小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案

發(fā)布時間：2024-11-25 查看人數(shù)：47

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小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案

對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務(wù)項目人員的培訓、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。

(一)管理處內(nèi)部運作管理

1、管理處內(nèi)部檢查工作

為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。

(1)管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。

(2)管理處主任負責主管工作的周檢。

(3)總公司部門主管及管理處主任負責組織每月的月檢。

(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。

2、用戶報修處理工作規(guī)程

盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。

(1)中央值班調(diào)度室負責記錄報修,并傳達至工程部。

(2)工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。

(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對'維修服務(wù)項目表'以外的報修內(nèi)容進行評審。

3、用戶投訴處理工作

確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。

(1)中央值班調(diào)度室負責對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。

(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。

(3)管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。

4、服務(wù)收費管理

規(guī)范管理處服務(wù)收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務(wù)的滿意。

(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。

(2)管理處財務(wù)人同負責辦理各項費用的銀行托收工作。

(3)物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。

(4)工程維修人員負責對有償維修服務(wù)進行計費。

(5)管理處主任對有償維修服務(wù)收費進行審核。

5、社區(qū)文化活動管理

管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

(1)物業(yè)部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。

(2)管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。

(3)管理處其他部門員員工有責任配合社區(qū)文化活支的順利開展。

6、突發(fā)事件或異常情況處理

確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。

(1)管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。

(2)當值人員應(yīng)嚴守崗位。

(3)保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應(yīng)及搶修。

(4)其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。

7、應(yīng)急分隊工作規(guī)程

(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊,以應(yīng)付各類突發(fā)事件。

(2)管理處主任在緊急情況下負責應(yīng)急事件的全面處理。

(二)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理

1、給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理

確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。

(1)機電值班工負責給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

(2)給排水維修工負責給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負責給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。

(5)物業(yè)助理負責向有關(guān)用戶通知停水情況。

2、操作

使給排水設(shè)備(設(shè)施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。

3、排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)

及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

(三)消防管理

1、中控室設(shè)備運行管理

確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室保安員負責中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。

(2)中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(3)工程部主管負責中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。

(4)管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。

2、中控室設(shè)備操作

確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負責中控室機電設(shè)備操作。

3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)

確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。

(1)中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。

(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。

4、防火管理

建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。

(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。

(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。

(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。

5、火警、火災應(yīng)急處理

定期對迅速撲滅火災,保證用戶生命財產(chǎn)安全。

(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。

(2)工程人員負責消防設(shè)備運行。

(3)義務(wù)消防隊員負責火場滅火。

(4)物業(yè)助理負責現(xiàn)場維修警戒。

(四)機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理

對e公共設(shè)施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范動作,具體主要工作內(nèi)容如下:

1、設(shè)施設(shè)備運行:

保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強安全防范工作。

2、保養(yǎng)維修:

負責機電設(shè)施,設(shè)備的務(wù)項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房;負責對設(shè)備

設(shè)施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

(五)治安管理

1、保安隊管理

通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風、紀律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護保安工作的正常運行。

(1)保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。

(2)保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。

(3)保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。

2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范

保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。

(1)保安員應(yīng)遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。

(2)當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。

(3)保安主管負責檢查和考評。

3、保安員軍事培訓

通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。

(1)保安班長負責保安員的軍體培訓及考核。

(2)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。

(3)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。

4、門衛(wèi)值班崗工作

通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。

(1)熟悉本小區(qū)人員情況。

(2)維護小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

(3)嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。

(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。

(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。

5、巡邏崗工作

監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。

(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務(wù),協(xié)助各個崗位處理疑難問題。

(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。

(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。

(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應(yīng)部門。

(5)主管負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。

6、中控室崗位工作

監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。

(1)負責消防監(jiān)控及錄像。

(2)負責本責任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。

(3)負責相關(guān)消防表格的記錄。

(4)聽從中控室工程師工作安排。

(5)保障消防電話的暢通。

(6)負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。

(六)清潔管理

對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務(wù)。

物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序

1大堂電梯廳1.掃、拖地面

2.清潔地毯

3.清潔入口處周圍地面

4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板

5.擦拭服務(wù)臺信箱消防設(shè)備

6.玻璃門、柱擦凈

7.噴灑空氣清新劑

8.煙灰缸垃圾清理、擦凈

9.門扇扶手擦凈

10.大理石拋光、保養(yǎng)

