第1篇 房地產(chǎn)公司管理評(píng)審工作程序
房地產(chǎn)公司管理評(píng)審程序
1.目的和范圍
不斷尋求體系改進(jìn)的機(jī)會(huì),確保本公司質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)行的適宜性、充分性和有效性,以符合gb/t19001-2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的要求和實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)。本程序適用于本公司最高管理者對(duì)質(zhì)量體系的評(píng)審。
2.職責(zé)
2.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理評(píng)審活動(dòng);
2.2管理者代表向公司總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況;
2.3總經(jīng)理室在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下準(zhǔn)備、收集并提供管理評(píng)審所需的資料;
2.4各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料,并負(fù)責(zé)落實(shí)評(píng)審中提出改進(jìn)措施的實(shí)施工作。
3.工作程序
3.1管理評(píng)審最少在12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行一次,需要時(shí)增加頻次;
3.2如出現(xiàn)以下情況,總經(jīng)理將隨時(shí)召開(kāi)并主持管理評(píng)審:
3.2.1本公司組織機(jī)構(gòu)、人員發(fā)生重大變動(dòng);
3.2.2嚴(yán)重的用戶投訴、重大的安全事故;
3.2.3國(guó)家、地方法規(guī)有所調(diào)整,公司需作適應(yīng)性調(diào)整時(shí);
3.3管理者代表負(fù)責(zé)組織制定管理評(píng)審計(jì)劃,并監(jiān)督各職能部門(mén)實(shí)施。
3.4管理評(píng)審信息輸入:
3.4.1總經(jīng)理室提供:
a.內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告、外審機(jī)構(gòu)提供的外部質(zhì)量審核報(bào)告、歷次的管理評(píng)審報(bào)告。
b.總經(jīng)理室工作總結(jié)。其中,質(zhì)量管理中心的工作總結(jié)中應(yīng)包含質(zhì)量方針的執(zhí)行情況和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況;公司質(zhì)量管理情況總結(jié)及建議;由于內(nèi)外部質(zhì)量管理環(huán)境的變化可能影響質(zhì)量管理體系變更的問(wèn)題(主要是文件、組織機(jī)構(gòu)、管理過(guò)程調(diào)整的問(wèn)題);工作改進(jìn)的建議。
3.4.2各部門(mén)提供工作總結(jié),包含其工作的各個(gè)方面。另外,總經(jīng)理室客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、經(jīng)營(yíng)部、研發(fā)部的工作總結(jié)中還應(yīng)包含日常工作及提供服務(wù)過(guò)程中收集到的顧客的需求、意見(jiàn)、建議、抱怨等。
3.5管理評(píng)審內(nèi)容:
管理評(píng)審應(yīng)針對(duì)各部室的評(píng)審輸入信息評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性,對(duì)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)施情況作出評(píng)價(jià)。
3.6管理評(píng)審活動(dòng)參加的對(duì)象:
3.6.1總經(jīng)理、管理者代表、與評(píng)審內(nèi)容有關(guān)的部門(mén)負(fù)責(zé)人。
3.6.2必要時(shí)由總經(jīng)理指定的有關(guān)人員。
3.7管理評(píng)審步驟:
3.7.1總經(jīng)理發(fā)布管理評(píng)審指令,并指出評(píng)審的內(nèi)容及要求。
3.7.2總經(jīng)理室按總經(jīng)理評(píng)審指令的內(nèi)容和要求,收集和準(zhǔn)備有關(guān)的評(píng)審資料,并編制'管理評(píng)審實(shí)施計(jì)劃'。計(jì)劃中應(yīng)包括評(píng)審重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)各單位的配合要求、日程安排等內(nèi)容。
3.7.3總經(jīng)理室在正式評(píng)審前三天做好評(píng)審的組織準(zhǔn)備工作,并發(fā)放'管理評(píng)審?fù)ㄖ獑?。
3.7.4評(píng)審工作在總經(jīng)理主持下進(jìn)行,總經(jīng)理室組織對(duì)各項(xiàng)評(píng)審內(nèi)容和討論意見(jiàn)予以記錄。
3.7.5總經(jīng)理室組織編寫(xiě)'管理評(píng)審報(bào)告',報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。管理評(píng)審報(bào)告應(yīng)包括:
a.質(zhì)量管理體系適宜性、充分性、有效性的評(píng)審結(jié)論。
b.質(zhì)量管理體系和過(guò)程的有效性、產(chǎn)品質(zhì)量等三方面持續(xù)改進(jìn)的決定和措施,以及不斷滿足顧客要求的應(yīng)有措施;
c.資源需求的相關(guān)決定和措施。
3.7.6由總經(jīng)理室要求各部室根據(jù)評(píng)審的結(jié)論確定下一步改進(jìn)的職責(zé)、方式、步驟。對(duì)于改進(jìn)措施的實(shí)施情況,由總經(jīng)理室組織驗(yàn)證,記錄驗(yàn)證結(jié)果,并在以后的經(jīng)理例會(huì)中通報(bào)。
3.7.7總經(jīng)理室做好管理評(píng)審記錄和資料的收集保管工作。
4相關(guān)文件
《內(nèi)審程序》
5相關(guān)表單、記錄:
5.1管理評(píng)審指令
5.2管理評(píng)審實(shí)施計(jì)劃
5.3管理評(píng)審?fù)ㄖ獑?/p>
5.5評(píng)審記錄(記錄)
5.6管理評(píng)審報(bào)告
5.7改進(jìn)措施實(shí)施方案
5.8改進(jìn)措施實(shí)施情況的跟蹤報(bào)告
第2篇 房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過(guò)程管理工作程序
房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)過(guò)程管理程序
1.目的和范圍:根據(jù)公司的策劃案和計(jì)劃明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容,對(duì)設(shè)計(jì)全過(guò)程進(jìn)行控制,確保產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能滿足公司策劃案和合同要求。(產(chǎn)品設(shè)計(jì)包括:規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì))
2.職責(zé)
2.0總則
在設(shè)計(jì)過(guò)程管理中,設(shè)計(jì)研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開(kāi)展委托限額設(shè)計(jì)工作,有關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)、建筑效果和產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說(shuō)明方面,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)把控,其他部門(mén)的意見(jiàn)起參考作用,以設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見(jiàn)為主;有關(guān)建造成本控制方面,由審計(jì)核算部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,有關(guān)部門(mén)配合;設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)以及設(shè)計(jì)與策劃和計(jì)劃的一致性審查和評(píng)價(jià)等方面,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)統(tǒng)籌把控,相關(guān)部門(mén)參與。當(dāng)上述幾個(gè)方面的意見(jiàn)發(fā)生沖突時(shí),如果沒(méi)有突破成本控制指標(biāo),則堅(jiān)持設(shè)計(jì)研發(fā)部的意見(jiàn);如突破成本控制指標(biāo),各責(zé)任部門(mén)必須將意見(jiàn)充分披露,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)匯總后向總經(jīng)理匯報(bào),由總經(jīng)理根進(jìn)行決策。
總經(jīng)理在設(shè)計(jì)過(guò)程中負(fù)責(zé)根據(jù)各部門(mén)提供的信息和意見(jiàn)批準(zhǔn)設(shè)計(jì)合同、批準(zhǔn)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說(shuō)明文件、批準(zhǔn)經(jīng)過(guò)部門(mén)論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準(zhǔn)根據(jù)《問(wèn)責(zé)制度》的關(guān)于設(shè)計(jì)問(wèn)題的問(wèn)責(zé)意見(jiàn)的執(zhí)行。
2.1總經(jīng)理室
2.1.1參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過(guò)程的評(píng)審與確認(rèn)。
2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部下達(dá)開(kāi)始委托設(shè)計(jì)的指令,明確開(kāi)始委托設(shè)計(jì)的時(shí)間。
2.1.3項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)研發(fā)部提供開(kāi)始委托設(shè)計(jì)所需的資料,對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行跟蹤,在擴(kuò)初設(shè)計(jì)之后組織有關(guān)部門(mén)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),對(duì)與策劃案不符的設(shè)計(jì)提出異議。
2.1.4法律事務(wù)中心負(fù)責(zé)審查合同的合法性。
2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部
2.2.1負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案開(kāi)展后續(xù)的委托設(shè)計(jì)工作,編寫(xiě)不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位參與招投標(biāo)、負(fù)責(zé)制定設(shè)計(jì)合同;
2.2.2負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)在方案、擴(kuò)初、施工圖階段的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控
制與審查;
2.2.3負(fù)責(zé)在擴(kuò)初階段對(duì)產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細(xì)的說(shuō)明,在召集總經(jīng)室、審計(jì)部、經(jīng)營(yíng)部、物業(yè)公司等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)初步確定產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說(shuō)明文件,并提交總經(jīng)理批準(zhǔn),然后提交設(shè)計(jì)單位。待設(shè)計(jì)成果出來(lái)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)組織審查,并將有關(guān)產(chǎn)成品的交付標(biāo)準(zhǔn)信息傳遞給經(jīng)營(yíng)部用于推廣,并作為今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。
2.2.3負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系,并督促設(shè)計(jì)單位完成有關(guān)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容,盡可能減少后期的設(shè)計(jì)變更;
2.2.4協(xié)助經(jīng)營(yíng)銷售部組織樣板房、銷售中心的設(shè)計(jì)及銷售中有關(guān)的設(shè)計(jì)回復(fù);
2.2.5負(fù)責(zé)及時(shí)向工程材料部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部分發(fā)最新的施工圖和'設(shè)計(jì)變更通知單'和'圖紙作廢通知單';
2.2.6負(fù)責(zé)及時(shí)將各階段報(bào)建用的圖紙資料傳遞給對(duì)外聯(lián)絡(luò)部;
2.2.7參與施工圖交底與圖紙會(huì)審;
2.2.8參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);
2.2.9設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。
2.3經(jīng)營(yíng)銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司
2.3.1經(jīng)營(yíng)銷售部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對(duì)其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
2.3.2客戶服務(wù)部參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問(wèn)題,對(duì)各階段的設(shè)計(jì)提出建議。
2.3.3物業(yè)公司參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審查工作,根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
2.4工程材料部
2.4.2負(fù)責(zé)本部門(mén)范圍內(nèi)的圖紙分發(fā);
2.4.3參與方案、擴(kuò)初、施工圖的審核工作,從滿足現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際需要的角度出發(fā)提出審核意見(jiàn);參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);
2.4.4負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行施工圖會(huì)審。
2.5審計(jì)核算部
2.5.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評(píng)審過(guò)程,負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定提出審核意見(jiàn);
2.5.2提供待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的成本控制指標(biāo)。
