第1篇 運營管理部部門職能
營銷中心運營管理部部門職能
◆監(jiān)督職能:運營部根據(jù)物流各項目公司的工作目標和質(zhì)量方針督促檢查物業(yè)、經(jīng)營管理分布的貫徹落實。
◆支援職能:運營部對各系管理分部提供必要的專業(yè)工作指引及技術(shù)咨詢。
◆管理職能:運營部建立和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系,制定發(fā)展規(guī)劃和工作計劃,審定各部門職責(zé),落實安全措施,對各商鋪日常管理及服務(wù)的督導(dǎo)。
職能簡介:
1、經(jīng)營組:檢查督導(dǎo)各項目公司經(jīng)營部門員工,為廠商經(jīng)營管理服務(wù)(諸如:合同簽訂、面積確認、戶名更換、退訂、租戶入場交鋪、收鋪、合同到期撤場的管理、租戶檔案管理)過程中的工作流程、服務(wù)質(zhì)量及標準。
2、物業(yè)組:根據(jù)物業(yè)管理標準,檢查督促各項目公司物業(yè)部門員工,為廠商在物業(yè)管理服務(wù)(諸如:建筑物及附屬公用設(shè)施、設(shè)備、場地的養(yǎng)護和維修、安全防范服務(wù)、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理、車輛管理服務(wù)、物業(yè)檔案資料管理、費用代收繳與服務(wù)、投訴處理、商鋪裝修進場、過程監(jiān)管、驗收、流程及施工證管理、突發(fā)事件處理等)過程中工作流程、服務(wù)質(zhì)量。
第2篇 住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運營物業(yè)管理設(shè)想
住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運營及物業(yè)管理設(shè)想
(一)商鋪運營
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
'分散經(jīng)營',是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個商鋪促銷各單個經(jīng)營戶需承擔(dān)的義務(wù);
④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等
另外營業(yè)時間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認可;
1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。
組織策劃相關(guān)的促銷活動,所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。
商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有:
①指導(dǎo)項目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排;
②協(xié)調(diào)項目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進經(jīng)營者之間合作;
③服務(wù)項目:行政事務(wù)管理;
④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
2.商鋪裝修服務(wù)管理
3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
5.商鋪保安服務(wù)管理
6.商鋪保潔服務(wù)管理
7.商鋪綠化服務(wù)管理
8.商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險管理
11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理
3、本項目商鋪物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
對本項目商業(yè)部分擬在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點一',對人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務(wù)部
設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。
3.保安服務(wù)部
設(shè)主管一人,全面負責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
4.保潔綠化部
設(shè)主管一人,全面負責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
5.經(jīng)營服務(wù)部
設(shè)主管或兼職主管一人,全面負責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案
1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;
1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應(yīng)迅速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議;
二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪;
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。
1.5內(nèi)外聯(lián)系
商場內(nèi)部聯(lián)系:
商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務(wù)管理
裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面:
建立周全、詳細、便于操作的管理制度;
專人負責(zé)對工程實行嚴格的監(jiān)督;
選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修;
對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的,應(yīng)嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的
;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖(附有敷設(shè)電線資料及負荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等
1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:
對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務(wù)部
2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯,自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。
商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結(jié)果。
