盛園小區(qū)前期介入階段管理方案

盛園小區(qū)前期介入階段管理方案

盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案

(一)介入、合理規(guī)劃

1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案

在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合e的實(shí)際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)e的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。

(二)做好驗(yàn)收接管工作

在管理公司對(duì)e充分了解的基礎(chǔ)上,通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn),預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無(wú)患,防范于未然。

e的驗(yàn)收與接管程序如下:

步驟如下:

1、移交接管前的準(zhǔn)備工作

a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實(shí)管理用房和員工宿舍,做好各項(xiàng)籌備工作。

b.成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。

1)移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;

2)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表;

3)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表;

4)機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。

2、物業(yè)資料的移交接管

a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料

3、產(chǎn)權(quán)資料

1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

2)用地批準(zhǔn)文件;

3)建筑執(zhí)照;

4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。

4、市府驗(yàn)收合格資料

1)市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū);

2)市建筑消防驗(yàn)收合格證;

3)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書(shū);

4)用電許可證;

5)住宅使用說(shuō)明書(shū);

6)住宅保修書(shū);

5、工程技術(shù)資料

1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;

3)地質(zhì)勘察報(bào)告;

4)工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;

5)圖紙會(huì)審記錄;

6)工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

8)沉降觀察記錄;

9、竣工驗(yàn)收證明書(shū);

10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū);

11)砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;

12)供水試壓報(bào)告。

6、物業(yè)接管驗(yàn)收程序

a.開(kāi)發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收;

b.本公司驗(yàn)收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對(duì)所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;

c.本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;

d.對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核。

e.對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。

f.業(yè)主(住戶)入住時(shí),由物業(yè)助理陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);

g.在保修期內(nèi),在使用過(guò)程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開(kāi)發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。

3)房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗(yàn)收項(xiàng)目

1)梁、柱、板主體;

2)頂棚;

3)墻面;

4)地(樓)面;

5)廳房;

6)樓梯、扶手;

7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);

8)接線盒;

9)開(kāi)關(guān);

10)照明燈具;

11)供水系統(tǒng);

12)排污管;

13)地漏;

14)衛(wèi)生潔具;

15)防盜網(wǎng)(窗);

16)室內(nèi)配電箱;

17)水表、電表和煤氣表;

18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。

b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。

4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

a.驗(yàn)收項(xiàng)目:小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等;

1)基礎(chǔ)設(shè)施;

2)天面;

3)公用天線;

4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);

5)公共路燈;

6)綠化;

7)公共道路;

8)垃圾箱(池);

9)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;

10)崗?fù)?

11)車庫(kù);

12)沙井、檢查井和化糞池;

13)明暗溝;

14)擋土墻、坡;

15)踏步;

16)臺(tái)階;

17)水池、水箱;

18)信箱;

19)景觀、雕塑及文化娛樂(lè)設(shè)施。

b.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

參照建設(shè)部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

5)工程完善和工程遺留問(wèn)題外理規(guī)定

a.工程完善

在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

b.工程遺留問(wèn)題

在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。

c.處理措

施

1)管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;

2)地發(fā)出的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);

3)限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶)休息;

4)給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;

5)培強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理;