2.5.2對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)價(jià),看設(shè)計(jì)成果是否控制在建造成本投資限額內(nèi),并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果向設(shè)計(jì)研發(fā)部提出調(diào)整設(shè)計(jì)建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
2.6對(duì)外聯(lián)絡(luò)部
2.6.1負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的報(bào)建工作;
2.6.2負(fù)責(zé)將報(bào)建結(jié)果及時(shí)傳遞回設(shè)計(jì)研發(fā)部;
2.7財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部
2.7.1參與設(shè)計(jì)委托合同的評(píng)審過(guò)程,負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)的付款方式的確定提出審核意見(jiàn);
2.7.2審核并撥付與設(shè)計(jì)有關(guān)的款項(xiàng)。
2.7.3參與項(xiàng)目策劃中心組織的對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);
3.設(shè)計(jì)過(guò)程管理
3.1建立設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù),內(nèi)容包括:
a.建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī),公司內(nèi)部通用的設(shè)計(jì)規(guī)范匯編。
b.各項(xiàng)目的全套設(shè)計(jì)圖紙,包括'設(shè)計(jì)變更通知單'。
c.設(shè)計(jì)單位的有關(guān)資料,包括單位名稱、地址、負(fù)責(zé)人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質(zhì)及近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和技術(shù)力量等。
d.建筑新材料、新技術(shù)的收集。
e.特色樓盤(pán)的資料,優(yōu)秀戶型的收集。
3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)公司的項(xiàng)目策劃案和年度計(jì)劃編制設(shè)計(jì)過(guò)程計(jì)劃,內(nèi)容包括指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、招標(biāo)安排、各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度的安排、各階段各部門(mén)的配合要求。
3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或招標(biāo)文件,將擬邀標(biāo)設(shè)計(jì)單位名錄及相關(guān)背景資料和評(píng)標(biāo)意見(jiàn)提交招標(biāo)委員會(huì)審議批準(zhǔn)、組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)活動(dòng)。(具體見(jiàn)《招標(biāo)管理程序》)
3.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)結(jié)果擬定設(shè)計(jì)合同,并送審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)室法律事務(wù)中心審核,最后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
3.5特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),可由設(shè)計(jì)研發(fā)部直接委托設(shè)計(jì)單位開(kāi)展限額設(shè)計(jì)。
3.6設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制
3.6.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目策劃案中關(guān)于產(chǎn)品定位和成本定位等內(nèi)容編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),內(nèi)容必須包括:產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制、。
3.6.2必要時(shí),設(shè)計(jì)研發(fā)部必須根據(jù)不同的設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
3.7設(shè)計(jì)過(guò)程中的圖紙審查
3.7.1方案設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設(shè)計(jì)周期方案提交時(shí)間:
3.7.1.1由設(shè)計(jì)研發(fā)部按設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審。
3.7.1.2由設(shè)計(jì)研發(fā)部按照計(jì)劃的安排召集項(xiàng)目策劃中心、經(jīng)營(yíng)銷售部對(duì)方案進(jìn)行審查,從項(xiàng)目定位、密度、綠化、道路、配套等各項(xiàng)指標(biāo)是否與策劃相符合的角度提出審查意見(jiàn)。
3.7.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門(mén)圖紙審核的結(jié)果形成'會(huì)議紀(jì)要',并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要的精神與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系;要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)'會(huì)議紀(jì)要'的內(nèi)容對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。
3.7.1.4設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)方案交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見(jiàn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見(jiàn)傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見(jiàn)傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)方案設(shè)計(jì)的修改工作。
3.7.2擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查:
3.7.2.1擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位以及各項(xiàng)指標(biāo)相符。擴(kuò)初設(shè)計(jì)周期和出圖時(shí)間
3.7.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門(mén)內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。
3.7.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目策劃中心、工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。如:經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)所掌握的客戶需求信息,對(duì)其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對(duì)銷售進(jìn)度和銷售單價(jià)和總價(jià)的影響、是否滿足策劃案和計(jì)劃要求等提出具體建議;工程材料部對(duì)施工技術(shù)的可行性等提出建議;客戶服務(wù)部根據(jù)以往客戶投訴比較集中的問(wèn)題,對(duì)各階段的設(shè)計(jì)提出建議;物業(yè)公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段提出有關(guān)今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。
3.7.2.4審計(jì)核算部負(fù)責(zé)在20個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)擴(kuò)初圖紙的評(píng)價(jià),看工程造價(jià)是否在建造成本指標(biāo)限額內(nèi),如超出指標(biāo),審計(jì)核算部必須與設(shè)計(jì)研發(fā)部溝通并要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整;如設(shè)計(jì)單位無(wú)法通過(guò)優(yōu)化調(diào)整工程造價(jià)而且預(yù)計(jì)工程造價(jià)將超出策劃案中的成本指標(biāo)時(shí),審計(jì)部必須及時(shí)發(fā)出預(yù)警信息,并與項(xiàng)目策劃中心溝通,由項(xiàng)目策劃中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)信息,向各有關(guān)部門(mén)發(fā)函征求意見(jiàn),在匯總消化各部門(mén)反饋意見(jiàn)后向公司計(jì)劃委員會(huì)提出提高成本限額指標(biāo)的建議,經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)審議和和總經(jīng)理批準(zhǔn)后,追加投資。
3.7.2.5策劃中心牽頭組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部等比照原項(xiàng)目策劃案的主要指標(biāo)對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合性的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。如發(fā)現(xiàn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)與原項(xiàng)目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時(shí)提出異議,并通過(guò)設(shè)計(jì)研發(fā)部要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整,以保證擴(kuò)初設(shè)計(jì)在公司項(xiàng)目策劃案的指標(biāo)框架內(nèi)進(jìn)行。
3.7.2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將各部門(mén)審查意見(jiàn)匯總,編寫(xiě)關(guān)于產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)的說(shuō)明文件(內(nèi)容必須進(jìn)一步明確),經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)審議,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見(jiàn)傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改工作。
3.7.2.7設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將擴(kuò)初設(shè)計(jì)交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見(jiàn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見(jiàn)傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見(jiàn)傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén),如審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批意見(jiàn)所進(jìn)行的修改工作。
3.7.3施工圖審查
3.7.3.1施工圖的設(shè)計(jì)周期和出圖時(shí)間
3.7.3.2設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織部門(mén)內(nèi)的各專業(yè)審查(包括建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè))。
3.7.3.3設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織工程材料部(項(xiàng)目部)、審計(jì)核算部對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和確認(rèn)。工程材料部主要審查施工圖的技術(shù)可行性,審計(jì)核算部主要審查施工圖與擴(kuò)初圖有無(wú)大的偏離建造成本控制是否在限額指標(biāo)內(nèi)并提供必要的造價(jià)咨詢。如審計(jì)部認(rèn)為施工圖對(duì)原來(lái)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時(shí)反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時(shí)由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門(mén)中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
3.7.3.4必要時(shí)由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理委托專家評(píng)審組對(duì)施工圖進(jìn)行審查。
3.7.3.5設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將各部門(mén)的'圖紙?jiān)u審意見(jiàn)單'匯總,將匯總的修改意見(jiàn)傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見(jiàn)傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)施工圖修改工作。
3.7.3.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)將施工圖設(shè)計(jì)交對(duì)外聯(lián)絡(luò)部報(bào)建;對(duì)外聯(lián)絡(luò)部取回政府審查意見(jiàn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部將政府審查意見(jiàn)傳真至設(shè)計(jì)單位,并負(fù)責(zé)將審查意見(jiàn)傳遞給公司內(nèi)部相關(guān)部門(mén),如審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部等。設(shè)計(jì)研發(fā)部的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人監(jiān)督并跟蹤落實(shí)根據(jù)施工圖初設(shè)計(jì)報(bào)批意見(jiàn)所進(jìn)行的修改工作。如審查意見(jiàn)引起對(duì)原來(lái)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行較大的變更,設(shè)計(jì)研發(fā)部應(yīng)及時(shí)反饋給項(xiàng)目策劃中心,必要時(shí)由項(xiàng)目策劃中心組織有關(guān)部門(mén)中心進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
