必投入“人、材、機”及資金，投入太多會造成浪費，投入不足又會影響施工進度與工程質(zhì)量。
經(jīng)濟系統(tǒng)是與技術(shù)系統(tǒng)、社會系統(tǒng)相伴隨而發(fā)生的，是一個投入和產(chǎn)生的系統(tǒng)。施工過程中的每個環(huán)節(jié)都要進行投入產(chǎn)生分析，搞好責任成本管理，對所有資源要素按時間節(jié)奏進行動態(tài)優(yōu)化組合，以保證以最低的投入獲得最大的產(chǎn)生，也就是說，工程 項目在施工生產(chǎn)過程中的每一環(huán)節(jié)就要進行項目成本控制，成本核算過程與施工生產(chǎn)過程同步進行，在時間上保持一致，這樣才能保證項目成本核算的準確性和一致性，才能真正做好項目成本控制。
項目成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正半要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。施工項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟效益。
一、項目成本控制原則
施工項目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，施工崐項目經(jīng)理部在對項目施工過程進行成本控制時，必須遵循以下基本原則。
（一）成本最低化原則。施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現(xiàn)最低的目標成本的要求。在實行成本最低化原則時，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實；另一方面要從實際出發(fā)，制定通過主觀努力可能達到合理的最低成本水平。
（二）全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容，包括各部門、各單位的責任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟核算等等，應(yīng)防止成本控制人人有責，人人不管。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應(yīng)使施工項目成本自始至終置于有效的控制之下。
（三）動態(tài)控制原則。施工項目是一次性的，成本控制應(yīng)強調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制，因為施工準備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計的具體內(nèi)容確定成本目標、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來不及糾正。
（四）目標管理原則。目標管理的內(nèi)容包括：目標的設(shè)定和分解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結(jié)果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)，即pdca循環(huán)。
（五）責、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權(quán)力，同時項目經(jīng)理要對各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行有獎有罰。只有真正做好責、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。
二、項目成本控制措施
降低施工項目成本的途徑，應(yīng)該是既開源又節(jié)流，或者說既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流，或者只節(jié)流不開源，都不可能達到降低成本的目的，至少是不會有理想的降低成本效果?？刂祈椖砍杀镜拇胧w納起來有三大方面：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施。
（一）組織措施。項目經(jīng)理是項目成本管理的第一責任人，全面組織項目部的成本管理工作，應(yīng)及時掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施；工程技術(shù)部是整個工程項目施工技術(shù)和進度的負責部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進技術(shù)，以降低工程成本；經(jīng)營部主管合同實施和合同管理工作，負責工程進度款的申報和催款工作，處理施工賠償問題，經(jīng)濟部應(yīng)注重加強合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；財務(wù)部主管工程項目的財務(wù)工作，應(yīng)隨時分析項目的財務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金；項目經(jīng)理部的其它部門和班組都應(yīng)精心組織，為增收節(jié)支盡責盡職。
（二）技術(shù)措施
1．制訂先進的、&127;經(jīng)濟合理的施工方案，以達到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案包括四大內(nèi)容：施工方法的確定、施工機具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。
2．在施工過程中努力尋求各種降低消耗、&127;提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施。
3．嚴把質(zhì)量關(guān)，&127;杜絕返工現(xiàn)象，縮短驗收時間，節(jié)省費用開支。
（三）經(jīng)濟措施
1．人工費控制管理。主要是改善勞動組織，減少窩工浪費；實行合理的獎懲制度；加強技術(shù)教育和培訓(xùn)工作；加強勞動紀律，壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工，嚴格控制非生產(chǎn)人員比例。