11.云石墻壁擦試適時

21.洗地毯

2.云石墻面除塵

3.刮大門玻璃

4.入口大門玻璃清洗

5.室內(nèi)綠色植物清潔

6.大理石地面水晶保養(yǎng)

7.消防通道及設(shè)施清潔

8.電梯溝槽清理

9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)

10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光

2.擦拭壁面

3.擦拭裝飾燈具

4.排風口、空調(diào)口清潔

5.墻面清洗

6.指示牌清潔

7.大理石晶面保養(yǎng)

8.玻璃不銹鋼全面清洗

9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔

2.高位空調(diào)清潔

2樓梯走廊1.掃拖地面

2.擦拭扶手、玻璃窗

3.垃圾收集清運處理

4.墻身擦拭

5.巡回清掃

6.隔門、門扇、窗臺擦凈

7.電梯按鍵擦拭2

適時1.墻面除塵

2.擦拭消防設(shè)備、窗臺

3.擦拭樓梯扶手電梯門

4.地面清洗

5.天花除塵

6.地腳線擦試

7.玻璃刮洗1.地面洗凈

2.洗垃圾桶

3.排風口清洗

4.墻面清洗

5.走火梯清洗、拖凈

6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵

2.照明燈具清潔

3.洗防火門

4.高位消防設(shè)施清洗

5.機房、管井房清洗

3電梯1.掃、拖地面

2.擦拭不銹鋼

3.擦拭電梯門

4.按鍵擦凈

5.電梯溝槽吸塵2

1.擦拭高處壁面

2.擦拭頂部鏡面

3.上保護油

4.電梯除塵

5.立體面除污1.洗地面

2.墻面清洗

3.天花、地腳線除塵

4.不銹鋼清潔保養(yǎng)

5.電梯門槽除污、拋光

6.排風口清潔1.照明燈具清潔

2.天花除塵

3.不銹鋼門槽保養(yǎng)

4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面

序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)

5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶

2.地面垃圾清理

3.垃圾桶清理、擦凈

4.清理花槽垃圾

5.擦拭指示牌、設(shè)施設(shè)備

6.清潔垃圾房

7.入口除沙墊

吸塵

8.地燈、燈柱擦凈

9.不銹鋼護欄擦凈4

11.清理排水溝

2.洗煙灰缸、垃圾桶

3.地面清洗

4.消防設(shè)施擦凈

5.垃圾房清洗

6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯

2.清潔標志

3.鐵圍欄除塵

4.垃圾房全面清洗

5.下水道疏通

6.清理沙井垃圾雜物

7.擦拭地燈1.洗花槽瓷磚

2.擦拭路燈

6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵

2.擦拭辦公桌、電話

3.垃圾處理

4.擦拭門、門扇

5.清潔服務(wù)臺.1

21.清潔門

2.辦公設(shè)備清潔

3.玻璃內(nèi)外清潔

4.垃圾桶清洗

1.清洗墻面地面、上蠟

2.刮室內(nèi)、外玻璃

3.空調(diào)機面罩/百頁清潔

4.裝飾品、指示牌清潔

5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵

2.高位燈照清潔

3.高位空調(diào)清潔

4.高位消防設(shè)施清潔.

7停車1.巡回清理

2.掃拖電梯廳

3.擦拭玻璃、不銹鋼

4.清掃值班站崗2

21.擦拭排風口

2.刮玻璃擦窗臺

3.擦拭消防設(shè)備

4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈

2.擦拭電梯廳墻壁

3.沖洗地面及排水溝

4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤

2.水池水溝清理淤泥

3.清洗安全護欄

8會所1.清掃、拖凈地面

2.地面拋光、保養(yǎng)

3.清潔煙灰缸垃圾桶

4.擦拭服務(wù)臺、圍欄

5.擦拭門、門扇

6.噴灑空氣清新劑

7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)

8.外周垃圾巡回清掃

9.裝飾物品清潔

10.臺面擦拭、清潔

11.墻壁清潔適時

21.洗煙灰缸、垃圾桶

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁除塵清潔

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.不銹鋼保養(yǎng)

6.擦拭會所各用房壁燈

7.地面水晶保養(yǎng)

8.外周地面沖洗

9.電梯溝槽清理

10.消防設(shè)施清潔1.洗地打蠟、晶面積

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.通道清潔

5.天花燈飾全面清掃

6.排風口、空調(diào)口清潔

7.墻面清潔

8.裝飾燈、指示牌清潔

9.玻璃清潔

10.不銹鋼清潔1.擦拭排風口

2.掃樓頂?shù)孛?/p>

3.高位燈照清潔

4.高位消防設(shè)施清潔

5.天花除塵、清潔

序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)