3.8設(shè)計(jì)交底與圖紙會(huì)審
3.8.1在施工圖出圖后,設(shè)計(jì)研發(fā)部的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理,其工作中心將轉(zhuǎn)到后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程管理工作。
3.8.2在設(shè)計(jì)交底前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求和督促總監(jiān)理工程師組織監(jiān)理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設(shè)計(jì)文件并對(duì)圖紙中存在的錯(cuò)漏碰缺等問(wèn)題及時(shí)提出書(shū)面意見(jiàn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織并跟蹤落實(shí)設(shè)計(jì)院修改結(jié)果。對(duì)施工圖中存在的問(wèn)題盡早預(yù)控,最大限度地減少后期的設(shè)計(jì)變更。
3.8.3由工程材料部項(xiàng)目經(jīng)理組織設(shè)計(jì)單位、質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審及交底,設(shè)計(jì)研發(fā)部參與。(具體內(nèi)容參見(jiàn)《施工管理程序》)
3.8.4在階段性施工前7天內(nèi),該項(xiàng)目部經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時(shí)將錯(cuò)漏矛盾等需修改之處提交設(shè)計(jì)研發(fā)部。
3.9設(shè)計(jì)變更
3.9.1設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結(jié)構(gòu)、使用功能、造價(jià)、外觀、工期的),設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更的,由提出部門(mén)填寫(xiě)申請(qǐng)單,經(jīng)部門(mén)經(jīng)理認(rèn)可后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、工程材料部(材料、設(shè)備、項(xiàng)目部)、經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部及其他相關(guān)部門(mén)召開(kāi)專題討論會(huì),并提出修改意見(jiàn),經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知單'后,送工程材料部和項(xiàng)目部,同時(shí)抄送經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部,并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.9.2設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)不完善的(不涉及3.6.1內(nèi)容的)
由項(xiàng)目部組織聯(lián)系并落實(shí)修改,并將設(shè)計(jì)單位的變更函定期送設(shè)計(jì)研發(fā)部備案;若與銷售合同或公司承
諾不一致時(shí),由設(shè)計(jì)研發(fā)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)用'工作聯(lián)系函'的方式通知經(jīng)營(yíng)銷售部。并由項(xiàng)目經(jīng)理簽字蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.9.3客戶要求修改的(不影響結(jié)構(gòu)安全、外觀的),由提出部門(mén)根據(jù)客戶的修改要求填寫(xiě)修改申請(qǐng),與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系,設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關(guān)人員討論,同時(shí)綜合設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn),提出處理方案,反饋給經(jīng)營(yíng)銷售部,由經(jīng)營(yíng)銷售部將處理方案與客戶溝通,經(jīng)客戶確認(rèn)后,將有客戶反饋的修改申請(qǐng)交設(shè)計(jì)研發(fā)部,由設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系,交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改,取得正式的'設(shè)計(jì)變更通知'后,送交工程材料部和項(xiàng)目部,同時(shí)抄送經(jīng)營(yíng)銷售部、審計(jì)核算部。并由項(xiàng)目部蓋章后送項(xiàng)目監(jiān)理單位。
3.10項(xiàng)目評(píng)價(jià)
3.10.1階段性評(píng)價(jià):在各項(xiàng)目施工階段,各業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)將設(shè)計(jì)單位的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、施工圖質(zhì)量等方面存在的問(wèn)題反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部,設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理必要時(shí)應(yīng)要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織本部門(mén)、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部開(kāi)展階段性的評(píng)價(jià),對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)反饋問(wèn)題的處理意見(jiàn)和處理結(jié)果予以反饋,并編寫(xiě)評(píng)價(jià)報(bào)告。
3.10.2竣工項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià):在竣工項(xiàng)目交付客戶使用6個(gè)月內(nèi),由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織本部門(mén)、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、對(duì)外聯(lián)絡(luò)部、項(xiàng)目部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司等開(kāi)展竣工項(xiàng)目設(shè)計(jì)專項(xiàng)綜合評(píng)價(jià),向總經(jīng)理提交專項(xiàng)報(bào)告,并為今后改進(jìn)設(shè)計(jì)控制工作積累經(jīng)驗(yàn)和為選擇設(shè)計(jì)單位提供參考依據(jù)
3.11圖紙管理:即在工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和使用、維護(hù)活動(dòng)中形成的各類圖紙、設(shè)計(jì)變更洽商函等。
3.11.1圖紙發(fā)放流程:
3.11.2相關(guān)部門(mén)資料員收到圖紙或更改通知單后,及時(shí)進(jìn)行清點(diǎn),逐套登記在《收?qǐng)D登記表》上,并按首頁(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)部編制的分發(fā)號(hào),逐頁(yè)加蓋受控分發(fā)號(hào);接到新圖后,各部門(mén)所持的舊圖作廢,由該部門(mén)資料員按分發(fā)清單收回并加蓋作廢章。
3.12設(shè)計(jì)過(guò)程流程圖:
設(shè)計(jì)過(guò)程控制流程圖
3.13問(wèn)責(zé)
對(duì)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量、建造成本控制等不能滿足公司項(xiàng)目策劃和計(jì)劃要求的,根據(jù)公司的《問(wèn)責(zé)制度》追問(wèn)責(zé)任人和責(zé)任部門(mén)。
4.相關(guān)文件
4.1《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總策劃程序》
4.2《施工管理程序》
4.3《銷售過(guò)程管理程序》
4.4《招標(biāo)管理程序》
4.5《市場(chǎng)調(diào)研程序》
4.5《項(xiàng)目報(bào)建、審批管理程序》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1設(shè)計(jì)變更洽商記錄(見(jiàn)《施工管理程序》附表)
5.2圖紙?jiān)u審意見(jiàn)單
5.3圖紙作廢通知單
5.4圖紙收發(fā)登記表
5.5圖紙借閱登記表
編制:
日期:審核:
日期:批準(zhǔn):
第3篇 某某房地產(chǎn)公司工作例會(huì)控制管理指引性文件
某房地產(chǎn)公司《工作例會(huì)》控制與管理指引性文件
根據(jù)公司目前《工作例會(huì)》效率的實(shí)際情況,為了提高會(huì)議效率,規(guī)范公司的內(nèi)部管理,形成在管理上有章可循、定義清楚、工作思路明確、保障工作流暢、加強(qiáng)執(zhí)行力、規(guī)避推諉現(xiàn)象,確保工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
在'有會(huì)有議、有議有決、有決有果'會(huì)議管理理念的指導(dǎo)下,制定'《工作例會(huì)》的控制與管理'指導(dǎo)性文件。
第一條 參會(huì)成員:(根據(jù)《工作例會(huì)》主題確定)
副經(jīng)理以上員工、關(guān)鍵員工、重要崗位員工;
第二條 語(yǔ)言:《工作例會(huì)》語(yǔ)言普通話;
第三條 時(shí)間:每周五晚上19:30,控制在晚上10點(diǎn)之前結(jié)束;
第四條《工作例會(huì)》記錄人 行政部資料員莫艷艷;
第五條 會(huì)議紀(jì)律:
5.1參會(huì)人員須到《會(huì)議紀(jì)要》記錄員莫艷艷處簽到;
5.2參會(huì)人員須帶好正規(guī)的筆記本,詳細(xì)記錄與自已有關(guān)的工作,以便任務(wù)完成的準(zhǔn)確性,保證執(zhí)行力;
5.3手機(jī)調(diào)為震動(dòng),接聽(tīng)電話須到會(huì)議室外,以便保證會(huì)議的質(zhì)量;
5.4會(huì)議室禁止吸煙,以便保證會(huì)議環(huán)境,總部參會(huì)人員自帶飲水杯;
5.5因故不能參加會(huì)議者,提前報(bào)總經(jīng)辦總經(jīng)理助理請(qǐng)假, 該項(xiàng)紀(jì)律納入員工考核評(píng)估;
5.6除特殊情況,經(jīng)批準(zhǔn)除外,任何人不準(zhǔn)遲到,無(wú)故缺席,負(fù)激勵(lì)如下:(工資體現(xiàn),表現(xiàn)納入員工考核;)
5.6.1《工作例會(huì)》正式開(kāi)始以后,10分鐘以內(nèi)到會(huì)者視為遲到,遲到者每次樂(lè)捐50元;
5.6.2《工作例會(huì)》正式開(kāi)始10分鐘以后到會(huì)或未經(jīng)批準(zhǔn)缺席視為無(wú)故缺席,無(wú)故缺席者每次樂(lè)捐100元或曠工處理;
5.7 《工作例會(huì)》工作部門(mén)負(fù)責(zé)人不按《工作例會(huì)》會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后等工作要求執(zhí)行到位,負(fù)勵(lì)激勵(lì)如下:
5.7.1以部門(mén)為單位,部門(mén)第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),第一次樂(lè)捐100元,第二次樂(lè)捐200元,第三次樂(lè)捐300元,第四次以上視為沒(méi)有合格的工作技能和管理能力,轉(zhuǎn)為試用期員工或者辭退處理;
5.7.2以參會(huì)人員為單位:第一次樂(lè)捐50元,第二次樂(lè)捐100元,第三次樂(lè)捐200元,第四次轉(zhuǎn)入試用期員工或辭退處理;
5.8在《工作例會(huì)》會(huì)中接聽(tīng)電話,每次樂(lè)捐30元;
第六條 《會(huì)議紀(jì)錄》要求:
6.1《會(huì)議紀(jì)錄》記錄要求:
6.1.1采用本號(hào)文件提供的《會(huì)議紀(jì)錄》表格,準(zhǔn)確表現(xiàn)工作狀態(tài);
6.1.2《會(huì)議紀(jì)錄》記錄內(nèi)容:《工作例會(huì)》前準(zhǔn)備工作要求提交部分,《工作例會(huì)》中各部發(fā)言的主要內(nèi)容,部門(mén)負(fù)責(zé)或相關(guān)責(zé)任人人相互討論工作對(duì)問(wèn)題解決的方案和建議
第4篇 房地產(chǎn)公司前期物業(yè)管理控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):前期物業(yè)管理控制程序
1.目的
通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
4.2接管驗(yàn)收
4.2.1由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。
4.2.2物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。
4.2.3接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。
4.3由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門(mén),包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門(mén),建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。
4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表
5.2qr23-02入伙通知書(shū)
5.3qr23-03入伙手續(xù)書(shū)
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
第5篇 房地產(chǎn)公司計(jì)劃管理工作程序
房地產(chǎn)公司計(jì)劃管理程序
1、目的和范圍:計(jì)劃是企業(yè)管理的重要手段之一,計(jì)劃制定和執(zhí)行過(guò)程,可以減少企業(yè)的不確定性,提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。通過(guò)制定計(jì)劃,形成企業(yè)明確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),通過(guò)監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行和計(jì)劃調(diào)整,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展,在實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的過(guò)程中,提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、應(yīng)變、協(xié)調(diào)等能力。本程序適用于企業(yè)計(jì)劃制定和執(zhí)行過(guò)程中的各種管理活動(dòng)。
2、職責(zé):
2.1企業(yè)發(fā)展中心
2.1.1企業(yè)發(fā)展中心是集團(tuán)進(jìn)行計(jì)劃工作的管理機(jī)構(gòu)。