2．材料費控制管理。主要是改進材料的采購、運輸、收發(fā)、保管等方面的工作，減少各個環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購費用；合理堆置現(xiàn)場材料，避免和減少二次搬運；嚴格材料進場驗收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。
3．機械費控制管理。主要是正確選配和合理利用機械設(shè)備，搞好機械設(shè)備的保養(yǎng)修理，提高機械的完好率、利用率和使用效率，從而加快施工進度、增加產(chǎn)量、降低機械使用費。
4．間接費及其它直接費控制。&127;主要是精減管理機構(gòu)，合理確定管理幅度與管理層次，節(jié)約施工管理費等等。
項目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施，三者是融為一體、相互作用的。項目經(jīng)理部是項目成本控制中心，要以投標報價為依據(jù)，制定項目成本控制目標，各部門和各班組通力合作，形成以市場投標報價為基礎(chǔ)的施工方案經(jīng)濟優(yōu)化、物資采購、經(jīng)濟優(yōu)化、勞動力配備經(jīng)濟優(yōu)化的項目成本控制體系。
綜上分析，施工項目管理與項目成本控制是相輔相成的，只有加強施工項目管理，才能控制項目成本；也只有達到項目成本控制的目的，加強施工項目管理才有意義。施工項目成本控制體現(xiàn)了施工項目管理的本質(zhì)特征，并代表著施工項目管理的核心內(nèi)容。施工項目成本控制是施工項目管理績效評價的客觀、公正的標尺。
第6篇 工程項目管理體系－文件管理
工程項目管理體系:文件管理
1 文件管理范圍:適用于項目部與管理體系有關(guān)的所有文件的控制。
2 文件分類
1、項目部內(nèi)部管理性作業(yè)文件:包括項目部規(guī)章制度、管理辦法等文件;
2、技術(shù)性作業(yè)文件:包括國家或行業(yè)標準、施工規(guī)范、項目管理計劃/實施性施工組織設(shè)計、操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)交底、施工圖紙、變更、業(yè)主及監(jiān)理往來函件等文件;
3、各類合同、標書:包括與業(yè)主、分包商、供應(yīng)商鑒定的各類合同、協(xié)議、標書等文件;
4、法律、法規(guī):與質(zhì)量、環(huán)境、安全、職業(yè)健康等有關(guān)的法律法規(guī)。
3 文件的擬制和批準
1、項目管理計劃/實施性施工組織設(shè)計由項目總工程師負責編寫、項目經(jīng)理審核、公司相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審批;
2、項目部管理性文件由項目生產(chǎn)經(jīng)理負責起草,項目常務(wù)副經(jīng)理審核,項目經(jīng)理審批;
3、作業(yè)文件由項目相關(guān)部門主管工程師負責編寫,項目部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項目總工程師審批;
4、各類合同、標書由項目部相關(guān)職能部門負責起草,部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項目經(jīng)理審批。
4 文件的收發(fā)
1、以項目部名義制發(fā)的管理性文件,由綜合辦公室編制發(fā)放清單,經(jīng)項目領(lǐng)導(dǎo)批準后,由辦公室按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進行發(fā)放;
2、項目部應(yīng)收集與本項目有關(guān)的'技術(shù)標準'和'標準設(shè)計圖紙',并建立《有效技術(shù)標準文件目錄》和《有效標準設(shè)計圖清單》;
3、有效技術(shù)文件由項目工程安質(zhì)部制定發(fā)放范圍,部門領(lǐng)導(dǎo)批準后,資料管理人員按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進行發(fā)放;
4、施工圖紙由項目工程安質(zhì)部登記收發(fā),并及時更新清單;圖紙由專人領(lǐng)取,當面點交簽字;
5、圖紙等重要技術(shù)文件不能隨意復(fù)印,如丟失、破壞或需要增發(fā)時,應(yīng)填寫文件復(fù)制審批單,經(jīng)項目總工程師批準后方可復(fù)印,并對復(fù)印的文件正確性進行簽認,同時進行發(fā)放登記;
6、未在文件發(fā)放范圍內(nèi)的部門,不能隨意借用他人文件復(fù)印,應(yīng)經(jīng)文件制定部門領(lǐng)導(dǎo)批準后,由文件制作部門填寫《文件領(lǐng)用登記表》,當面點交簽字領(lǐng)取該文件;
7、分發(fā)號控制的文件如丟失、破損或需要增發(fā)時,須填寫《文件領(lǐng)用登記表》,經(jīng)文件管理部門領(lǐng)導(dǎo)批準后,重新登記發(fā)放新文件,同時應(yīng)將丟失或破損的文件分發(fā)號作廢或延用原分發(fā)號;
8、發(fā)至項目內(nèi)部與體系有關(guān)的文件為受控文件,分發(fā)時填寫分發(fā)順序號作為受控號。分發(fā)管理性作業(yè)文件,在其封面或首頁加蓋'受控'印章并編號。
5 文件的管理
1、各部門必須建立健全收發(fā)文登記制度,填寫《收/發(fā)文登記簿》;
2、與體系相關(guān)的管理性文件,由綜合辦公室編號、登記、加蓋'受控'印章;
3、管理性文件一般只換版,不作更改。文件的歸口部門提出申請后,由分管領(lǐng)導(dǎo)批準后實施更改;
4、項目部接到圖紙變更通知后,由資料員及時清理《有效文件(圖紙)清單》,并通知所持有人員在原圖變更部位作出標識或采用其他方法進行更改并標識;
5、所有作廢文件由文件持有部門/人員負責加蓋'作廢'標識,并填寫《文件銷毀/留用登記表》,經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準后銷毀。需要保留的作廢文件,則加蓋'作廢留用'印章;
6、因工作需要或單位之間借閱文件時,須填寫《文件借閱登記表》,辦理借閱手續(xù);
7、管理性文件、技術(shù)性文件、合同標書應(yīng)作為管理活動的歷史記錄,按照《檔案管理暫行辦法》歸檔保存;