2.22工程性質(zhì)的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,注意保護現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護車。應(yīng)特別強調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等
3、保安服務(wù)部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預(yù)防。
制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報,應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。
定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4、商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等;
內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點
商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;
雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求,制定詳細的管理細則,指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內(nèi)綠化管理
花卉擺放前要有設(shè)計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào);
花卉上掛名稱牌,簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等
5.3檢查督導(dǎo)
部門主管對保沽、綠化,服務(wù)各組工作時時進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進行處罰。
6、商鋪經(jīng)營服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競標租賃的注意事項:
嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預(yù)付競標租金的保證方式,有關(guān)撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗,資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應(yīng)分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。
7.2廣告策劃
樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。
協(xié)調(diào)好社會關(guān)系,與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。
8、服務(wù)項目開發(fā)
物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目,擴大服務(wù)領(lǐng)域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù):
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù):
開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:
工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產(chǎn)險,是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。
(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案
為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔(dān)負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責(zé)。
具體配置:商城廣場部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點一'總體人員配置表:
總計:32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點一'物業(yè)管理支出明細
(一)員工薪金:計30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊,保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內(nèi)保隊員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務(wù)部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務(wù)部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營服務(wù)部,設(shè)計員1人,文員1人
設(shè)計員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計12121元/月
1、社會保險金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎及加班費計2666元/月
按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費=800元/月
1、管理處辦公用水電費
400元/月×12個月/年=4800元/年
2、辦公電話費(含業(yè)主服務(wù)熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月
3、招聘費、培訓(xùn)費:100元/月
(五)設(shè)備維修及保養(yǎng)費=4319元/月
1、公共照明、附屬設(shè)備、設(shè)施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護費:51823
第3篇 石油公司資本運營管理程序
石油公司資本運營管理
第一條 管理機構(gòu)
公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)是資本運營管理的歸口管理部門,相關(guān)部門給予支持與配合。
企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)負責(zé)審核所屬單位提交的兼并收購、企業(yè)上市、股票的增發(fā)與回購、配股及其他權(quán)益性投融資事務(wù)的管理;負責(zé)審核所屬單位內(nèi)部資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)的整合、改制與破產(chǎn)注銷等事宜。財務(wù)資產(chǎn)部負責(zé)公司及所屬單位債務(wù)性融資管理,包括銀行貸款、所屬單位發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃等事務(wù)的管理,并負責(zé)資本運營項目中相關(guān)財務(wù)、資產(chǎn)評估工作。