2.1.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)匯總公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)等方面的信息,聽(tīng)取相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),經(jīng)集團(tuán)計(jì)劃委員會(huì)執(zhí)行會(huì)議討論,向決策層提出建議性的計(jì)劃指標(biāo),根據(jù)決策層確定的計(jì)劃指標(biāo),對(duì)計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行分解,聽(tīng)取部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)和平衡以后,形成執(zhí)行的計(jì)劃。
2.1.3企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃指標(biāo),統(tǒng)一計(jì)劃報(bào)告的模式。
2.1.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)匯總各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)的年度工作計(jì)劃并進(jìn)行綜合平衡,形成集團(tuán)年度計(jì)劃。
2.1.5企業(yè)發(fā)展中心通過(guò)計(jì)劃管理工具,監(jiān)督計(jì)劃指標(biāo)的執(zhí)行,及時(shí)向決策層反饋計(jì)劃的執(zhí)行情況,并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的異常情況及時(shí)發(fā)出預(yù)警。采取措施使計(jì)劃得到執(zhí)行,也是計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)的基本職能。
2.1.6企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃執(zhí)行情況,形成集團(tuán)的季度和年度計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告。
2.1.7企業(yè)發(fā)展中心主持召開(kāi)集團(tuán)的各種計(jì)劃會(huì)議。
2.1.8企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)該及時(shí)通報(bào)計(jì)劃背景信息。
2.2各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)
2.2.1各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi),向企業(yè)發(fā)展中心提供關(guān)于計(jì)劃方面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、相關(guān)信息等計(jì)劃管理需要的文件。有責(zé)任提供計(jì)劃信息的單位,應(yīng)該保證計(jì)劃信息的準(zhǔn)確性。各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)分解的計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的執(zhí)行計(jì)劃工作準(zhǔn)備,并形成部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)的工作計(jì)劃。
2.2.2財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部負(fù)責(zé)及時(shí)呈送財(cái)務(wù)報(bào)告并對(duì)各分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的核對(duì)。
2.2.3集團(tuán)以季度和年度為基本單位進(jìn)行計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理工作,各部室和分支機(jī)構(gòu)如遇非常規(guī)性問(wèn)題,影響計(jì)劃執(zhí)行,必須及時(shí)反饋情況。
2.2.4各部室和分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行公司決策層簽發(fā)的計(jì)劃指令。
3、工作程序:
3.1中長(zhǎng)期計(jì)劃編制
3.1.1企業(yè)發(fā)展中心牽頭組織公司各部門(mén)對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策因素進(jìn)行調(diào)查,并通過(guò)公司信息管理平臺(tái)了解內(nèi)部經(jīng)營(yíng)狀況,在充分掌握上以上各種影響公司經(jīng)營(yíng)的情報(bào)資料的基礎(chǔ)上對(duì)計(jì)劃做出建議與預(yù)測(cè)。
3.1.2根據(jù)調(diào)查資料和預(yù)測(cè)結(jié)果,由公司決策層確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo),確定計(jì)劃指標(biāo)。
3.1.3各部門(mén)按確定的公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及其所確定的計(jì)劃指標(biāo),分別編制新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、投資計(jì)劃、人員培訓(xùn)計(jì)劃等相應(yīng)的各中長(zhǎng)期專題發(fā)展計(jì)劃。
3.1.4企業(yè)發(fā)展中心對(duì)上述各專題計(jì)劃加以匯總,并進(jìn)行概略平衡,在此基礎(chǔ)上編制形成公司的中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。
3.2年度計(jì)劃編制
3.2.1企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)各部門(mén)提供的公司經(jīng)營(yíng)信息、市場(chǎng)行業(yè)以及公司中長(zhǎng)期計(jì)劃與上年度計(jì)劃執(zhí)行情況等信息,進(jìn)行計(jì)劃信息處理,對(duì)計(jì)劃形成的背景進(jìn)行評(píng)估,為計(jì)劃制定提供相關(guān)信息。
3.2.2企業(yè)發(fā)展中心組織召開(kāi)計(jì)劃制定會(huì)議,聽(tīng)取部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)的意見(jiàn),形成集團(tuán)建議性的計(jì)劃指標(biāo)。
3.2.3企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)公司決策層批準(zhǔn)的計(jì)劃指標(biāo),進(jìn)行計(jì)劃指標(biāo)分解,在聽(tīng)取部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,進(jìn)行綜合平衡。各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)根據(jù)分解的計(jì)劃指標(biāo),形成各項(xiàng)計(jì)劃及本部門(mén)的工作計(jì)劃。
3.2.3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部、外聯(lián)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)開(kāi)工目標(biāo),進(jìn)度計(jì)劃和本部門(mén)工作計(jì)劃。
3.2.3.2經(jīng)營(yíng)銷售部根據(jù)確認(rèn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制項(xiàng)目銷售、資金回籠及廣告宣傳費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃和相應(yīng)的本部門(mén)工作計(jì)劃。
3.2.3.3審計(jì)核算部根據(jù)確認(rèn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制項(xiàng)目投資進(jìn)度計(jì)劃和本部門(mén)工作計(jì)劃。
3.2.3.4客戶服務(wù)部根據(jù)確認(rèn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度編制項(xiàng)目客戶服務(wù)計(jì)劃。
3.2.3.5人力資源部根據(jù)公司人事規(guī)劃與實(shí)際狀況編制人事和行政管理費(fèi)開(kāi)支及財(cái)產(chǎn)更新計(jì)劃方案和與之相應(yīng)的本部門(mén)工作計(jì)劃。
3.2.3.6財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部根據(jù)公司實(shí)際情況編制公司專項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支和財(cái)產(chǎn)攤銷計(jì)劃以及與之相應(yīng)的本部門(mén)工作計(jì)劃。
3.2.4企業(yè)發(fā)展中心對(duì)各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)提交的工作計(jì)劃匯總并進(jìn)行產(chǎn)銷之間、交付期與工程進(jìn)度之間及各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的綜合平衡,形成集團(tuán)年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和工作計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3計(jì)劃執(zhí)行情況的控制和調(diào)整
3.3.1各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)須在每季度首月的10日前向企業(yè)發(fā)展中心提交上季度計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告,年度計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告則須在下一年度的1月20日前提交。
3.3.2各分支機(jī)構(gòu)的季度與年度計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告須在上述規(guī)定時(shí)間內(nèi)同時(shí)提交給財(cái)務(wù)部,由財(cái)務(wù)部在五個(gè)工作日內(nèi)對(duì)上述各分支機(jī)構(gòu)計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的審核后、轉(zhuǎn)發(fā)給企業(yè)發(fā)展中心。
3.3.3企業(yè)發(fā)展中心對(duì)各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行匯總,編寫(xiě)集團(tuán)季度、半年和年度計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告,說(shuō)明計(jì)劃執(zhí)行效果和進(jìn)度,分析執(zhí)行中的經(jīng)驗(yàn)和不足。在此基礎(chǔ)上由企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)召集集團(tuán)計(jì)劃執(zhí)行工作季度通報(bào)會(huì)議和年度總結(jié)會(huì)議。
3.3.4企業(yè)發(fā)展中心監(jiān)督檢查計(jì)劃的執(zhí)行,并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的異常情況進(jìn)行預(yù)警。同時(shí)及時(shí)通報(bào)計(jì)劃背景的信息,根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部的變化,提出計(jì)劃修改的意見(jiàn)。
3.3.5企業(yè)發(fā)展中心組織召開(kāi)集團(tuán)計(jì)劃委員會(huì)會(huì)議和其他的計(jì)劃會(huì)議,為計(jì)劃會(huì)議提供計(jì)劃文件。
3.3.6企業(yè)發(fā)展中心對(duì)計(jì)劃制定和執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié),并提出改進(jìn)意見(jiàn),作為下一年度計(jì)劃的編制依據(jù)。
3.4計(jì)劃執(zhí)行情況的考核
3.4.1各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中,對(duì)于明確預(yù)見(jiàn)的、已經(jīng)發(fā)生的與計(jì)劃有重大偏差的經(jīng)營(yíng)信息須及時(shí)主動(dòng)反饋給企業(yè)發(fā)展中心。
3.4.2企業(yè)發(fā)展中心及時(shí)分析各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)反饋的計(jì)劃執(zhí)行情況,對(duì)于有可能發(fā)生的影響計(jì)劃執(zhí)行的重大因素發(fā)出預(yù)警,同時(shí)提出計(jì)劃調(diào)整方案并組織召開(kāi)計(jì)劃委員會(huì)專題會(huì)議就調(diào)整方案進(jìn)行協(xié)商討論,經(jīng)公司決策層審批后由各部門(mén)和各分支機(jī)構(gòu)執(zhí)行。
3.4.3企業(yè)發(fā)展中心在每個(gè)季度結(jié)束后的第一月的中下旬和年度結(jié)束后的第一個(gè)月的下旬,向集團(tuán)提交季度及年終計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告。由企業(yè)發(fā)展中心會(huì)同人力資源部,對(duì)各部門(mén)和各分支
機(jī)構(gòu)的計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行季度及年終考核并采取相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。
4、相關(guān)文件
4.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總策劃程序
4.2會(huì)議制度
4.3工作改進(jìn)管理程序
5、相關(guān)表單、記錄
5.1計(jì)劃專題會(huì)議紀(jì)要
5.2各類計(jì)劃資料
編制:
日期:審核:
日期:批準(zhǔn):
第6篇 房地產(chǎn)公司信息管理工作程序
房地產(chǎn)公司信息管理程序
1目的和范圍:通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)內(nèi)部信息的集成和處理,為公司戰(zhàn)略管理服務(wù),為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行提供服務(wù);并通過(guò)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用與管理,使信息技術(shù)成為企業(yè)管理水平逐步提升的重要工具。企業(yè)發(fā)展中心將逐步實(shí)現(xiàn)上述信息管理的功能。
2職責(zé):
2.1各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)負(fù)有指定專人定時(shí)提供企業(yè)發(fā)展中心要求提供信息的職責(zé),并保證信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、統(tǒng)一性。企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的收集和發(fā)布,并及時(shí)地把信息傳送給相應(yīng)的部門(mén),使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。
2.2企業(yè)發(fā)展中心是融僑集團(tuán)進(jìn)行信息管理的工作機(jī)構(gòu)。
2.3企業(yè)發(fā)展中心每年向總經(jīng)理提出信息管理的工作計(jì)劃。
2.4企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織外部和內(nèi)部的信息收集和處理,統(tǒng)一集團(tuán)的信息管理,并進(jìn)行相應(yīng)的信息資源傳播。