8、工程竣工驗收后,項目部清理鑒定技術(shù)文件,并按規(guī)定將竣工文件歸檔并移交。
第7篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4
項目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負責的日常工作有:
1.對建筑物及所有機電設(shè)備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。
2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進行監(jiān)督管理。
4.對客戶進行有償服務(wù)。
5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。
6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
一、強電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。
2.負責空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負責,但當對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時,應(yīng)給予支持配合。
3.負責給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。
4.負責物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。
6.負責消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負責提供節(jié)約電力的計劃方案,并經(jīng)批準后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準后實施。
9.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)、給排水專業(yè)
1.負責整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)的設(shè)計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
3.負責整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。
4.負責生活水水質(zhì)報檢工作。
5.負責消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、綜合維修專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。
2.負責物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。
3.負責物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。
4.負責建筑結(jié)構(gòu)方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負責公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
6.負責安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
7.負責一些臨時性的任務(wù)。
8.負責為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
四、弱電專業(yè)
1.負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負責向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第8篇 某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標。
2.主管崗位 總會計師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標開始到項目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,根據(jù)項目進展情況可以進行調(diào)整。期間費用可根據(jù)歷史經(jīng)驗估計,營業(yè)費用一般不超過銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費用與項目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當?shù)胤ㄒ?guī)為準)。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當項目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批報建規(guī)定,費用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時進行實際付款與計劃付款的對比分析,當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項目經(jīng)理的確認。
4.1.3資金回籠計劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時提供資金回籠計劃。根據(jù)項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項目投資的資金來源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目融資辦法,項目的自有資金必須達到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進行封閉式運作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費、公證費、財產(chǎn)保險費等手續(xù)費。