資本運營工作原則上由集團公司統(tǒng)一管理,未經(jīng)集團公司批準,下屬單位不得開展資本運營工作。
第二條 權(quán)益性融資管理
權(quán)益性融資管理主要指對企業(yè)上市、增發(fā)股票及引進戰(zhàn)略投資者等事宜的管理。
以集團公司名義實施的權(quán)益性融資,由集團公司資本運營部或國際合作部提出方案,報集團公司相關(guān)決策會議審批后,由集團公司資本運營部或國際合作部組織實施;以所屬全資公司、控股公司名義實施的權(quán)益性融資,由本單位提出融資方案,報公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、公司黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
對參股公司實施的權(quán)益性融資,需在參股公司董事會作出決議前,由集團公司派駐的股權(quán)代表將該事項呈報公司董監(jiān)事管理委員會、黨政聯(lián)席會研究討論后形成決策意見,上報集團公司審批后,股權(quán)代表在董事會會議上表達管理意見。
按國資監(jiān)管相關(guān)管理條例規(guī)定須報上級主管單位審批的權(quán)益性融資,在實施前由集團公司相關(guān)管理部門統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第三條 對外資本性投資
對外資本性投資管理主要是對集團公司以戰(zhàn)略投資者的身份兼并收購、控股、參股其他企業(yè)的行為而開展的管理。
集團公司出資的對外資本性投資,由集團公司資本運營部或國際合作部提出方案,報集團公司相關(guān)決策會議審批后,由集團公司資本運營部或國際合作部組織實施;以全資公司、控股公司名義出資的對外資本性投資,由本單位提出投資方案,提交公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、公司黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
對于參股公司出資的對外資本性投資,需在參股公司董事會作出決議前,由集團公司派駐的股權(quán)代表將該事項呈報公司董監(jiān)事管理委員會、黨政聯(lián)席會研究討論后形成決策意見,上報集團公司審批后,由股權(quán)代表在董事會會議上表達管理意見。
按國資監(jiān)管相關(guān)管理條例規(guī)定須報上級主管單位審批的對外資本性投資,在實施前由集團公司相關(guān)管理部門統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第四條 股權(quán)代表及股東行權(quán)管理
公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員應(yīng)在派駐單位相關(guān)決策會議前,將擬表決事項上報公司,由公司董監(jiān)事管理委員會辦公室辦理或組織預(yù)審,并將預(yù)審意見上報公司黨政聯(lián)席會批準后,書面告知參會的董事、監(jiān)事及高級管理人員按其進行表決,決議后,外派董監(jiān)事、高級管理人員需將決議文件報公司董監(jiān)事管理委員會辦公室備案。
所屬單位有以下事項之一的,在形式表決權(quán)前,公司董監(jiān)事管理委員會辦公室還應(yīng)上報集團公司批準:
(一)增加或減少注冊資本,合并、分立、解散、清算、申請破產(chǎn)或變更企業(yè)組織形式;
(二)年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案、利潤分配方案和彌補虧損方案;
(三)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券或股票等融資活動;
(四)發(fā)生股權(quán)投資或股權(quán)處置行為。
第五條 投資股權(quán)的監(jiān)控
(一)公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)組織收集所屬控參股公司的經(jīng)營信息,定期上報集團公司資本運營部。
(二)公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員須定期向公司做出書面匯報,匯報所在單位經(jīng)營狀況及本人履職情況。
(三)所屬控參股公司發(fā)送企業(yè)改制、重大投融資、重要人事變動等重大事項時,公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員須及時向公司匯報。
第六條 股權(quán)處置管理
所屬單位所有股權(quán)處置項目都需先報集團公司審批,經(jīng)集團公司黨政聯(lián)席會審議、董事會審批,需報上級主管單位核準的還需報上級主管單位審批。
第七條 產(chǎn)權(quán)整合與企業(yè)改制
集團公司所投資企業(yè)的產(chǎn)權(quán)整合與改制,由集團公司企業(yè)管理部提出方案報審批后,集團公司企業(yè)管理部組織實施。
所屬單位所投資企業(yè)的產(chǎn)權(quán)整合與改制,由所屬單位提出方案,報公司企業(yè)管理部(法律事務(wù)部)審核、黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后,由所屬單位組織實施。
按國資監(jiān)管規(guī)定須報上級主管單位審批的,由集團公司企業(yè)管理部統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第八條 資本性投資資產(chǎn)評估管理
集團公司出資的對外資本性投資的資產(chǎn)評估,由集團公司財務(wù)資產(chǎn)部牽頭組織相關(guān)部門實施評估,報集團公司相關(guān)決策會議審批。
所屬控參股公司出資的對外資本性投資的資產(chǎn)評估,由所屬單位報公司財務(wù)資產(chǎn)部審核、黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
按省國資委相關(guān)規(guī)定須報國資委審批的資產(chǎn)評估,集團公司與下屬單位評估后須由集團公司統(tǒng)一報省國資委審批。
第4篇 風(fēng)電生產(chǎn)運營管理
1、生產(chǎn)系統(tǒng)及生產(chǎn)機構(gòu)的設(shè)置