2.5企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織信息資源的保密、歸檔、儲(chǔ)存。
2.6企業(yè)發(fā)展中心為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺(tái),負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。
2.7企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)今后開(kāi)發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過(guò)企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一認(rèn)可,以避免出現(xiàn)各信息系統(tǒng)不兼容問(wèn)題。
3工作程序
3.1信息管理工作計(jì)劃作為企業(yè)發(fā)展中心工作計(jì)劃的一部分,由企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)實(shí)際需求和自身?xiàng)l件編制,總經(jīng)理批準(zhǔn)后由信息管理專員具體組織實(shí)施。
3.2信息資源收集
3.2.1集團(tuán)各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)有責(zé)任按照信息管理的規(guī)律和信息管理部門(mén)的要求,及時(shí)、準(zhǔn)確、統(tǒng)一地提交相應(yīng)的信息。
3.2.2企業(yè)發(fā)展中心對(duì)各部門(mén)提交的信息進(jìn)行評(píng)估,未達(dá)到要求的信息,企業(yè)發(fā)展中心要求作進(jìn)一步補(bǔ)充或修正,各部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)應(yīng)于指定的時(shí)間內(nèi)再次提交相關(guān)信息;
3.2.3企業(yè)發(fā)展中心組織力量及時(shí)完成信息的收集和處理;
3.2.4企業(yè)發(fā)展中心對(duì)外包給外部組織承擔(dān)的信息收集工作進(jìn)行監(jiān)管。
3.3信息資源分析
3.3.1企業(yè)發(fā)展中心牽頭組織企業(yè)內(nèi)外部的力量,定期或不定期地召開(kāi)信息分析會(huì),以逐步提升企業(yè)對(duì)信息的利用水平;
3.3.2企業(yè)發(fā)展中心可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要、部門(mén)和分支機(jī)構(gòu)的需要,根據(jù)總經(jīng)理的指令,對(duì)某類信息進(jìn)行專項(xiàng)分析,讓信息管理充分發(fā)揮服務(wù)于企業(yè)業(yè)務(wù)的作用。
3.4信息資源傳播
3.4.1企業(yè)發(fā)展中心將根據(jù)信息的用途,選擇信息資源的傳播方式,決定信息傳播范圍、傳播時(shí)效。
3.4.2企業(yè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一集團(tuán)信息的發(fā)布,并及時(shí)地把信息傳送給相應(yīng)的部門(mén),使信息能夠?yàn)楣芾硖峁┓?wù)。
3.4.3信息的傳播方式主要有:編輯印發(fā)紙質(zhì)《決策內(nèi)參》、對(duì)重要專題制作專題報(bào)告、召開(kāi)信息通報(bào)會(huì)、利用專用軟件在局域網(wǎng)上發(fā)布等。
3.5信息使用反饋:信息使用者可以對(duì)信息作出批示或反饋,填寫(xiě)《信息反饋單》,企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)該對(duì)《信息反饋單》答復(fù)。
3.6信息資源的保密、歸檔、儲(chǔ)存執(zhí)行《文件管理程序》和《檔案管理程序》。
3.7信息技術(shù)應(yīng)用管理及促進(jìn)
3.7.1企業(yè)發(fā)展中心視企業(yè)實(shí)際需要,為企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)行的系統(tǒng)性提供管理軟件平臺(tái),負(fù)責(zé)信息管理專用軟件的運(yùn)行管理與維護(hù)。
3.7.2企業(yè)發(fā)展中心協(xié)調(diào)各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)使用管理軟件方面的工作,各部門(mén)、各分支機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)使用新的管理軟件應(yīng)該經(jīng)過(guò)企業(yè)發(fā)展中心統(tǒng)一管理。
3.7.3按需引進(jìn)并促進(jìn)企業(yè)辦公自動(dòng)化。實(shí)現(xiàn)以業(yè)務(wù)信息、請(qǐng)示單信息、決策信息、部門(mén)周記信息、計(jì)劃執(zhí)行信息、工作聯(lián)系函、工作報(bào)表、會(huì)議紀(jì)要為主的信息資源的自動(dòng)化管理及流轉(zhuǎn)。
編制:
日期:20**年4月24日審核:**
日期:20**年4月29日批準(zhǔn):
日期:
第7篇 房地產(chǎn)公司租賃管理工作程序
房地產(chǎn)公司租賃管理程序
1目的和范圍:確保為客戶提供滿意的租賃服務(wù)。適用于公司未售物業(yè)、配套物業(yè)的租賃管理。
2職責(zé):
2.1總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。
2.2法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)制定租賃合同文本。
2.3經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)物業(yè)租賃行情市場(chǎng)調(diào)研,組織合同談判、合同評(píng)審、合同簽訂。
2.4財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參與合同評(píng)審中的定價(jià)評(píng)審。
2.5設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、工程施工方面的評(píng)審。
2.6設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供待租賃物業(yè)的竣工圖。
2.7審計(jì)核算部負(fù)責(zé)根據(jù)竣工圖進(jìn)行面積核算。
2.8總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
3工作程序:
3.1設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)提供給審計(jì)核算部待租賃物業(yè)的竣工圖。
3.2審計(jì)核算部根據(jù)設(shè)計(jì)研發(fā)部提供的竣工圖進(jìn)行面積核算,并向經(jīng)營(yíng)銷售部提供面積核算表。
3.3法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)組織草擬《租賃合同》文本。
3.4經(jīng)營(yíng)銷售部市場(chǎng)調(diào)研小組負(fù)責(zé)進(jìn)行本市及項(xiàng)目周邊租賃市場(chǎng)的調(diào)查,并撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。
3.5經(jīng)營(yíng)銷售部與財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同參考調(diào)查報(bào)告及待租賃物業(yè)情況,擬定租賃價(jià)格。
3.6經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理組織租賃業(yè)務(wù)的客戶談判,售后客戶服務(wù)追蹤租賃合同的談判,并根據(jù)需要溝通財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、工程材料部及物業(yè)公司,取得相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),根據(jù)評(píng)審結(jié)果修改《租賃合同》。
3.7設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部根據(jù)需要負(fù)責(zé)評(píng)審租賃合同中有關(guān)設(shè)計(jì)、工程施工方面的問(wèn)題。
3.8合同承辦人根據(jù)談判結(jié)果整理《租賃合同》,傳遞給總經(jīng)理室法律顧問(wèn)。法律顧問(wèn)在《租賃合同》修訂過(guò)程中對(duì)條款的法律符合性進(jìn)行審核,并提供修改意見(jiàn)。
3.9總經(jīng)理批準(zhǔn)合同執(zhí)行。
3.10經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理組織客戶簽訂《租賃合同》,詳見(jiàn)《合同管理制度》。
3.11經(jīng)營(yíng)銷售部售后客戶服務(wù)根據(jù)《租賃合同》及客戶要求組織設(shè)計(jì)研發(fā)部及工程材料部對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行整改。
3.12財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部根據(jù)簽訂的《租賃合同》收取客戶租賃保證金及租金結(jié)算。
3.13經(jīng)營(yíng)銷售部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部共同辦理租賃物業(yè)的接樓手續(xù)。
3.14總經(jīng)理室委托物業(yè)公司對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行管理。
3.15物業(yè)公司根據(jù)《租賃合同》對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行租賃期滿回收驗(yàn)收,經(jīng)營(yíng)銷售部參與驗(yàn)收,收回租賃物業(yè)。
3.16物業(yè)續(xù)租和《租賃合同》變更參照上述3.6-3.12條款執(zhí)行。
4相關(guān)文件:
4.1《合同管理制度》
4.2租賃合同文本
5相關(guān)表單
5.1工作聯(lián)系函(見(jiàn)《文件管理程序》附表)
5.2工作請(qǐng)示單(見(jiàn)《文件管理程序》附表)
編制:
日期:20**.4.22審核:
日期:20**.4.28批準(zhǔn):
日期:20**.4.30
第8篇 房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理工作程序
房地產(chǎn)公司招標(biāo)管理程序
1.目的和范圍:加強(qiáng)本公司設(shè)計(jì)、施工、廣告合同的招標(biāo)管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。
2.職責(zé)
2.1總經(jīng)理室組織各相關(guān)部門(mén)參與設(shè)計(jì)、施工、廣告招標(biāo)工作。
2.2設(shè)計(jì)招標(biāo)
2.2.1副總經(jīng)理主持設(shè)計(jì)招標(biāo)的全過(guò)程。
2.2.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招標(biāo)的具體工作。
2.2.3設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間的合同保管、監(jiān)督和傳遞工作。
2.2.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、工程材料部資料員負(fù)責(zé)傳遞到本部門(mén)的合同的保管。
2.3施工招標(biāo)
2.3.1副總經(jīng)理主持施工招標(biāo)的全過(guò)程。
2.3.2工程材料部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工招標(biāo)的具體工作。
2.3.3工程材料部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工期間的合同保管、傳遞工作。
2.3.4審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部資料員負(fù)責(zé)保管傳遞到本部門(mén)的合同。
2.4廣告招標(biāo)
2.4.1經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)挑選參與競(jìng)標(biāo)的廣告公司。
2.4.2經(jīng)營(yíng)銷售部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作。
2.4.3經(jīng)營(yíng)銷售部組織人員與中標(biāo)廣告公司進(jìn)行合同談判。
2.4.4經(jīng)營(yíng)銷售部匯總談判結(jié)果,修訂合同文本,向總經(jīng)理匯報(bào)。
2.4.5總經(jīng)理確定與廣告公司的合同文本。
2.5總經(jīng)理簽署合同。
2.6公司圖書(shū)檔案室管理員負(fù)責(zé)合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1設(shè)計(jì)招標(biāo)管理:
3.1.1設(shè)計(jì)招標(biāo)程序:
3.1.1.1總經(jīng)理發(fā)布招標(biāo)指令,確定招標(biāo)方式。
3.1.1.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理跟據(jù)總經(jīng)理確定的要求,組織編寫(xiě)招標(biāo)文件或者設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),內(nèi)容包括:
a.經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及有關(guān)文件的復(fù)印件。
b.項(xiàng)目說(shuō)明書(shū),包括對(duì)工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、圖紙內(nèi)容、
張數(shù)和圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度等的要求。
c.合同的主要要求和內(nèi)容。
d.設(shè)計(jì)資料提供內(nèi)容、方式和時(shí)間,設(shè)計(jì)文件的審查時(shí)間。
e.組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘和進(jìn)行招標(biāo)文件說(shuō)明的時(shí)間和地點(diǎn)。
f.招標(biāo)起止日期。
3.1.1.3設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司發(fā)布設(shè)計(jì)招標(biāo)通告或向選擇的設(shè)計(jì)單位發(fā)邀請(qǐng)招標(biāo)函,選擇設(shè)計(jì)單位的依據(jù)為:
a.設(shè)計(jì)資歷和設(shè)計(jì)信譽(yù)。
b.設(shè)計(jì)進(jìn)度和收費(fèi)。
c.近期設(shè)計(jì)的主要工程情況和社會(huì)評(píng)價(jià)。
3.1.1.4總經(jīng)理室牽頭,副總經(jīng)理主持,設(shè)計(jì)研發(fā)部組織建立評(píng)標(biāo)小組,根據(jù)具體項(xiàng)目制定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法和依據(jù)。
3.1.1.5設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織投標(biāo)單位踏勘工程現(xiàn)場(chǎng),解答投標(biāo)單位的問(wèn)題。
3.1.1.6設(shè)計(jì)研發(fā)部收到投標(biāo)單位的投標(biāo)文件后,組織評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo),確定中標(biāo)單位,發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),并通知未中標(biāo)的單位。確定中標(biāo)的依據(jù):