在銀行貸款以外,項目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴格。
4.3分析償債能力
為確保項目借款能按時還本付息,維護公司的信用等級,應(yīng)對項目的償債能力進行分析,保持項目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。
項目償債能力分析表
金額單位:萬元 第1年 第2年 第n年 合計
一、本年借款
1. 年初借款本息累計
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項目的開發(fā)進度計劃確定項目各階段的資金需求。按照資金來源的可靠性、融資成本的高低、融資風險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準崗位 董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準貸款和抵押。
主管崗位 總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項目資金計劃,合理安排收支結(jié)點,提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料:
3.2.1 資本金達到項目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號;
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運作方案;
3.2.8項目可行性研究報告;
3.2.9 項目的規(guī)劃設(shè)計文本;
3.2.10 項目重大的經(jīng)濟合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項目回籠情況,調(diào)整借貸計劃,及時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會
計師提請公司行政會議審批。
4.貸款擔保
銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風險(在建工程抵押費用較高),個別情況下銀行會根據(jù)項目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司提供擔保。
4.1 項目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項目實際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
第9篇 建筑項目環(huán)境管理計劃
建筑工程項目環(huán)境管理計劃
第一節(jié) 公司環(huán)境方針和環(huán)境保護目標
1.公司環(huán)境方針: 遵守法規(guī) 防止污染
節(jié)能降耗 清潔生產(chǎn)
提升管理 持續(xù)發(fā)展
2.環(huán)境管理目標:
----杜絕噪聲、粉塵污染,不損壞林木、植被。
----工業(yè)廢水達標排放,施工油劑回收率100%。
----生活區(qū)及施工區(qū)做到衛(wèi)生、干凈、整潔。
第二節(jié) 環(huán)境管理職責
識別評價本部門活動中的環(huán)境因素及可控制的重要環(huán)境因素,制定本部門的環(huán)境管理方案,確保實現(xiàn)環(huán)境管理目標與指標 。
負責保持本部門施工活動場所的整潔、有序、文明、安全。
施工期間合理置放建筑材料及建筑機械設(shè)備,不得隨便占用公共空間(如道路)。在組織有關(guān)運輸工作時,應(yīng)注意保護道路、橋梁等公共設(shè)施。
將環(huán)境管理措施或方案納入作業(yè)性文件管理,并組織措施和方案的落實。
第三節(jié) 環(huán)境保護措施
1、防止空氣污染措施
1.1現(xiàn)場所有機動車輛嚴格按照國家有關(guān)燃油規(guī)定,使用環(huán)境燃料,實現(xiàn)尾氣排放達標。
1.2 施工現(xiàn)場嚴禁焚燒各種工業(yè)垃圾。
1.3 在施工區(qū)及廠區(qū)的運輸車輛車速不得超過15km /h,以防塵土飛揚造成粉塵污染。
1.4 合理安排施工工序,防止土建施工作業(yè)產(chǎn)生的粉塵污染已裝好的設(shè)備。
1.5 施工中要選用環(huán)保型建筑材料,以減少環(huán)境污染及對工作人員的危害。
2. 防止噪聲污染措施
2.1 所用機械設(shè)備及車輛確保具有完善的消音設(shè)備,將噪聲控制在國家環(huán)保允許的范圍以內(nèi)。
2.2 為防止噪聲對人身的侵害,現(xiàn)場將使用逆變電焊機等低躁型的機械設(shè)備,對易產(chǎn)生噪聲的無齒鋸、磨光機等機具集中放置在棚內(nèi),將噪聲控制在國家規(guī)定的允許范圍以下。
2.3 合理安排施工時間,每晚10:00至早7:00不安排施工,防止施工噪聲擾民。
3. 防止水污染措施
3.1 食品、廢料等生活垃圾一律裝入垃圾袋集中清運,倒在經(jīng)業(yè)主許可的地點。
3.2 施工施工中產(chǎn)生的廢水必須經(jīng)沉淀,廢舊油料用后回收到專用桶內(nèi),集中處理。
3.3 機械凡需加油、檢修等,需在其下部鋪墊塑料布或安放接油盤,直至確保不漏油時方可撤去,以確保不污染地面或樓面。
3.4 施工區(qū)的雨水和廢水經(jīng)過沉淀,排放到地下管道。
4. 環(huán)境保潔措施
4.1所有進入總平面區(qū)域的車輛必須保持干凈、整潔,按指定的道路和限定的時速行駛,所有機動車輛均需停放在指定位置,杜絕現(xiàn)場亂放車輛。
4.2 施工現(xiàn)場所有設(shè)備、材料、機械、車輛等全部實行定置化管理。
4.3 各班組的各類技術(shù)文件均置于文件櫥內(nèi),辦公室內(nèi)外的桌、椅和地面無雜物和廢物。
4.4 服從業(yè)主和監(jiān)理工程師的管理,保持現(xiàn)場清潔衛(wèi)生。
4.5 施工現(xiàn)場禁止吸煙。
第10篇 淺談公路工程施工項目管理控制