生產(chǎn)指揮系統(tǒng)是風(fēng)電場運行管理的重要環(huán)節(jié)，它的正常運轉(zhuǎn)能有力地保證指揮有序，有章可循，層層負責(zé)，人盡其職，也是實現(xiàn)風(fēng)電場安全生產(chǎn)，提高設(shè)備可利用率增加發(fā)電量的重要手段；更是嚴格貫徹落實各項規(guī)章制度的有力保證。風(fēng)力發(fā)電作為一種新興的發(fā)電企業(yè)形式，因其自身發(fā)展和生產(chǎn)性質(zhì)的特點，還未形成一種象火電一樣的較為統(tǒng)一和固定的組織機構(gòu)形式，因此風(fēng)電場的生產(chǎn)管理在機構(gòu)設(shè)置上必須充分適應(yīng)風(fēng)力發(fā)電的行業(yè)特點，特別是大型風(fēng)電場，必須要做到機構(gòu)精干、指揮有力、工作高效。風(fēng)電公司必須明確一名有業(yè)務(wù)能力的領(lǐng)導(dǎo)分管安全生產(chǎn)運營工作，主抓風(fēng)機運行、設(shè)備維護、生產(chǎn)技術(shù)、計劃、經(jīng)濟指標及科技方面的工作。在機構(gòu)設(shè)置上可以成立一個大生產(chǎn)單位如運行部，負責(zé)風(fēng)場的生產(chǎn)運行、消缺維護、安健環(huán)和各項技術(shù)及經(jīng)濟工作，配備部門經(jīng)理、副經(jīng)理(或經(jīng)理助理)、專工、值長、運行維護員等管理和生產(chǎn)崗位。如果分細一點，可以成立安全生產(chǎn)技術(shù)部和風(fēng)電場兩個部門，配備部門經(jīng)理、風(fēng)場場長、專工、值長、運行維護員等管理和生產(chǎn)崗位。
2、風(fēng)電場運行的主要方式及風(fēng)電場運行管理
風(fēng)電場運行管理工作的主要任務(wù)就是提高設(shè)備可利用率和供電可靠性，保證風(fēng)電場的安全經(jīng)濟運行和工作人員的人身安全，保證所發(fā)電能符合電網(wǎng)質(zhì)量標準，降低各種損耗，力爭多發(fā)電量，提高經(jīng)濟效益。生產(chǎn)管理工作中必須以安全生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以經(jīng)濟效益為中心，全面扎實地做好各項工作。
隨著中國風(fēng)電突飛猛進的發(fā)展，目前國內(nèi)幾大集團的風(fēng)電場運行方式也不盡相同，各家也都在探索更好的風(fēng)電生產(chǎn)管理模式。實際工作中采用的主要形式有；風(fēng)電場業(yè)主自行運行維護和委托專業(yè)運行公司承包運行維護。對于大多數(shù)風(fēng)電公司來說，從企業(yè)長遠發(fā)展考慮，由各風(fēng)電公司自行負責(zé)運行維護符合長遠利益。
風(fēng)電場運行工作的主要內(nèi)容包括兩個部分，分別是風(fēng)力發(fā)電機組的運行維護和場區(qū)升壓變電站及相關(guān)輸變電設(shè)施的運行及維護。風(fēng)力發(fā)電機組的正常運行工作主要包括：監(jiān)視風(fēng)力發(fā)電機組的各項參數(shù)變化及運行狀態(tài)，對發(fā)現(xiàn)異常變化的風(fēng)機采取相應(yīng)的處理措施，對風(fēng)電場設(shè)備進行定期巡視。
3、風(fēng)電場安全管理
安全管理是企業(yè)生產(chǎn)管理的重要組成部分，是一門綜合性的系統(tǒng)科學(xué)。風(fēng)電場因其所處行業(yè)的特點，安全管理涉及生產(chǎn)的全過程。必須堅持“安全生產(chǎn)。預(yù)防為主、綜合治理”的方針，這是電力生產(chǎn)性質(zhì)決定的。因為沒有安全就失去了生產(chǎn)的基礎(chǔ)，就沒有經(jīng)濟效益。安全工作要實現(xiàn)全員、全過程、全方位的管理和監(jiān)督，要積極開展各項預(yù)防性的工作，防止安全事故發(fā)生。工作中應(yīng)嚴格按照電力行業(yè)標準執(zhí)行。
風(fēng)電場的安全管理工作的主要內(nèi)容有：根據(jù)現(xiàn)場實際，建立健全安全監(jiān)察機構(gòu)和安全網(wǎng)：提高各級人員的安全意識；建立健全安全管理制度及預(yù)案，制定安全目標，落實安全生產(chǎn)責(zé)任制和行使安全監(jiān)察職能。在機構(gòu)設(shè)置上，通常講生產(chǎn)單位應(yīng)當設(shè)置專門的安全監(jiān)察機構(gòu)配備專門的安全管理人員，負責(zé)各項安全工作的實旌。同時安全生產(chǎn)需要全體員工共同參與，形成一個覆蓋各生產(chǎn)崗位的安全網(wǎng)絡(luò)組織，這是安全工作的組織保證。對風(fēng)電公司來講，因人員少，機構(gòu)精減，不一定要設(shè)立專門的安全監(jiān)察部門。但專職的安全管理人員必須配備，可配備一名懂生產(chǎn)的專職安全工程師，崗位安排在安全生產(chǎn)技術(shù)部或運行部，負責(zé)全公司的安健環(huán)工作。
風(fēng)電場運行與其它發(fā)電廠運行有一定的區(qū)別，機組臺數(shù)多而分散，有些機組可能要走很遠的路，且需要登高作業(yè)，還要面對各種惡劣的天氣，因此，風(fēng)電場的安全管理十分重要。
1）安全登塔和逃生培訓(xùn)
（1）安全防墜裝置：風(fēng)電機組塔內(nèi)梯子應(yīng)有安全纜索或安全軌道，安全纜索或安全軌道應(yīng)與人員防墜落裝置相匹配。運行人員登塔必須使用安全帶、戴安全帽、穿安全鞋、戴防滑手套。
（2）逃生裝置：風(fēng)電機組機艙內(nèi)應(yīng)配備逃生裝置，并經(jīng)常進行演練，確保在火災(zāi)及緊急情況下，人員能迅速逃離現(xiàn)場。
（3）風(fēng)輪鎖：為保證維修人員進行輪轂的維修安全，機組應(yīng)配備機械鎖定風(fēng)輪裝置以及偏航機構(gòu)鎖定措施和安全釋放裝置，任何運行及維護人員在進入輪轂之前都必須確保機械鎖鎖定風(fēng)輪，以避免風(fēng)輪轉(zhuǎn)動所造成的人員和設(shè)備事故發(fā)生。
2）急救方法掌握和演練
塔內(nèi)人員急救：一旦人員出現(xiàn)疾病發(fā)作，應(yīng)按照急救須知要求，迅速采取急救措施，并迅速及時按照預(yù)先設(shè)定的人員救助方案，將人員輸送到塔外，并送往醫(yī)院進行救治。為做好人員急救工作，所有風(fēng)電場人員應(yīng)學(xué)習(xí)和掌握急救方法，經(jīng)常開展模擬演練，確保在緊急情況下人員的急救能順利進行，以最大限度搶救員工生命。
4、生產(chǎn)管理
1）風(fēng)電場技術(shù)管理工作內(nèi)容
風(fēng)電場應(yīng)注重生產(chǎn)技術(shù)管理工作。通常開展的技術(shù)管理工作有：
（1）做好各類技術(shù)方案、技術(shù)措施，這是保證風(fēng)電場安全運行的基礎(chǔ)。風(fēng)電場各項生產(chǎn)活動的開展必須在技術(shù)上是可行的，然后才能進行實施；
（2）做好運行分析工作。風(fēng)電場應(yīng)根據(jù)場內(nèi)風(fēng)機及輸變電設(shè)施的實際運行狀況以及生產(chǎn)任務(wù)完成情況，按規(guī)定時間進行月度、季度、年度風(fēng)電場運行分析報告。報告中應(yīng)結(jié)合歷年的報告及數(shù)據(jù)對設(shè)備的運行狀況、電網(wǎng)狀況、風(fēng)資源變化情況以及生產(chǎn)任務(wù)完成情況進行分析對比，找出變化規(guī)律及原因，及時發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過程存在的問題，提出行之有效的解決方案，促進運行管理水平的提高；