a.設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣。
b.建設(shè)造價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益的好壞。
c.設(shè)計(jì)進(jìn)度快慢。
d.單位綜合保障實(shí)力及施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)能力。
3.1.1.7設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司擬定合同,合同條款的內(nèi)容包括:
a.合同簽定的依據(jù)。
b.設(shè)計(jì)人應(yīng)提交的資料文件及設(shè)計(jì)進(jìn)度要求。
c.設(shè)計(jì)費(fèi)支付的要求。
d.雙方的責(zé)任要求和違約要求。
3.1.1.8總經(jīng)理與中標(biāo)單位簽定合同。
3.1.2針對(duì)具體項(xiàng)目,可由設(shè)計(jì)研發(fā)部跟據(jù)設(shè)計(jì)難度對(duì)多家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行考查,并編寫(xiě)考查報(bào)告,選擇合格的設(shè)計(jì)單位經(jīng)總經(jīng)理確認(rèn)后,由設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理代表公司對(duì)合格的設(shè)計(jì)單位采用直接委托設(shè)計(jì)的方式。
3.1.3特殊項(xiàng)目由總經(jīng)理直接指定設(shè)計(jì)單位。
3.1.4合同存檔和合同執(zhí)行評(píng)價(jià)
3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書(shū)檔案室保管。
3.1.4.2設(shè)計(jì)研發(fā)部經(jīng)理組織各相關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià),以報(bào)告的形式上報(bào)總經(jīng)理室審閱。設(shè)計(jì)研發(fā)部將評(píng)價(jià)報(bào)告存檔,并建立合格設(shè)計(jì)單位名錄,供公司設(shè)計(jì)招標(biāo)使用。
3.2施工招標(biāo)管理
3.2.1建立原始合格承包商名錄
由工程材料部收集建筑承包商市場(chǎng)承包企業(yè)的有關(guān)信息,根據(jù)下列條件建立合格承包商原始名錄,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
a.企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績(jī);
b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡(jiǎn)況;
c.施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況,正在施工的承建項(xiàng)目;
d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);
3.2.2具有可預(yù)見(jiàn)性的或合同金額10萬(wàn)元以上的施工合同,由總經(jīng)理室牽頭,工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部參加進(jìn)行招標(biāo)。
施工招標(biāo)程序:
3.2.2.1總經(jīng)理確定招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),發(fā)布招標(biāo)指令。
3.2.2.2工程材料部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理確定的要求,執(zhí)行公司向合格承包商名錄上適合所招標(biāo)項(xiàng)目的承包商發(fā)布施工招標(biāo)通知或邀請(qǐng)招標(biāo)函的工作。
3.2.2.3總經(jīng)理室牽頭,由工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部組成評(píng)標(biāo)小組。
3.2.2.4評(píng)標(biāo)小組編制招標(biāo)文件,制定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法。
3.2.2.5總經(jīng)理室審核招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法。
3.2.2.6評(píng)標(biāo)小組審查參加招標(biāo)的承包商的資質(zhì)文件:
a.企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)資質(zhì),主要施工經(jīng)歷和近期施工業(yè)績(jī);
b.質(zhì)量保證措施,技術(shù)力量簡(jiǎn)況;
c.施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況,正在施工的承建項(xiàng)目;
d.資金和財(cái)務(wù)狀況,企業(yè)的商業(yè)信譽(yù);
e.準(zhǔn)備在招標(biāo)工程上使用的施工機(jī)械設(shè)備,以及采用的施工方法和施工進(jìn)度安排。
3.2.2.7工程材料部經(jīng)理根據(jù)評(píng)審結(jié)果,向合格的承包商發(fā)送招標(biāo)文件、圖紙、技術(shù)資料。
3.2.2.8工程材料部經(jīng)理組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘,解釋招標(biāo)文件,解答投標(biāo)單位提出的問(wèn)題。
3.2.2.9副總經(jīng)理接受投標(biāo)單位的標(biāo)書(shū),并組織會(huì)議,由投標(biāo)單位介紹投標(biāo)文件,回答評(píng)標(biāo)小組提出的問(wèn)題。
3.2.2.10工程材料部經(jīng)理組織評(píng)標(biāo)
,編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告,報(bào)告內(nèi)容包括:工程報(bào)價(jià)、施工工期、企業(yè)信譽(yù)、施工業(yè)績(jī)。
3.2.2.11副總經(jīng)理組織決標(biāo)談判,編寫(xiě)報(bào)告,各部門(mén)會(huì)簽,送呈總經(jīng)理。
3.2.2.12由總經(jīng)理確定中標(biāo)單位。
3.2.2.13工程材料部經(jīng)理代表公司向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書(shū),并通知未中標(biāo)單位。
3.2.2.14副總經(jīng)理組織施工合同談判,談判成功后由總經(jīng)理簽署施工合同。
a.項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督施工合同的實(shí)施、合同管理。
b.各相關(guān)部門(mén)的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。
3.2.3針對(duì)工地發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)的施工項(xiàng)目,項(xiàng)目經(jīng)理可以應(yīng)急確定隊(duì)伍,立即進(jìn)場(chǎng)施工,并及時(shí)通知公司各相關(guān)部門(mén)。
3.2.3.1項(xiàng)目經(jīng)理確定應(yīng)急施工隊(duì)伍的范圍:
a.無(wú)備選施工隊(duì)伍的情況,可與符合工程要求資質(zhì)的施工隊(duì)伍簽署5萬(wàn)元以下的項(xiàng)目施工合同;
b.有備選施工隊(duì)伍的情況,可簽署10萬(wàn)元以下的項(xiàng)目施工合同;
c.備選施工隊(duì)伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。
3.2.3.2項(xiàng)目經(jīng)理可與施工隊(duì)伍簽定臨時(shí)合同,并以工作請(qǐng)示單附件形式上報(bào)工程材料部。
3.2.3.3工程材料部經(jīng)理組織公司相關(guān)部門(mén)對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行評(píng)審,會(huì)簽意見(jiàn)。
3.2.3.4工程材料部經(jīng)理將合同上呈總經(jīng)理室,總經(jīng)理批復(fù)并簽署合同。
3.2.3.5工程材料部將合同文件分發(fā)總經(jīng)理室、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、項(xiàng)目部。
3.2.3.6項(xiàng)目經(jīng)理部監(jiān)督合同的實(shí)施、合同管理。
3.2.3.7各相關(guān)部門(mén)的資料員負(fù)責(zé)保管合同文件。
3.2.4公司對(duì)設(shè)計(jì)與施工為一體的工程實(shí)行限額造價(jià)管理,由總經(jīng)理確定高級(jí)裝修工程、景園工程最高投資限額,招標(biāo)程序同3.2.2條。
3.2.5特殊情況下由總經(jīng)理確定承包商。
3.2.6合同存檔及合同執(zhí)行評(píng)價(jià):
3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書(shū)檔案室保管。
3.2.6.2工程材料部組織項(xiàng)目部并會(huì)同各部門(mén)對(duì)施工單位的合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)報(bào)告上報(bào)總經(jīng)理室審閱。
3.2.6.3工程材料部將評(píng)價(jià)報(bào)告存檔,并調(diào)整合格承包商名錄,供公司招標(biāo)使用。
3.3廣告招標(biāo)控制
3.3.1招標(biāo)流程(見(jiàn)下圖所示)
3.3.2特殊情況下,總經(jīng)理指定廣告公司。
籌備階段發(fā)標(biāo) 評(píng)標(biāo)
4.相關(guān)文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名錄》
5.相關(guān)表單、記錄
5.1招標(biāo)文件領(lǐng)取登記表
5.2招標(biāo)通知書(shū)
5.3開(kāi)標(biāo)報(bào)告
5.4招投標(biāo)記錄
5.5評(píng)標(biāo)報(bào)告
5.6中標(biāo)通知書(shū)
5.7合同執(zhí)行情況評(píng)價(jià)報(bào)告
過(guò)程
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
設(shè)計(jì)招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30
施工招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28
廣告招標(biāo)**20**.4.22**20**.4.28
第9篇 房地產(chǎn)公司管理評(píng)審控制工作程序
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊(cè):管理評(píng)審控制程序
1.目的
通過(guò)管理評(píng)審,定期對(duì)公司的質(zhì)量管理體系進(jìn)行有效的評(píng)審,確保持續(xù)有效地滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。
2.范圍
本程序適用于公司管理評(píng)審。
3.職責(zé)
3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審會(huì)議,并對(duì)評(píng)審結(jié)果做出決定性意見(jiàn);
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,組織編制管理評(píng)審報(bào)告,檢查落實(shí)管理評(píng)審意見(jiàn);
3.3工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審的組織準(zhǔn)備工作,收集管理評(píng)審所需的資料,編制管理評(píng)審報(bào)告,組織實(shí)施和驗(yàn)證評(píng)審中提出的糾正和預(yù)防措施;
3.4各部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供所分管的評(píng)審所需資料,實(shí)施有關(guān)的糾正和預(yù)防措施。
4.控制程序
4.1公司每年(間隔不超過(guò)12個(gè)月)組織進(jìn)行一次管理評(píng)審,由公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)經(jīng)理參加。在公司發(fā)生重大的質(zhì)量事故、經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生重大變化、公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大改變以及外部審核等特殊情況時(shí),由公司總經(jīng)理決定,增加管理評(píng)審的頻次。
4.2管理評(píng)審會(huì)議準(zhǔn)備工作
4.2.1公司總經(jīng)理決定會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間,由管理者代表負(fù)責(zé)安排有關(guān)部門(mén),進(jìn)行會(huì)議資料的準(zhǔn)備工作:
a.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度內(nèi)部及第二、三方質(zhì)量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預(yù)防措施情況的匯總分析;
b.策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供顧客意見(jiàn)調(diào)查分析報(bào)告和對(duì)顧客投訴處理情況的匯總分析;
c.工程部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供工程施工質(zhì)量控制情況;
d.財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供年度公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析報(bào)告;
e.管理者代表負(fù)責(zé)準(zhǔn)備并提供質(zhì)量體系運(yùn)行情況報(bào)告;
f.以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施情況;
g.質(zhì)量管理體系變更機(jī)會(huì)的識(shí)別;
h.改進(jìn)的建議。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)收集整理有關(guān)的評(píng)審資料,經(jīng)管理者代表審閱后,于評(píng)審會(huì)一周前,連同評(píng)審會(huì)通知發(fā)至參會(huì)人員。
4.3管理評(píng)審會(huì)議
4.3.1管理評(píng)審會(huì)議由公司總經(jīng)理主持召開(kāi)。
4.3.2管理者代表匯報(bào)質(zhì)量體系的運(yùn)行情況和分析意見(jiàn)。
4.3.3根據(jù)各部門(mén)提供的評(píng)審資料,對(duì)以下幾個(gè)方面進(jìn)行評(píng)審:
a.質(zhì)量體系審核的結(jié)果;
b.顧客反饋;
c.過(guò)程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性;
d.預(yù)防和糾正措施的狀況;
e.以往管理評(píng)審的跟蹤措施;
f.可能影響質(zhì)量管理體系的變更;
g.改進(jìn)的建議。
4.3.4公司總經(jīng)理對(duì)評(píng)審會(huì)議進(jìn)行總結(jié),并確定質(zhì)量管理體系的改進(jìn)意見(jiàn)和措施。