本人于2023年8月5日至11日參加重慶交通大學(xué)在廣東舉辦的公路工程專業(yè)一級建造師繼續(xù)教育培訓(xùn)，通過為期一周的學(xué)習，在老師們細心地指導(dǎo)，為我們梳理有關(guān)公路工程法律、法規(guī)、施工管理技術(shù)等有關(guān)知識，介紹了目前公路工程施工的前沿技術(shù)與新工法，為我們更新了傳統(tǒng)的管理模式，為我們今后繼續(xù)從事項目管理工作補充了新鮮血液，豐富了我的理論知識，使我的水平有了一定程度的提高，并對今后的管理工作提出了更高的要求。我以公路工程施工項目管理控制為主要內(nèi)容淺談一下我的見解。
社會的發(fā)展，經(jīng)濟的進步，公路建設(shè)行業(yè)發(fā)展的多樣化和復(fù)雜化，，促使公路工程管理技術(shù)方法和內(nèi)容隨著改變有一個更新。施工項目管理控制是一項多層面、全方位的管理控制，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低等均是項目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項目的管理控制，才能實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標，故搞好施工項目管理工作至關(guān)重要。
（一）質(zhì)量管理與控制
工程項目的質(zhì)量管理是工程建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目決策階段和實施階段的全過程，它主要包括以下方面的內(nèi)容：
1、施工質(zhì)量保證體系的建立
施工質(zhì)量保證體系一般是指現(xiàn)場施工管理組織的施工質(zhì)量自控系統(tǒng)或質(zhì)量管理系統(tǒng)，即施工單位為實施承建工程的施工質(zhì)量管理和目標控制，以現(xiàn)場施工管理組織架構(gòu)為基礎(chǔ)，通過質(zhì)量管理目標的確定和分解，所需人員和資源的配置，以及項目質(zhì)量管理體系相關(guān)制度的建立和運行，形成具有質(zhì)量控制與質(zhì)量保證能力的工作系統(tǒng)。
施工質(zhì)量保證體系的建立是以現(xiàn)場施工管理組織機構(gòu)（施工項目經(jīng)理部）為主體，根據(jù)施工單位質(zhì)量管理體系和業(yè)主或總承包方的工程項目質(zhì)量管理與控制的總系統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定和要求而建立。
施工質(zhì)量保證體系需要根據(jù)施工管理的范圍，結(jié)合工程的特點建立，其主要有：
(1)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的目標體系；
(2)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的業(yè)務(wù)職能、部門、分工；
(3)現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制的基本制度和主要工作流程，引用企業(yè)質(zhì)量管理體系的相關(guān)制度，如技術(shù)質(zhì)量崗位責任制度、施工質(zhì)量檢查檢驗制度、檢測試驗管理制度、信息檔案管理制度、質(zhì)量控制例會制度等，以及各相關(guān)方面的工作流程；
（4）現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制計劃或施工組織設(shè)計文件；
（5）現(xiàn)場施工質(zhì)量管理與控制點及其措施；
2、施工質(zhì)量保證體系的運行
施工質(zhì)量保證體系的運行，應(yīng)以質(zhì)量計劃為龍頭，過程管理為重心，來正確展開。
（1）計劃?？梢岳斫鉃槭┕べ|(zhì)量計劃階段，明確目標并制訂實現(xiàn)目標的行動方案。在施工質(zhì)量計劃階段，現(xiàn)場施工管理組織應(yīng)根據(jù)其任務(wù)目標和責任范圍，建立施工質(zhì)量管理與控制的制度，對質(zhì)量工作程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源分配、檢驗試驗要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等內(nèi)容，做出具體規(guī)定并形成相關(guān)文件。施工質(zhì)量計劃編輯成后，還需對其實現(xiàn)預(yù)期目標的可行性、有效性、經(jīng)濟合理性等進行論證，并按規(guī)定的程序與權(quán)限經(jīng)過審批后執(zhí)行。
（2）實施。包含兩個環(huán)節(jié)，即計劃行動方案的交底和計劃規(guī)定的方法與要求展開施工作業(yè)技術(shù)活動。計劃交底的目的在于使具體的作業(yè)者和管理者，明確計劃的意圖和要求，掌握施工質(zhì)量標準，從而規(guī)范作業(yè)和管理行為，正確執(zhí)行計劃的行動方案，步調(diào)一致地努力實現(xiàn)預(yù)期的施工質(zhì)量目標。
（3）檢查。指對計劃實施過程進行各種檢查，包括作業(yè)者的自檢、互檢和專職管理者專檢。各類檢查也包含兩大方面：一是檢查是否嚴格執(zhí)行了計劃的行動方案；實際條件是否發(fā)生了變化；沒按計劃執(zhí)行的原因。而是檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果，即施工質(zhì)量是否達到標準的要求，對此進行評價和確認。
⑷處至。對于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問題或質(zhì)量不合格，及時進行原因分析，采取必要的措施予以糾正，保持施工質(zhì)量的受控狀態(tài)。處置分為糾紛處置和預(yù)防處置兩個步驟，前者是采取應(yīng)急措施，解決當前的質(zhì)量問題和缺陷；后者是信息反饋管理部門，反思問題癥結(jié)或計劃時的不周，為今后類似問題的質(zhì)量預(yù)防提供借鑒。
工程項目的質(zhì)量控制是從工序質(zhì)量到分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量、單位工程質(zhì)量的系統(tǒng)控制工程，也是一個由對投入原材料的質(zhì)量控制過程的開始，直到完成工程質(zhì)量檢驗為止的全過程的系統(tǒng)過程。
3、樹立質(zhì)量意識，重視質(zhì)量管理
樹立質(zhì)量意識是搞好工程質(zhì)量管理的首要條件，它在項目管理中起著主導(dǎo)和支配的作用。要樹立“百年大計、質(zhì)量第一”，“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想，要有高度的責任心，保證和提高工程質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的大事，優(yōu)良的工程有利于提高本企業(yè)的信譽和競爭能力。管理層是企業(yè)的核心，管理層的管理理念決定了企業(yè)文化。管理層的工程質(zhì)量意識和工程質(zhì)量重視程度，往往決定了整個企業(yè)對工程質(zhì)量的意識和重視程度。因此，企業(yè)管理層應(yīng)該樹立質(zhì)量意識，重視質(zhì)量管理。
（二）安全管理與控制
安全管理是施工項目管理的重要組成部分之一，是涉及生產(chǎn)人員人身安全的目標管理，應(yīng)給予高度重視。確定安全生產(chǎn)責任制是以制度的形式明確企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、各類人員在施工生產(chǎn)活動中應(yīng)負的安全職責，是最基本的一項安全管理制度。近年公路企業(yè)安全管理的生產(chǎn)實踐表明：嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)責任制使各級領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負起責任建立健全安全專職機構(gòu)加強安全部門的領(lǐng)導(dǎo)嚴格執(zhí)行安全檢查制度這是搞好安全生產(chǎn)有力的組織保證體系。通過制定安全生產(chǎn)責任制做到安全生產(chǎn)“事事有其主，人人有其責”。每個施工項目應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)、規(guī)模和特點，成立以項目經(jīng)理為主的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，并配備規(guī)定數(shù)量的專職和兼職安全管理員，做到按專業(yè)、崗位、區(qū)域等包干負責。同時隨著項目的推進開展文明施工競賽活動，做到有布置、有檢查、有考評、有獎懲。
（三）成本控制
1、重視施工項目全過程的成本控制
施工項目成本管理的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本和要求。但是，長期以來，在施工項目成本管理中，存在“三重三輕”問題，即重實際成本的計算和分析，輕全過程的成本管理和對其影響困素的控制，重施工成本的計算分析，輕采購成本、工藝成本和質(zhì)量成本，重財會人員的管理，輕操作層的日常管理。正是由于不重視對全過程的成本管理及對其影響因素的控制，不重視采購，工藝和質(zhì)量成本的控制，不重視操作層的日常管理，造成施工項目成本的增高。
2、加強定額和預(yù)算管理
對施工項目進行成本控制的依據(jù)是施工定額和施工預(yù)算。除了國家統(tǒng)一的公路、安裝工程基礎(chǔ)定額以及市場及市場的勞務(wù)、材料價格信息外，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身的情況和特點編制企業(yè)施工定額。要對施工項目成本進行控制，分析成本節(jié)約或超支的原因，不能離開施工定額。通過“兩算對比”確定成本降低水平。加強定額和預(yù)算管理，不斷完善企業(yè)內(nèi)部定額資料，節(jié)約材料消耗，提高勞動生產(chǎn)率，降低施工項目成本。
3、實行項目目標管理責任制
實行項目目標管理責任制，也就是工程項目開工時，把計劃的方針、任務(wù)、目的和措施等逐一加以分解，提出進一步的具體要求，并分別落實到參與項目施工的各個部門、班組乃至個人。另外，要針對各個不同階段的目標責任，制定相應(yīng)的獎罰約束措施，以加強責任人的責任感。
（四）工程進度控制
工程進度控制是指對工程建設(shè)項目的各建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時間進行規(guī)劃、實施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動的總稱，是以周密、合理的進度計劃為指導(dǎo)，對工程施工進度進行跟蹤檢查、分析、調(diào)整與控制。進度控制的最終目的是確保項目動用時間目標的實現(xiàn)。為了工程項目有計劃地進行施工，需要制定進度計劃，并按計劃進行施工。
計劃是組織或個人為達到即定目標制定行動方案的過程，是對將要進行活動所做的事先安排。也就是說，控制是在項目進展的全過程中，定進度計劃，并按計劃進行施工。計劃是組織或個人為達到即定目標制定行動方案的過程，是對將要進行活動所做的事先安排。也就是說，控制是在項目進展的全過程中，進行計劃進度與實際進度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，就及時采取措施糾正。投資控制是質(zhì)量控制與進度控制的前提，而質(zhì)量控制與進度控制是矛盾的統(tǒng)一體。在生產(chǎn)過程中，應(yīng)對進度控制與質(zhì)量控制進行多方面多角度的對比，找到二者的效比最大值，使二者均處于最優(yōu)狀態(tài)。
（五）組織與協(xié)調(diào)控制
組織協(xié)調(diào)是指在一個工作系統(tǒng)內(nèi)，通過信息交換、會議溝通、函件往來、感情聯(lián)絡(luò)和研究討論等方式，消除系統(tǒng)內(nèi)機構(gòu)運行產(chǎn)生的矛盾、問題和障礙，確保系統(tǒng)內(nèi)各個組織機構(gòu)能夠正常運行的手段。利用會議進行協(xié)調(diào)。工程例會是進行協(xié)調(diào)的重要方法，參加會議的各方對工作的前一階段工作進行總結(jié)，對下一階段的工作進行安排。除例會之外，專題會議也是協(xié)調(diào)的方法之一。會議協(xié)調(diào)應(yīng)注意下列事項：
1、各單位的與會人員職務(wù)應(yīng)適當。要求與會人員既要了解現(xiàn)場實際，又能夠現(xiàn)場決策。職務(wù)太高不了解現(xiàn)場情況，職務(wù)太低不能決策，因此，職務(wù)要適中。
2、與會人員應(yīng)做好會議的準備工作。施工單位在會前應(yīng)向監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師提交一份書面的報告，除了列明前一階段的進度和下一階段的計劃外，要特別列明下一階段需要協(xié)調(diào)的事項等內(nèi)容。
3、要將所有的決議寫成會議紀要，供執(zhí)行和檢查。
4、提高決議的執(zhí)行力度，及時糾正不執(zhí)行會議決議的行為和單位，并提出批評。
（六）信息管理與控制
由于施工管理的多樣性和多變性，各部門和單位需要交互的信息量不斷擴大，信息的交流與傳遞頻度也在增加，相應(yīng)地對信息管理的要求越來越高。在施工管理中，目前采取的還是傳統(tǒng)的信息管理方法。信息從它的產(chǎn)生、整理、加工、傳遞到檢索和利用都是基于紙介質(zhì)進行的。結(jié)果，在整個過程中，信息都在以一種較為緩慢的速度在流動，這往往影響到獲取工程信息的及時性和有效性。將各種信息化技術(shù)引入項目的管理工作能夠有效解決這一問題。
施工項目管理控制是一門復(fù)雜的多層面、全方位綜合性的工程，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低均是項目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項目的管理控制，才能實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標，為項目、為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，為社會公路建設(shè)事業(yè)做出更大的貢獻。
二〇一三年八月二十六日
第11篇 大酒店室內(nèi)精裝修項目工程施工技術(shù)管理實施計劃
大酒店室內(nèi)精裝修項目工程實施計劃:施工技術(shù)管理
八、施工技術(shù)管理制度
我們從以下方面,建立施工技術(shù)措施管理制度,確保工程順利完工。
a、總體管理制度
1、首先建立健全施工管理組織機構(gòu),全面管理指導(dǎo)施工,各個部門及崗位均明確職責、權(quán)限、做到各司其職各負其責,職責分明。
2、執(zhí)行我公司的質(zhì)量手冊、程序文件,一切工作均按程序文件的要求同,并結(jié)合監(jiān)理的要求去做。
3、做好文件和資料的管理工作,施工中各種記錄表格按甲方要求的格式進行,對設(shè)計圖紙、會議紀要、變更設(shè)計、來往文件設(shè)專人進行文件管理,甲方、監(jiān)理的文件由專人統(tǒng)一辦理,做好收、發(fā)、管、存、歸檔的工作。
4、次工程的材料采購按iso9002標準的規(guī)定管理,材料采購前必須對材料供應(yīng)方進行評定審查,貨比三家,將選擇的材料供應(yīng)方的資料及擬購材料的質(zhì)量規(guī)格、合格證、檢驗證書等甲方和報監(jiān)理工程師審批,批準后再進行采購。采購的材料進場后必須按規(guī)范的要求進行抽樣檢驗試驗,合格后才能使用。對于甲方提供的材料,同樣要求甲方提供有關(guān)的質(zhì)量合格資料,進場后設(shè)備檢驗試驗合格后才能使用,如有不合格報甲方處理。材料進場檢驗試驗后作好標識工作,防止材料的混用、錯用、調(diào)亂,做到材料的管理井井有條。
5、加強施工過程的全面控制
本工程設(shè)立負責質(zhì)量保證工作的專職質(zhì)保員和負責質(zhì)量檢驗工作的專職質(zhì)量檢查員,從每一個工序起抓好質(zhì)量保證和質(zhì)量檢驗工作。
(1)首先組織全體施工人員學(xué)透、熟悉施工圖紙,對圖紙上存在的問題及時向甲方或設(shè)計單位反映、防止出現(xiàn)差錯,要求甲方、設(shè)計單位做好設(shè)計技術(shù)交底工作,以便按設(shè)計的要求、設(shè)計的意圖去施工。
(2)建立施工組織設(shè)計和施工方案和審查制度,工程開工前,將我單位技術(shù)主管部門批準的單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。對于重大或關(guān)鍵部位的施工,以及新技術(shù)材料的使用,我施工單位提前一周提出具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,以及新技術(shù)材料的試驗,鑒定證明材料呈報監(jiān)理主管工程師審批,經(jīng)批準后以此為依據(jù)來指導(dǎo)施工。
(3)做好開工前的施工技術(shù)交底,填寫開工報告搞好各個施工工序的控制。每個工序開工前做好各方面的準備,先報監(jiān)理工程師批準才能開工。每個工序完成后進行自檢,自檢合格后再報監(jiān)理工程師檢驗。上道工序檢驗不合格下一道工序不準進行,以保證每道工序的質(zhì)量均符合要求,不留隱患。隱蔽工程必須報監(jiān)理工程師檢驗合格簽證后才能覆蓋。
(4)對重要的、關(guān)鍵的工序或甲方指定的項目在全面開始施工前先作典型施工,以取得合理的方法、數(shù)據(jù)來指導(dǎo)全面的施工。
(5)施工中投入足夠的機械設(shè)備來保證施工的順利進行和使施工質(zhì)量得到保證,對施工機構(gòu)設(shè)備做好管理、保養(yǎng)、維護工作,以保證其最佳的工作狀況。
(6)施工人員在施工前均經(jīng)過培訓(xùn)學(xué)習后才上崗,對于有不同要求的技術(shù)項目及特殊工種的人員(如電焊、電工等)經(jīng)學(xué)習培訓(xùn)考核合格后持證上崗。
(7)建立健全技術(shù)復(fù)核制度,在認真組織進行施工圖會審和技術(shù)交底的基礎(chǔ)上,進一步強化對關(guān)鍵部位和影響工程全局的技術(shù)工作的復(fù)核。工程施工過程,除按質(zhì)量規(guī)定的復(fù)查、檢查內(nèi)容進行嚴格的復(fù)查、檢查外,在重點工序施工前,必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴格的復(fù)核。建筑物的定位軸線、標高;特殊項目大樣圖的形狀、尺寸;以及其它需要復(fù)核的項目。杜絕重大差錯事故的發(fā)生。
6、做好施工全程的檢驗試驗工作
(1)所有用于本工程的試驗檢驗、測量儀器設(shè)備均要經(jīng)過有關(guān)計量檢測部門檢驗合格才能使用,并且有專人負責。