（3）開展各項技術(shù)監(jiān)督工作。風(fēng)電場應(yīng)開展絕緣、繼保、電能質(zhì)量、計量、金屬等技術(shù)監(jiān)督工作，以保證設(shè)備的正常運行，風(fēng)電場還應(yīng)加強生產(chǎn)計劃管理，根據(jù)風(fēng)資源和設(shè)備狀況合理編制發(fā)電計劃，安排設(shè)備的檢修計劃和材料費用計劃。安全技術(shù)部或運行部門是公司發(fā)電計劃主管部門，在規(guī)定的時間內(nèi)，根據(jù)風(fēng)電機組裝機規(guī)模負責(zé)年度發(fā)電量計劃的測算、編報工作。對發(fā)電量完成情況進行分析并對月度運行情況進行統(tǒng)計、分析和考核。檢修計劃管理部門負責(zé)編制公司生產(chǎn)設(shè)備的滾動檢修計劃及設(shè)備年度周期檢修計劃、技術(shù)改造或維護計劃，并上報總公司和調(diào)度部門。做好各項計劃管理工作對規(guī)范管理、降低成本和提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。
2）風(fēng)電場的目標和計劃管理
風(fēng)電場生產(chǎn)中需要建立健全各項生產(chǎn)制度、生產(chǎn)目標管理、計劃管理等，這里重點論述目標和計劃管理。
（1）目標管理：通過風(fēng)電場員工每日的運行和檢修工作，確保風(fēng)電機組和變電設(shè)備的安全運行，其目的是最大限度地發(fā)掘設(shè)備潛力，并在保證設(shè)備安全運行的前提下，盡可能使發(fā)電量達到最大化。因此，需要制定切實可行的風(fēng)電場生產(chǎn)管理目標。
生產(chǎn)管理目標的建立需要采取科學(xué)的方法，通常采取的方法有比對法、可研數(shù)據(jù)、平均法等。年度生產(chǎn)目標包括發(fā)電量、上網(wǎng)電量、綜合場用電率、機組和變電設(shè)備可用率、非計劃停機時間和平均故障時間，以及發(fā)電數(shù)據(jù)與氣象、環(huán)境、機組狀態(tài)、人員技術(shù)管理、備件供應(yīng)、限電等多方面因素有關(guān)，而人員技術(shù)管理水平主要取決于設(shè)備可利用率、非計劃停運時間等指標。發(fā)電量指標的確定應(yīng)在可靠性管理水平后，根據(jù)氣候趨勢和環(huán)境情況綜合進行科學(xué)預(yù)測，其它指標可在行業(yè)間制定對標標準，從而確定本風(fēng)電場的指標水平。
（2）其它計劃：風(fēng)電場還應(yīng)制定其它計劃，如大修計劃、計劃檢修、停機計劃、技改計劃等，這些計劃應(yīng)嚴格按照行業(yè)標準、廠家操作手冊要求等進行編制。因此，必須結(jié)合實際運行檢修需要進行編制，并在實際執(zhí)行中嚴格控制。
5、風(fēng)電場技術(shù)管理
1）技術(shù)標準、檔案和數(shù)據(jù)管理
在風(fēng)電場運行過程中，應(yīng)做好設(shè)備檔案管理、設(shè)備評級、設(shè)備責(zé)任到人管理體系建設(shè)，應(yīng)定期進行運營分析、運行報表和技術(shù)經(jīng)濟分析，找出運行維護中設(shè)備存在隱患，進行消除和技術(shù)改造，并做好國家、行業(yè)生產(chǎn)運行中有關(guān)標準的貫徹執(zhí)行工作，使風(fēng)電場運行工作標準化制度化。
（1）技術(shù)標準管理
目前國內(nèi)外制定了許多有關(guān)風(fēng)機方面的標準，如iso、iec以及歐洲標準化機構(gòu)、國內(nèi)標準化機構(gòu)，包括gb國家標準、dl電力行業(yè)標準以及機械行業(yè)標準等，以及在風(fēng)電場、風(fēng)電機組運行維護方面已發(fā)布的很多標準，如風(fēng)力發(fā)電機組保護性措施-設(shè)計、運行和維護要求，電力行業(yè)標準如風(fēng)力發(fā)電場安全規(guī)程、風(fēng)力發(fā)電場運行規(guī)程、電業(yè)安全作業(yè)規(guī)程、風(fēng)電場事故調(diào)查規(guī)程和風(fēng)力發(fā)電場檢修規(guī)程等，都應(yīng)認真學(xué)習(xí)和執(zhí)行這些標準，并在實際過程中嚴格實施。
（2）數(shù)據(jù)采集和報送管理
數(shù)據(jù)構(gòu)成和采集存儲：風(fēng)電場運行數(shù)據(jù)主要是由風(fēng)力資源、風(fēng)電機組機械和電氣參數(shù)、變電系統(tǒng)數(shù)據(jù)等組成。風(fēng)電機組一般由實時（毫秒或秒級）、平均值（2分鐘或10分鐘）數(shù)據(jù)構(gòu)成，為避免存儲空間過大，多數(shù)廠商采取將實時高速采集的數(shù)據(jù)只顯示不存儲的策略，并經(jīng)過對實時高速采集的數(shù)據(jù)，進行平均計算或預(yù)處理，然后再傳入數(shù)據(jù)庫存儲在當?shù)卮鎯ζ魃稀?/p>
數(shù)據(jù)傳送：風(fēng)電機組多用串口通訊，以以太網(wǎng)方式進行數(shù)據(jù)傳送，數(shù)據(jù)被傳送到風(fēng)電場的服務(wù)器上，然后再將數(shù)據(jù)傳送到集團的服務(wù)器上進行統(tǒng)一管理。
中央控制系統(tǒng)：中央控制系統(tǒng)包括現(xiàn)場風(fēng)電機組集中監(jiān)視和控制系統(tǒng)，以及遠方風(fēng)電場數(shù)據(jù)監(jiān)控（控制）系統(tǒng)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計、處理、報表和分析系統(tǒng)。中央控制系統(tǒng)的優(yōu)劣對于提高風(fēng)電場運行維護管理水平至關(guān)重要，系統(tǒng)不僅顯示風(fēng)電場中機組運行實時數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及控制機組啟停等操作信號，同時可根據(jù)運行維護數(shù)據(jù)反映風(fēng)電場管理水平、設(shè)備狀態(tài)以及設(shè)備可能存在的缺陷等問題。
2）風(fēng)電場數(shù)據(jù)管理
對于風(fēng)電場來說，除風(fēng)電機組運行監(jiān)控外，還應(yīng)包括電氣系統(tǒng)運行和維護工作。變電系統(tǒng)中的運行控制內(nèi)容、風(fēng)資源數(shù)據(jù)應(yīng)與機組監(jiān)控內(nèi)容整合在一起，包括測風(fēng)塔風(fēng)資源數(shù)據(jù)、變電系統(tǒng)運行參數(shù)監(jiān)控、svc系統(tǒng)、變壓器有載調(diào)壓控制、場內(nèi)外電能系統(tǒng)計量等，此外還包括關(guān)口表計量和遠方數(shù)據(jù)采集等工作。
（1）數(shù)據(jù)報送體系：風(fēng)電場風(fēng)電機組、變電系統(tǒng)的運行維護數(shù)據(jù)應(yīng)通過通訊系統(tǒng)實時上傳到集團公司的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中來，進行統(tǒng)一和顯示和數(shù)據(jù)分析處理。
（2）數(shù)據(jù)后期分析：上傳的數(shù)據(jù)應(yīng)形成各種報表，如日報、月報、年報、檢修報表、電能及損耗報表、可靠性報表等，為提高設(shè)備可靠性和經(jīng)濟性，檢驗前期設(shè)計的正確性，運行數(shù)據(jù)的后期分析十分重要。通過對后期數(shù)據(jù)的對比，可以分析設(shè)備選型是否正確，如風(fēng)輪直徑、塔架高度、機組性能以及風(fēng)場微觀選址的正確性，如尾流、地形等對風(fēng)力發(fā)電的影響。
（3）數(shù)據(jù)趨勢分析：通過對風(fēng)電機組運行數(shù)據(jù)的分析，可以得到機組性能的變化趨勢，根據(jù)變化趨勢可以對風(fēng)機的工作情況進行系統(tǒng)分析，例如根據(jù)關(guān)鍵部位的溫度變化趨勢和振動參數(shù)的變化趨勢，通過專家分析或運行軟件計算，可以確定設(shè)備是否需要進行檢修。
通過對不同型號機組和不同位置機組的功率趨勢曲線分析，可以了解機組是否存在傳感器故障、安裝角不當、過功率控制、偏航控制策略等問題。
6、設(shè)備檢修和維護管理
1）設(shè)備檢修管理
風(fēng)電場設(shè)備的管理是指對風(fēng)機和配電裝置從安裝、運行、管理等各個環(huán)節(jié)，全面管理且保證設(shè)備正常運行的一種科學(xué)方法。對設(shè)備的管理一是要以設(shè)備可靠性管理為重點，減少設(shè)備停運時間，提高可利用率。二是要開展設(shè)備安全管理評價，進一步分析預(yù)測機組可能發(fā)生的事故及其概率的高低，并對潛在危險因素的受控程度進行評價，提高反事故工作的預(yù)見性，達到超前控制、減少或消滅設(shè)備發(fā)生事故的可能，把預(yù)防為主的工作落實到實處。
提高檢修質(zhì)量，加大技術(shù)改造力度，也是提高設(shè)備可靠性的一個重要內(nèi)容。設(shè)備檢修工作主要內(nèi)容由變電站相關(guān)輸變(下)電設(shè)備的預(yù)防性試驗和設(shè)備檢修等組成；變電站相關(guān)輸變電設(shè)備半年期和一年期設(shè)備維護工作的預(yù)防性試驗和檢修專業(yè)性較強，需要的試驗儀器和設(shè)備較多，可以委托附近有資質(zhì)的電力單位進行，但風(fēng)機的日常巡查和缺陷處理可由風(fēng)電公司的生產(chǎn)或點檢人員自行解決。
在開展各類設(shè)備檢修工作的同時，可以探索設(shè)備狀態(tài)檢修工作。設(shè)備狀態(tài)檢修即運用綜合性的技術(shù)手段，準確掌握設(shè)備運行狀態(tài)，預(yù)測設(shè)備故障發(fā)生和發(fā)展情況，并借助技術(shù)經(jīng)濟的分析，綜合進行設(shè)備檢修決策和設(shè)備管理的一種先進檢修模式。設(shè)備狀態(tài)檢修通過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點、運行情況、試驗結(jié)果等方面綜合分析，以確定設(shè)備是否需要進行檢修，以及在檢修中需要進行哪些項目。對于運行狀態(tài)良好的設(shè)備，可以延長設(shè)備檢修周期，從而節(jié)省大量的人力、物力和財力。
2）設(shè)備維護管理
（1）設(shè)備維護的分類
風(fēng)電場中風(fēng)電設(shè)備維護可以分為日常維護、定期維護、事故檢修和狀態(tài)檢修等。由于風(fēng)電場設(shè)備分散的特點，風(fēng)電設(shè)備檢修單一風(fēng)電場的運檢合一模式逐步在改變，風(fēng)電設(shè)備檢修裝備和技術(shù)方法也在不斷進步。其中，檢修模式包括集中檢修、區(qū)域檢修和專業(yè)性檢修；技術(shù)裝備包括檢測儀器和檢修設(shè)備；檢修方法包括專業(yè)檢修隊伍、自主運行檢修和廠商維護檢修。
（2）風(fēng)電設(shè)備維護管理方法
·主動型預(yù)防維護：過去我國風(fēng)電場維護檢修主要是每年2次的定期維護，以及機組出現(xiàn)故障時進行的修理，我們稱之為“被動式檢修”，缺點是當發(fā)現(xiàn)故障時，設(shè)備部件已經(jīng)損壞甚至已嚴重損壞，由此將造成風(fēng)電場嚴重的經(jīng)濟損失，特別是隨著機組容量的增加，這種損失會越來越大。因此，我們應(yīng)提倡主動式維護檢修，以便早期發(fā)現(xiàn)設(shè)備事故隱患，并根據(jù)部件運行狀態(tài)，合理安排設(shè)備檢修時間，以減小故障引起的損失。
采用狀態(tài)監(jiān)控進行風(fēng)電機組運行狀態(tài)趨勢分析，需在設(shè)備關(guān)鍵部位安裝電氣傳感器，同時進行測量數(shù)據(jù)傳輸，數(shù)據(jù)經(jīng)分析計算，并與設(shè)定值比對后決定是否報警或停機。有關(guān)數(shù)據(jù)的監(jiān)控應(yīng)包括：各關(guān)鍵部位的溫度變化、功率變化、振動變化，偏航對風(fēng)變化、變槳角度、潤滑油品污染情況等在線檢測。
對于檢測的各種數(shù)據(jù)應(yīng)實時進行記錄，并建立運行數(shù)據(jù)庫，以便供今后的數(shù)據(jù)分析，同時可定期發(fā)布各機組狀態(tài)和故障分析報告，供決策部門進行使用。
第5篇 商業(yè)廣場運營管理手冊總則
商業(yè)廣場《運營管理手冊》總則
第一條為確保**商業(yè)廣場各項運營工作高效有序的進行,實行標準化的管理和服務(wù),營造良好的運營環(huán)境,為商戶(包括租戶和自營業(yè)主)創(chuàng)造最大價值,為顧客提供滿意服務(wù),根據(jù)《**商業(yè)廣場租賃合同》(以下簡稱'合同')或《**商業(yè)廣場商戶經(jīng)營管理公約》(以下簡稱'公約')及相關(guān)規(guī)定,特制定《**商業(yè)廣場運營管理手冊》(以下簡稱'本手冊')。
第二條zz商業(yè)管理有限公司負責(zé)對**商業(yè)廣場實行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營運管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一宣傳推廣。
第三條本手冊各商戶須嚴格遵守,認真執(zhí)行。
第6篇 長租公寓運營管理聯(lián)合辦公管家崗職位描述
長租公寓運營管理崗(聯(lián)合辦公管家)職位描述
工作職責(zé):
1、執(zhí)行運營標準,主動配合與支持店長交予的各項任務(wù),及時反饋;
2、負責(zé)公寓銷售、招租,租客接待及手續(xù)辦理;
3、解決租戶需求,處理報修、投訴等日常服務(wù)工作;
4、維護客戶關(guān)系,組織租戶活動,提升客戶滿意度;
5、基于客戶的需求,對門店的運營管理、活動等各方面提出創(chuàng)新、靈活的解決方案。
6、負責(zé)制定推廣策略、撰寫活動推廣文案;
7、負責(zé)門店視覺設(shè)計、海報設(shè)計;
8、第三方商務(wù)合作、社群拓展、活動執(zhí)行;
任職資格:
任職要求:
1.良好的服務(wù)意識和溝通能力;
2.待人熱情、真誠,親和力強;
3.積極主動,善于學(xué)習(xí)自律性強;
4.本科學(xué)歷,酒店/公寓等相關(guān)崗位經(jīng)驗者優(yōu)先。
第7篇 生產(chǎn)運營部績效管理考核實施程序
第1條生產(chǎn)運營部總監(jiān)匯同省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理、生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術(shù)部總經(jīng)理、質(zhì)管部總經(jīng)理評審分部工廠經(jīng)理、設(shè)備經(jīng)理、電器經(jīng)理、質(zhì)量控制處經(jīng)理、質(zhì)量管理處經(jīng)理、質(zhì)管主任和行政經(jīng)理人員。
第2條 (生產(chǎn)運營部總監(jiān))、省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理和省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理評審省外生產(chǎn)公司工廠經(jīng)理、供應(yīng)鏈經(jīng)理、辦公室經(jīng)理、質(zhì)檢主任。
第3條 生產(chǎn)運營部總監(jiān)和省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理評審所有省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理。
第4條coo和coo直屬生產(chǎn)、研發(fā)、供應(yīng)鏈、行政、審計總監(jiān)共同評審省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理、總部生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術(shù)部總經(jīng)理、質(zhì)管部總經(jīng)理。
第5條 所有評審會議由各部門自行安排,在會議上確定最后的個人績效等級。每位評審人員要確保人員等級分布嚴格遵照《績效管理考核辦法》,人力資源部與財務(wù)部必須派代表列席評審會議,提供資料確?？冃Э荚u的準確性(財務(wù)部只在數(shù)據(jù)和資料方面提供建議),但不具備對最終結(jié)果的決定權(quán)。
第6條通過為實施生產(chǎn)運營指標管理而進行的一對一談話確保指標的完成情況同生產(chǎn)管理人員的收入相掛鉤,以及生產(chǎn)管理人員可以通過完成生產(chǎn)運營指標來提高其收入。
第7條所有參與考核人員連續(xù)兩個考核期考評總分都達到95分以上,以列入調(diào)薪或作為晉升的儲備人員行列,若連續(xù)兩個考核期未完成任務(wù)且考評總分排名在倒數(shù)第1、2位者,將列入降薪、降級處理。
第8篇 商業(yè)地產(chǎn)成功運營管理
商業(yè)地產(chǎn)的成功運營管理
隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項目,無一不是經(jīng)過理性而嚴謹?shù)囊?guī)劃而來的。除了以shopping mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢之外,商業(yè)地產(chǎn)的運營管理是當前人們最關(guān)心的問題。
運用國際運營理念,營造一個適合于本土化運營的國際商業(yè)運作管理模式,不僅能為消費者構(gòu)建一個良好的購物、娛樂、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質(zhì)的財富平臺。
商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵 ―― 統(tǒng)一的運營管理
運營管理是商業(yè)運營的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài),統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。統(tǒng)一的運營管理模式的運用,其實際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目,會在激烈的競爭中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
運營管理的統(tǒng)一性,就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力,這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵。換句話說,大型商業(yè)項目長期成功與否的保證,成功的統(tǒng)一運營就是一個關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)的運營管理即要做到四個方面的內(nèi)容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長遠)、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個成功的購物中心,都以一個真正mall的理念來運營,必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的mall,其成功運營就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購物中心的特點,開發(fā)商自營了主力百貨―――天貿(mào)南大-天河百貨。“四個”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關(guān)鍵,但在運營管理之前,要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展,則要完全歸功于科學(xué)而嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)順利運營的基礎(chǔ) ―― 完美的規(guī)劃與招商
一、科學(xué)嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查
房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析,并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。
二、合理準確的選址要求
國外mall一般選址郊區(qū),其原因是:首先,市中心地價昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人所有(系永久產(chǎn)權(quán)),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟成本令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達的路網(wǎng)為郊區(qū)mall提供了巨大客流。
但國內(nèi)的情況則完全不一樣,以廈門為例,現(xiàn)有的mall包括世貿(mào)商城、sm商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場和羅賓森廣場無一例外均設(shè)在市區(qū),真正的郊區(qū)mall極為少見。
可以說,在國內(nèi)mall的選址往往必須同時具備以下三個條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢,最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域;二是必須擁有相當數(shù)量的中高收入消費群體;三是交通便利,有充足的停車位。
三、準確的定位
shopping mall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場來實現(xiàn),深度主要靠專賣店來實現(xiàn)。
為了實現(xiàn)“全員、一站式、一次性購足”的目標,mall需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客,再輔以專業(yè)店針對消費者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點,容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的感覺。從營銷的角度講,主題是一種基于stp(特定目標市場)選擇后的特色定位,由于對商圈內(nèi)消費者進行了細分,它必然會排斥一部分消費者,這似乎與mall的消費者全覆蓋特征相悖。
事實上,mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費者做過多的排斥。以一座20萬平方米的mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬人以上!如果對商圈消費者細分過度,是難以支撐mall這個龐然大物的。
而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個適宜的權(quán)衡。mall的stp目標市場選擇,其主力的核心目標顧客群,應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區(qū)域的消費層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費群才是支撐區(qū)域消費的主力,他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價值取向構(gòu)成了mall主題的內(nèi)涵。
四、全程有序良好的招商工作
在完成了項目整體的規(guī)劃后,當經(jīng)過準確的市場調(diào)查,進而確立了項目的選址和恰當又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營就開始在有步驟地具體工作中得到落實,項目整體的運營便在“統(tǒng)一”中得以保障。
統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三者之間的關(guān)系,通過招商及承租戶結(jié)合來為后期項目的運營奠定基礎(chǔ)。
在一個成功的mall,每個承租戶的成功都是互相依賴的,而且會引導(dǎo)其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系,明發(fā)mall必須整合各商家的事業(yè)項目,猶如經(jīng)營一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經(jīng)營管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。
成功的招租,對業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的,而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費者會被吸引,表示愈少的業(yè)績來源,表示愈少的收益。
商業(yè)地產(chǎn)成功運營的保障 ―― 統(tǒng)一經(jīng)營
經(jīng)營不等同于運營,然而,統(tǒng)一的經(jīng)營確是成功運營的最直接的體現(xiàn)。因為順利的經(jīng)營可以產(chǎn)生利潤,成功地運營就是使通過專業(yè)經(jīng)營公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長久的回報,使整個mall能持續(xù)經(jīng)營,產(chǎn)生豐厚回報,使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從項目的成功運營中長期受益。
租金是購物中心業(yè)主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時多從幾個方面來考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。
眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運營。因此必須要有一個經(jīng)營出色的團隊來統(tǒng)一管理運做,這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司進行全程經(jīng)營管理。
一、統(tǒng)一的招商管理
統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準則,購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招商,并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例;維護項目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補;以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流;通過自營、聯(lián)營和租賃等恰當?shù)慕?jīng)營方式的靈活選擇,放水養(yǎng)魚,使從長遠眼光為商業(yè)項目的長期經(jīng)營創(chuàng)造條件;購買者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國外的mall一般采取完全出租經(jīng)營的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營管理,長期受益。而國內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國內(nèi)的廣州天河城、廈門sm商業(yè)城也采用只租不售的形式,均比較成功。
二、統(tǒng)一的營銷管理
對于統(tǒng)一的營銷(廣告的宣傳等),是建立對整個商場運營的統(tǒng)一營銷管理,是進行一項精細化的管理工作。進行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有計劃的實行推廣計劃、落實媒體計劃。通過公關(guān)宣傳和形象策劃,使商場的知名度大大提高的同時,有效的聯(lián)合各商家進行利于商場經(jīng)營的促銷宣傳和各類吸引的活動,使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進商品的銷售。
三、統(tǒng)一的服務(wù)管理
成功的商業(yè)運營更需要對商戶進行統(tǒng)一的服務(wù),這個服務(wù)需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中,更要體現(xiàn)到后期的管理的實際行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個商業(yè)項目的品牌與特色來。
四、統(tǒng)一的物業(yè)管理
商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關(guān)服務(wù)合同,對相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設(shè)施,設(shè)備的養(yǎng)護及維修管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安全保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。