4.3.5工程部負(fù)責(zé)管理評(píng)審會(huì)議的記錄并保存。
4.4管理評(píng)審報(bào)告
4.4.1工程部根據(jù)評(píng)審結(jié)果和會(huì)議記錄,起草管理評(píng)審報(bào)告。
4.4.2管理評(píng)審報(bào)告的主要內(nèi)容包括:
a.質(zhì)量體系運(yùn)行的總體情況;
b.實(shí)施質(zhì)量體系審核和糾正預(yù)防措施的情況;
c.公司的經(jīng)營(yíng)狀況;
d.顧客意見(jiàn)及處理情況的匯總分析;
e.公司質(zhì)量管理體系具體的體系改進(jìn)、產(chǎn)品改進(jìn)和資源配置改進(jìn)的需求及措施,以及這些措施實(shí)施和驗(yàn)證的要求;
f.管理評(píng)審的結(jié)論;
g.參會(huì)人員名單等。
4.4.3管理評(píng)審報(bào)告經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行發(fā)放,并歸檔保管。
4.5管理評(píng)審結(jié)果的驗(yàn)證
4.5.1工程部根據(jù)管理評(píng)審報(bào)告,對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的問(wèn)題,填寫(xiě)“糾正和預(yù)防措施通知單”,下發(fā)責(zé)任部門(mén),執(zhí)行《糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.5.2各責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)制定糾正和預(yù)防措施,經(jīng)工程部審核,管理者代表批準(zhǔn)后,組織實(shí)施并驗(yàn)證。
4.5.3管理評(píng)審結(jié)論要求修改《手冊(cè)》和質(zhì)量體系程序文件的,由工程部負(fù)責(zé)組織進(jìn)行修改。
4.5.4對(duì)本次管理評(píng)審報(bào)告的落實(shí)情況和效果,要在下次管理評(píng)審中進(jìn)行評(píng)審。
5.質(zhì)量記錄
5.1qr01-01管理評(píng)審報(bào)告
第10篇 房地產(chǎn)公司工作改進(jìn)管理工作程序
房地產(chǎn)公司工作改進(jìn)管理程序
1.目的和范圍:以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)為原則,通過(guò)對(duì)有關(guān)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況信息的收集與分析,發(fā)現(xiàn)公司質(zhì)量管理體系中存在的問(wèn)題,尋求改進(jìn)機(jī)會(huì),適時(shí)采取糾正和預(yù)防措施并對(duì)措施有效性進(jìn)行驗(yàn)證,形成制度化的持續(xù)改進(jìn)機(jī)制,確保體系運(yùn)行的適宜性和有效性。
2.職責(zé)
2.1總經(jīng)理室
2.1.1收集質(zhì)量管理相關(guān)信息,制定改進(jìn)措施,組織有關(guān)部門(mén)實(shí)施和驗(yàn)證這些措施;
2.1.2負(fù)責(zé)公司內(nèi)部審核、管理評(píng)審的組織,以及組織公司迎接外部審核;
2.1.3保存有關(guān)質(zhì)量管理體系改進(jìn)活動(dòng)的相關(guān)記錄及信息。
2.1.4負(fù)責(zé)組織對(duì)各部門(mén)年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核,必要時(shí)對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
2.2各部門(mén)
2.2.1根據(jù)總經(jīng)理室的安排具體實(shí)施改進(jìn)措施,并配合總經(jīng)理室對(duì)措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證;
2.2.2在日常的業(yè)務(wù)、管理活動(dòng)中收集質(zhì)量管理相關(guān)信息;
2.2.3根據(jù)所收集的信息提出改進(jìn)建議。
2.2.4接受總經(jīng)理室對(duì)本部門(mén)年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核,必要時(shí)調(diào)整工作計(jì)劃。
3、工作流程
3.1公司改進(jìn)工作通過(guò)以下方式進(jìn)行:
3.1.1內(nèi)審,執(zhí)行《內(nèi)審程序》。
3.1.2外審,公司針對(duì)外部第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)在對(duì)質(zhì)量管理體系初審、年度監(jiān)督審核和復(fù)審中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),采取糾正和預(yù)防措施,并配合認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)措施的有效性進(jìn)行驗(yàn)證,并保存記錄。
3.1.3管理評(píng)審,結(jié)合年終總結(jié)進(jìn)行,執(zhí)行《管理評(píng)審程序》。
3.1.4項(xiàng)目總結(jié),項(xiàng)目竣工交付后6個(gè)月內(nèi),由總經(jīng)理室負(fù)責(zé)質(zhì)量管理的總工組織對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)?？偨?jīng)理室負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部、經(jīng)營(yíng)銷售部、工程材料部、項(xiàng)目經(jīng)理部、物業(yè)公司等單位從各自的角度提交綜合評(píng)價(jià)報(bào)告。總工負(fù)責(zé)對(duì)各評(píng)價(jià)報(bào)告中提及的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行匯總、分類、分析。
3.1.5日常工作改進(jìn)圍繞各部門(mén)周記和經(jīng)理例會(huì)進(jìn)行。
3.1.5.1總經(jīng)理室負(fù)責(zé)收集以下信息:各部室的'工作周記';經(jīng)理例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)質(zhì)量管理的信息;通過(guò)客戶服務(wù)中心收集客戶投訴和客戶滿意信息。參見(jiàn)《客戶服務(wù)管理程序》文件。
3.1.5.2在日常的管理工作中,收集公司各部門(mén)橫向溝通狀況方面的信息,必要時(shí)向總經(jīng)理提出專題報(bào)告。
3.1.5.3除了部室工作周記之外,各部室還應(yīng)在日常工作中注意收集以下信息:
●經(jīng)營(yíng)銷售部:
a.結(jié)合日常業(yè)務(wù)活動(dòng)收集、整理、分析客戶對(duì)售前、售中、售后服務(wù)以及對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面的建議和抱怨信息。
b.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲知行業(yè)中對(duì)工程質(zhì)量、客戶服務(wù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等方面的觀點(diǎn)和要求,并定期向總經(jīng)理室匯報(bào),以利采取改進(jìn)措施。
c.收集社會(huì)各種媒體對(duì)公司質(zhì)量改進(jìn)方面有價(jià)值的評(píng)價(jià)信息,并定期向總經(jīng)理匯報(bào)。
d.收集政府部門(mén)關(guān)于商品房銷售方面的有關(guān)規(guī)定及變更的信息。
●工程材料部:
收集政府部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。
●審計(jì)核算部:
收集政府部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目投資、造價(jià)管理等方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。
●財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部:
收集政府部門(mén)和銀行關(guān)于項(xiàng)目融資、住房消費(fèi)信貸等方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。
●設(shè)計(jì)研發(fā)部:
a.收集政府部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。
b.結(jié)合日常工作收集產(chǎn)品研發(fā)方面的信息。
●人力資源部負(fù)責(zé)收集以下信息:
a.收集政府部門(mén)關(guān)于勞動(dòng)、人事方面的有關(guān)規(guī)定及變更信息。
b.收集員工個(gè)人季度考核和年度考核中自我工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)信息。
c.收集關(guān)于公司組織機(jī)構(gòu)調(diào)整和人員配置、員工培訓(xùn)方面的信息。
●客戶服務(wù)中心:
客戶投訴信息、投訴處理信息和客戶滿意程度信息。每年年終總結(jié)和管理評(píng)審時(shí),向總經(jīng)理提交客戶滿意度專題報(bào)告,執(zhí)行《客戶服務(wù)管理程序》。
3.1.5.4各部室在收集到3.1.5.3中所述信息之后,可根據(jù)需要或適時(shí)向總經(jīng)理提交專題報(bào)告或體現(xiàn)在年終總結(jié)中,提交管理評(píng)審,報(bào)告中應(yīng)有改進(jìn)措施建議。
3.1.6年度工作計(jì)劃執(zhí)行情況考核。
3.1.6.1組成考核小組,按季度進(jìn)行考核工作。為確保公司年度工作計(jì)劃在具體實(shí)施過(guò)程中能及時(shí)得到調(diào)整,避免因計(jì)劃未能順利實(shí)施而導(dǎo)致各部門(mén)之間工作脫節(jié),并由此給公司帶來(lái)負(fù)面影響的現(xiàn)象發(fā)生,由總經(jīng)室、財(cái)務(wù)部和人事部主管組成計(jì)劃考核小組(具體人員由總經(jīng)理任命),于每個(gè)季度末和年終對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行考核,考評(píng)結(jié)果在經(jīng)理例會(huì)上公布,并提交總經(jīng)理作為各部室季度考核和年終考核的依據(jù)。如在考核時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際工作情況明顯偏離計(jì)劃的軌道,將向總經(jīng)理提出調(diào)整計(jì)劃建議,經(jīng)總經(jīng)理審批后下發(fā)至各部室,要求相應(yīng)地調(diào)整計(jì)劃,并將調(diào)整后的計(jì)劃送總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
3.1.6.2建立計(jì)劃實(shí)施預(yù)警機(jī)制。各部室在工作進(jìn)度出現(xiàn)偏離計(jì)劃軌道或偏離現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生時(shí),應(yīng)及時(shí)主動(dòng)地以書(shū)面形式向總經(jīng)理室發(fā)出預(yù)警信息,并提交計(jì)劃調(diào)整方案,經(jīng)計(jì)劃考評(píng)小組和總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
3.1.6.3建立計(jì)劃執(zhí)行考核懲罰制度。年終總結(jié)時(shí),對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況較好的部門(mén)給予獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)計(jì)劃偏離時(shí)未能主動(dòng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警信息的部門(mén)或因計(jì)劃執(zhí)行不力、導(dǎo)致公司業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)滯后現(xiàn)象的部門(mén)進(jìn)行懲罰。計(jì)劃考評(píng)小組于年終時(shí)向總經(jīng)理提交年度計(jì)劃執(zhí)行考核報(bào)告,由總經(jīng)理決定采取相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。
3.2工作改進(jìn)和驗(yàn)證
3.2.1總經(jīng)理室
3.2.1.1針對(duì)各部室工作周記中的'存在問(wèn)題和改進(jìn)意見(jiàn)'定期進(jìn)行歸納、分析,對(duì)呈現(xiàn)一定趨勢(shì)性的問(wèn)題運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行更深入的分析,并提出改進(jìn)措施的建議,對(duì)已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題或潛在的問(wèn)題應(yīng)針對(duì)原因制訂糾正措施或預(yù)防措施。在經(jīng)理例會(huì)上布置落實(shí)改進(jìn)措施,應(yīng)包含改進(jìn)方法、驗(yàn)證要求、實(shí)施責(zé)任、驗(yàn)證責(zé)任、驗(yàn)證方法等內(nèi)容,并對(duì)改進(jìn)結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證,評(píng)價(jià)所采取措施的有效性,保存有關(guān)記錄。
3.2.1.2針對(duì)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)果分析項(xiàng)目實(shí)施中存在的問(wèn)題及其原因,并制定改進(jìn)措施,形成專門(mén)報(bào)告,以指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)施。
3.2.2其余各部門(mén)
公司其余各部門(mén)結(jié)合各自的日常工作,對(duì)上述3.1條中提到的信息進(jìn)行分析,提出適合本部門(mén)特點(diǎn)的糾正或預(yù)防措施,并由部門(mén)經(jīng)理安排實(shí)施和追蹤驗(yàn)證。各有關(guān)部門(mén)保留改進(jìn)措施的實(shí)施記錄,總經(jīng)理
室負(fù)責(zé)驗(yàn)證并保留記錄,向總經(jīng)理提交專題報(bào)告。
4.相關(guān)文件
4.1《內(nèi)審程序》
4.2《管理評(píng)審程序》
4.3《施工管理程序》
4.4《監(jiān)理工作管理制度》
5.相關(guān)記錄
5.1工作周記(見(jiàn)《會(huì)議制度》附表)
5.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
5.3內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告(見(jiàn)《內(nèi)審程序》附表)
第11篇 房地產(chǎn)公司企業(yè)管理部工作職責(zé)
房地產(chǎn)公司企業(yè)管理部職責(zé)
部門(mén)名稱:企業(yè)管理部
直接上級(jí):董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、常務(wù)副總
下屬部門(mén)(崗位):人力資源專員、管理專員
部門(mén)本職:負(fù)責(zé)公司人員招聘、培訓(xùn)、勞動(dòng)合同簽訂管理、人員考核、工資分配、企業(yè)管理等工作。
工作職責(zé):
1.負(fù)責(zé)公司勞動(dòng)、工資、人事、福利綜合管理工作。
2.負(fù)責(zé)公司員工的招聘和調(diào)配。
3.負(fù)責(zé)建立公司各部門(mén)的工作業(yè)績(jī)檔案,組織對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行績(jī)效評(píng)估工作。
4.負(fù)責(zé)公司人力規(guī)則、分配制度的制訂與修改。