9廁所1.掃、拖地面

2.處理垃圾

3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒

4.清洗鏡子

5.刮玻璃

6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4

11.沖洗地面

2.擦拭垃圾桶周圍

3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面

2.全面刷洗墻壁

3.洗垃圾桶

4.擦拭排風扇1.擦拭燈管盤

10商場1.掃拖地面

2.地面磨光

3.清洗煙灰缸、指示牌/架

4.擦拭服務(wù)臺、圍欄

5.擦拭門扇

6.清洗鏡子

7.地毯吸塵

8.處理垃圾4

11.洗煙灰缸

2.擦拭壁燈

3.壁面、墻壁塵

4.室內(nèi)綠色植物清潔

5.擦洗水龍帶卷箱外部

6.地毯除污

7.擦拭椅子裝飾

8.洗門扇

9.壁面除塵

10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟

2.金屬磨光

3.天花燈飾全面清掃

4.乾洗地毯

5.清洗植物盆

6.洗大垃圾箱

7.空調(diào)機面罩/百頁清潔1.擦拭排風口

2.擦拭燈管盤

3.高處除塵

4.擦洗天花板

5.每雨季清洗一次所有外墻部份

11設(shè)備房1.門扇外側(cè)擦拭

2.維修事務(wù)跟進1

適時1.地面垃圾清掃

2.除塵清潔

3.特別事務(wù)跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔

2.高位消防設(shè)施清潔

物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標準(參考內(nèi)容)

場所清潔效果要求備注

大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮

墻面無灰塵、無污跡、光亮

不銹鋼架無污跡、無灰塵

結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵

玻璃無灰塵、無手印

防火門無污跡、無手印、上方無灰塵

垃圾桶光亮、無異味

植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵

電梯門、按鍵無手印

照明燈具無灰塵

天花無蜘蛛網(wǎng)

電梯溝槽無砂石、雜物

信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬

公共走廊電梯廳消防器材無灰塵

地面光亮、無灰塵、無紙屑

墻面無污跡、無灰塵

不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印

衛(wèi)生桶光亮、無異味

開關(guān)、照明燈具無灰塵

指示燈無灰塵

防火門無灰塵、無污跡、光亮

地腳線無灰塵、無污跡

天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡

電梯天棚無灰塵、無污跡

照明燈無灰塵

墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印

按鍵無灰塵、無明顯手印

地面無水漬、無雜物、無灰塵

扶手光亮、無污跡、無灰塵

腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵

不銹鋼光亮、無塵、無手印

消防器材無灰塵

場所清潔效果要求備注

管理處臺面無污跡、無雜物

鏡子無污跡

地面無雜物、無灰塵、無污跡

墻面無灰塵、無污跡、光亮

便器光亮無污跡污垢、無異味

隔墻光亮無污跡、無灰塵

開關(guān)、照明燈無灰塵

設(shè)施用具無灰塵、無污跡

門光亮無污跡、無灰塵、無手印

紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味

設(shè)備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物

照明燈具無灰塵

開關(guān)無灰塵

門光亮、無灰塵、無手印

消防設(shè)施無灰塵

特別事務(wù)跟進及時

外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水

指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮

排水溝、無雜物

設(shè)備用具無灰塵

綠化帶里面無垃圾

門、玻璃、窗無污跡、無灰塵

排水溝無雜物

天棚無蜘蛛網(wǎng)

防火門光亮、無灰塵、無污跡

(七)、園林綠化管理

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:

(1)每天上午6:30-9:30澆水。

(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。

對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:

(1)整型造形:6次/年

(2)施肥:春秋各一遍

(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。

(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。

(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。

(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅

(7)保潔:12小時

(八)、車輛管理

對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:

1、車輛進崗:

(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應(yīng)立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。

(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應(yīng)填項目,交還給業(yè)主后人車放行。

(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。

(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。

2、車輛出崗:

(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應(yīng)按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。

(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關(guān)內(nèi)容。

(3)若后面有車緊跟,應(yīng)立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。

(九)、房屋管理

對e的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:

1、每天工作安排(參考方案):

上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。

2、房管服務(wù)內(nèi)容:

(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天

(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天

(3)走訪:3次/月,1遍/月

3、房管日檢項目:

(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理