(2)對用于本工程的結(jié)構(gòu)材料進場后,必須經(jīng)檢驗試驗合格后才能合用,對施工過程的產(chǎn)品的檢驗和試驗將配合施工過程進行,并請甲方和監(jiān)理工程師認可批準。此外,按國家規(guī)定的比例,對有關(guān)材料送質(zhì)監(jiān)站等單位檢驗。
7、做好質(zhì)量記錄文件的管理工作,各種質(zhì)量記錄在施工過程中及時填寫監(jiān)理工程師審核簽證,并妥為保存。
b、各分項工程施工前有技術(shù)交底
1、各分項工程及各專業(yè)工程在施工前由各專業(yè)工程師編制好施工質(zhì)量保證預(yù)控方案,并交甲方主管工程師審核批準。
2、各分項工程施工前,各專業(yè)工程師必須對工人交代工程師施工要點和操作規(guī)程,并下達分項工程施工技術(shù)交底單。
c、嚴格執(zhí)行'三檢制'和'例會制'
1、每天下班前由各專業(yè)工程總管領(lǐng)導(dǎo)各班組對當天施工項目進行自檢,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題立即返工,并作好質(zhì)量記錄。
2、每周末,項目經(jīng)理組織各專業(yè)工程總管相互檢查、評比考核、發(fā)揚成績、糾正缺點。
3、對隱蔽工程的每道工序進行嚴格驗收,作好驗收記錄,并請甲方及有關(guān)主管部門簽證認可。
4、每周日下午,工程指揮部會同甲方工程負責人召開現(xiàn)場例會,檢查本周工作,研究和布置下周工作;對工地出現(xiàn)的問題,提出解決辦法并及時整改。
d、施工測量準確
1、對所有施工的測量儀器,要按計量要求定期到指定單位進行校定,施工過程中,如發(fā)現(xiàn)儀器誤差過大,即立即送去修理,并重新校定,精度滿足要求后,方可使用。
2、對設(shè)計單位的交付的測量資料進行檢查、核對,如發(fā)現(xiàn)問題要補測加固,并通知設(shè)計單位和現(xiàn)場監(jiān)理。
3、施工基線、水準點,測量控制點,定期半月校核一次。各工序開工前,校核所有的測量控制點。
e、把好材料關(guān)
1、嚴格按設(shè)計要求選定材料樣板,并送甲方及設(shè)計師簽證認可。樣板及簽證單一式三份,一份存放于招標方材料部,一份存放于招標方項目部,一份留施工方項目部。
2、本工程所需的主要材料,公司材料部采購人員親赴廠家選材、訂貨和驗收,從而保證主要材料的絕對優(yōu)質(zhì)。
f、加強監(jiān)理力度
公司設(shè)專職內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督檢查員,對本項目工程施工質(zhì)量、材料、進度、安全、文明施工等進行全面檢查、監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時整改,并定期把工地現(xiàn)場調(diào)查表送交甲方和工程指揮部,由他們填寫反饋意見后傳真給公司總工室,及時發(fā)現(xiàn)問題,及時整改,使工程質(zhì)量得到有效控制。
第12篇 集團公司項目財務(wù)管理
建設(shè)集團公司項目財務(wù)管理
一、項目帶、墊資的財務(wù)管理
1、項目帶墊資財務(wù)管理的目的,是保證帶墊資款項的安全回收,保證帶墊資款項安全的主要責任人,為項目承包合同的發(fā)包人(子公司經(jīng)理)和項目承包人。
2、項目招投標過程中,由于建設(shè)單位提出帶、墊資的要求,項目經(jīng)過集團公司文件所規(guī)定的要求,程序,經(jīng)批準后,財務(wù)可予以辦理帶墊資款項的撥付。
3、帶、墊資款項的來源,原則上由項目承包人籌集提供,特殊情況或依實際情況分析需由子公司墊付的須在辦理審批手續(xù)時提出,并得到批準。
4、項目的帶、墊資款項,原則上不能用該項目的予收工程款墊付,應(yīng)由項目承包人的自有資金支付,如確需由該項目的予收款墊付,發(fā)、承包雙方應(yīng)制定墊資款扣除計劃,墊資款全額最遲應(yīng)在預(yù)收工程款50%時予以扣清。
5、項目帶墊資款撥付后,發(fā)包方應(yīng)嚴密注視加強對其的控制管理,確保資金的安全回收。
二、項目合同完成過程中的財務(wù)管理
1、項目合同完成過程財務(wù)管理的原則,是項目資金的?？顚Ｓ?嚴禁超用,如確需動用子公司資金的,項目應(yīng)提出借款申請,子公司領(lǐng)導(dǎo)批準,資金有償使用。
2、項目付款應(yīng)實行資金與實物工作量雙控制。在工程的進行階段,資金到位大于實物工作量的,以實物工作量為最高付款限額,資金到位小于實物工作量的以資金到位為最高付款限額,在工程的竣工階段,嚴格以資金到位數(shù)為最高付款限額。
3、在杭施工的工程項目,不允許另立銀行帳戶,其資金的結(jié)算,全部在子公司帳戶中進行,在杭州以外施工的工程項目,原則上不開立銀行帳戶,確需開立須經(jīng)經(jīng)理同意,報公司批準方可開立,開立的全部銀行帳戶,應(yīng)由子公司財務(wù)科予以掌握、控制。
4、項目進行過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù),所提供的原始單據(jù),應(yīng)符合國家法律、法規(guī),特別是國家稅法的規(guī)定,對違反上述規(guī)定的業(yè)務(wù),財務(wù)人員應(yīng)予以提出,因項目原因違反規(guī)定而造成的經(jīng)濟損失,由項目承擔。
5、項目一經(jīng)開工,發(fā)包方必須明確項目費用開支的審批人,經(jīng)費審批人負有控制項目經(jīng)費使用的直接責任。
三、項目合同完成的財務(wù)管理
1、項目合同完成,項目應(yīng)提供財務(wù)的需的全部憑證、資料,以便財務(wù)資料的整理、保存。
2、項目合同完成,項目應(yīng)如實提供有關(guān)工程的各類欠款收款,及可能發(fā)生的經(jīng)濟風險,并做出一切經(jīng)濟風險由項目承擔的書面承諾,同時推行項目承包擔保人制度,擔保人對被擔保人隱匿的經(jīng)濟風險承擔經(jīng)濟責任。
3、項目合同完成、兌現(xiàn)時,有條件的單位應(yīng)建立項目準備基金,即按兌現(xiàn)額予留30%,以備承接新任務(wù)墊付資金之需,該項基金所有權(quán)歸原扣除項目承包人,用于該承包人承接新任務(wù)發(fā)生的帶墊資等一些費用,企業(yè)或任何人無任何理由挪作它用,承包結(jié)束,予以全額退還。