5.公司工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi)的審核及支付管理。
6.建立人員、技術(shù)、信息管理檔案。
7.做好員工的考勤管理工作,檢查各部門(mén)對(duì)公司考勤管理執(zhí)行情況。
8.負(fù)責(zé)臨時(shí)工、外協(xié)工的錄用、聘用及解聘的管理工作。
9.負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)工作,做好崗前、素質(zhì)、專業(yè)培訓(xùn)。
10.負(fù)責(zé)處理勞務(wù)糾紛。
11.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
第12篇 房地產(chǎn)公司施工管理工作程序怎么寫(xiě)
房地產(chǎn)公司施工管理程序(修改版)
1.目的和范圍:規(guī)范公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理,確保施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本達(dá)到公司預(yù)期的目標(biāo),符合國(guó)家和行業(yè)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。
2. 職責(zé):
2.1 工程材料部和設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期工作。
2.2 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)協(xié)同設(shè)計(jì)研發(fā)部、審計(jì)核算部、監(jiān)理公司等有關(guān)部門(mén)對(duì)施工組織設(shè)計(jì)(方案)進(jìn)行審查、優(yōu)化、確認(rèn)。
2.3 工程材料部(項(xiàng)目部)負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況配合設(shè)計(jì)研發(fā)部和對(duì)外聯(lián)絡(luò)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度,以及各專業(yè)施工隊(duì)伍的合同簽署、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等,保證現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目施工順利有序地進(jìn)行。
2.4 項(xiàng)目經(jīng)理部是公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)構(gòu),履行項(xiàng)目業(yè)主代表的職責(zé),在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中起上下溝通、內(nèi)外協(xié)調(diào)的作用;項(xiàng)目(部)經(jīng)理作為工程材料部管理成員派駐施工現(xiàn)場(chǎng),履行合同中規(guī)定的駐地工程師代表職責(zé),負(fù)責(zé)監(jiān)督施工合同和監(jiān)理合同的履行。當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員不按監(jiān)理合同履行監(jiān)理職責(zé),或與承包人串通給業(yè)主或工程造成損失的,項(xiàng)目經(jīng)理有責(zé)任要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員。
2.5 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見(jiàn)及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)研發(fā)部;協(xié)調(diào)完成項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作和施工階段工作;協(xié)助審計(jì)核算部進(jìn)行項(xiàng)目投資控制;代表工程材料部組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,配合對(duì)外聯(lián)絡(luò)部進(jìn)行綜合驗(yàn)收;負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位做好工程質(zhì)量保修期內(nèi)的監(jiān)理工作;配合客戶服務(wù)部做好售后服務(wù)工作。
2.6 工程材料部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工出現(xiàn)的重大問(wèn)題的解決以及施工過(guò)程中外部協(xié)調(diào)工作,為監(jiān)理與施工工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造條件,負(fù)責(zé)主要設(shè)備以及部分材料的選定與采購(gòu)。
2.7 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目參建各方的合同執(zhí)行情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),并向總經(jīng)理室提交專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告。
2.8 項(xiàng)目經(jīng)理與監(jiān)理單位存在較大的意見(jiàn)分歧而雙方無(wú)法協(xié)調(diào)解決時(shí),可以提交集團(tuán)公司總經(jīng)室組織專題會(huì)議討論解決。需及時(shí)處理的可以通過(guò)向總經(jīng)理室遞交專題報(bào)告、請(qǐng)求召開(kāi)專題會(huì)議的形式解決。
2.9 總經(jīng)理室總工程師參加各項(xiàng)目工地會(huì)議,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目部與監(jiān)理公司之間的工作。
3．項(xiàng)目施工管理:
3.1 施工前準(zhǔn)備工作:
3.1.1 項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)總平面方案負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理單位安排場(chǎng)地'三通一平'的管理工作。將該項(xiàng)目的勘察、試樁委托監(jiān)理單位實(shí)施監(jiān)理。項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)通過(guò)監(jiān)理單位向施工單位移交場(chǎng)地和原始的水準(zhǔn)點(diǎn)、坐標(biāo)點(diǎn),并辦理交接手續(xù)。
3.1.2 項(xiàng)目經(jīng)理配合對(duì)外聯(lián)絡(luò)部向有關(guān)部門(mén)辦理項(xiàng)目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請(qǐng)等手續(xù)。
3.1.3 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工管理計(jì)劃,確定項(xiàng)目工程的質(zhì)量目標(biāo)、管理計(jì)劃、管理手段、項(xiàng)目部人員配置與分工等,上報(bào)工程材料部經(jīng)理審批,并傳遞到總經(jīng)理室。
3.1.4 在召開(kāi)第一次工地會(huì)議前要求監(jiān)理單位上報(bào)《監(jiān)理規(guī)劃》(設(shè)備監(jiān)造規(guī)劃),項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理單位的組織形式、人員構(gòu)成、總監(jiān)的任命以及相應(yīng)資質(zhì)等進(jìn)行審查,并予以確認(rèn)。
3.1.5 負(fù)責(zé)督促監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見(jiàn)反饋研發(fā)部。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審,并通知公司工程材料部、審計(jì)核算部、財(cái)務(wù)計(jì)統(tǒng)部、設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位、勘察單位、政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加會(huì)審,會(huì)簽項(xiàng)目監(jiān)理單位整編的會(huì)審紀(jì)要,由項(xiàng)目部發(fā)放給相關(guān)部門(mén)和相關(guān)單位。
3.1.6 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)召開(kāi)第一次工地會(huì)議,組織項(xiàng)目監(jiān)理部與施工單位見(jiàn)面,落實(shí)各方職責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)委托監(jiān)理合同宣布對(duì)總監(jiān)理工程師的授權(quán)。
3.1.7 工程項(xiàng)目開(kāi)工前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求項(xiàng)目總監(jiān)報(bào)送經(jīng)總監(jiān)審核、簽認(rèn)后的施工組織設(shè)計(jì)(方案)(設(shè)備采購(gòu)方案及計(jì)劃、設(shè)備制造生產(chǎn)計(jì)劃和工藝方案)、施工總進(jìn)度計(jì)劃、物資采購(gòu)計(jì)劃,再上報(bào)工程材料部、審計(jì)核算部,從質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度等角度出發(fā),對(duì)施工組織設(shè)計(jì)(方案)等進(jìn)行優(yōu)化。
3.1.8 項(xiàng)目經(jīng)理督促總監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同約定及時(shí)書(shū)面通知施工單位具備開(kāi)工條件的具體時(shí)間,并審查、確認(rèn)由總監(jiān)理工程師審核后上報(bào)的開(kāi)工報(bào)審表及相關(guān)資料。
3.2 項(xiàng)目施工過(guò)程:項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目施工過(guò)程中的主要工作是監(jiān)督施工和監(jiān)理合同的履行。
3.2.1 施工質(zhì)量控制:
3.2 .
1.1 項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目工程施工過(guò)程中,主要履行甲方代表職責(zé)。掌握現(xiàn)場(chǎng)施工的動(dòng)態(tài)信息,并將監(jiān)理例會(huì)、施工協(xié)調(diào)專題會(huì)議等信息及時(shí)匯報(bào)給工程材料部。a.監(jiān)理工作的監(jiān)督:--項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該定期(至少每月一次)全面檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理工作和監(jiān)理記錄,并作好日記。項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理月報(bào),作為項(xiàng)目經(jīng)理月報(bào)附件并上報(bào)工程材料部。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)定期主持召開(kāi)的工地例會(huì),會(huì)簽會(huì)議紀(jì)要。并將紀(jì)要傳遞給工程材料部、總經(jīng)理室。為加大協(xié)調(diào)力度,工程部經(jīng)理和總經(jīng)理室的總工程師應(yīng)定期參加各項(xiàng)目工地例會(huì),原則上每?jī)芍軈⒓右淮巍?-必要時(shí),項(xiàng)目經(jīng)理在工程開(kāi)工前可明確需參加工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)工作的具體分部、分項(xiàng),要求監(jiān)理單位通知項(xiàng)目經(jīng)理參加此類分部、分項(xiàng)工程的質(zhì)量驗(yàn)評(píng)及現(xiàn)場(chǎng)的核查工作,符合要求后在驗(yàn)評(píng)資料上予以簽認(rèn)。--項(xiàng)目經(jīng)理參加總監(jiān)組織的對(duì)承包單位報(bào)送的分部工程和單位工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)進(jìn)行審核和現(xiàn)場(chǎng)檢查,符合要求后予以簽認(rèn)。b.由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督工程質(zhì)量問(wèn)題的解決:--對(duì)于一般的工程質(zhì)量問(wèn)題,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)通過(guò)監(jiān)理單位督促施工單位整改。--對(duì)于重大的工程質(zhì)量問(wèn)題(影響結(jié)構(gòu)安全或使用功能)由項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)工程材料部,必要時(shí)召集設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理事業(yè)部及設(shè)計(jì)研發(fā)部等有關(guān)人員專題研究解決。當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量事故時(shí),項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)要求總監(jiān)及時(shí)提交質(zhì)量事故書(shū)面報(bào)告。
3.2 .
1.2 甲供材料、設(shè)備到場(chǎng)管理:a.項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目監(jiān)理單位審核過(guò)的,由施工單位提供的甲供材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃(比進(jìn)場(chǎng)的計(jì)劃時(shí)間提前半年提供),進(jìn)行核實(shí)會(huì)簽后,報(bào)送工程材料部。b.工程材料部在甲供設(shè)備進(jìn)場(chǎng)之前向項(xiàng)目經(jīng)理部提供甲供材料、設(shè)備合同和相關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)資料由項(xiàng)目經(jīng)理部傳遞給監(jiān)理,由監(jiān)理傳遞給施工單位。c.工程材料部在甲供材料、設(shè)備到場(chǎng)前5個(gè)工作日,以工作聯(lián)系函或電話通知項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理除負(fù)責(zé)在兩個(gè)工作日內(nèi)反饋接收意見(jiàn)外,符合進(jìn)場(chǎng)條件應(yīng)通知監(jiān)理,由監(jiān)理單位會(huì)同施工單位,做好接收準(zhǔn)備工作。d.如現(xiàn)場(chǎng)情況不具備甲供材料、設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)條件,項(xiàng)目經(jīng)理部通過(guò)監(jiān)理單位要求施工單位比計(jì)劃時(shí)間提前一個(gè)月提交第志:由項(xiàng)目經(jīng)理記錄,主要內(nèi)容:記錄當(dāng)日發(fā)生的工程概況、現(xiàn)場(chǎng)施工管理情況。存在的影響質(zhì)量進(jìn)度問(wèn)題以及原因,當(dāng)日召開(kāi)的例會(huì)專題會(huì)議等主要內(nèi)容,現(xiàn)場(chǎng)安全文明情況等。
4. 相關(guān)文件:編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:
